24 C 3/2022-75 — Okresní soud v Pelhřimově

1. Žalobkyně se ve své žalobě domáhala na žalovaných zaplacení částky 847 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 847 000 Kč od 2. 9. 2022 do zaplacení. 2. Žalobkyně tvrdila, že dne 28. 3. 2022 byla mezi ní jako zájemcem, žalovanými jako vlastníky pozemků p. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] a společností [právnická osoba], [IČO] jako zprostředkovatelem uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem byla rezervace příležitosti pro žalobkyni k uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] s dodatkem [číslo] k rezervační smlouvě uzavřeným dne 30. 5. 2022, kdy rezervační doba byla sjednána do 31. 7. 2022 a do tohoto dne byli žalovaní jako prodávající a žalobkyně jako kupující povinni uzavřít kupní smlouvu. Podle článku 2.1 rezervační smlouvy se žalobkyně zavázala složit ve prospěch bankovního účtu zprostředkovatele rezervační zálohu ve výši 847 000 Kč a tato rezervační záloha byla také žalobkyní na účet zprostředkovatele č.ú. [bankovní účet] řádně a včas složena dne 30. 3. 2022. Podle článku 2.5 rezervační smlouvy byly ujednány povinnosti smluvních stran v procesu uzavření kupní smlouvy a podle článku 2.4 rezervační smlouvy bylo dohodnuto, že nedojde-li v rezervační době, tedy do 31. 7. 2022 k uzavření kupní smlouvy, i přes výzvu zájemce, tedy žalobkyně k jejímu uzavření z důvodů na straně vlastníka, tedy žalovaných, jsou žalovaní povinni uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy, tedy ve výši 847 000 Kč. 3. Žalobkyně dále tvrdí, že v okamžiku uzavření rezervační smlouvy jí nebyla známa skutečnost, že stavba [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec], je postavena z konstrukčních prvků – předpjatých železobetonových střešních vazníků, které dle varování [anonymizováno] mohou vykazovat technologické vady hrozící ztrátou únosnosti a zřícením nosné konstrukce střechy a tedy vést k přímému ohrožení lidských životů, přičemž [anonymizováno] vyzvala veškeré své členy, aby při zjištění existence objektů, jejichž konstrukce je složena z předmětných vazníků, bezodkladně informovali [anonymizováno]. Žalobkyně také bezprostředně po tomto zjištění dne 2. 5. 2022 žalované o obsahu tohoto varování informovala, že tato zjištění ohledně konstrukce dotčené stavby žalobkyně zjistila náhodou poté, co žalobkyně zaslala podklady k vypracování projektové dokumentace na stavební úpravy nemovitostí včetně fotografií dotčené stavby [titul]. [jméno] [příjmení], autorizovanému inženýrovi pro pozemní stavby, který žalobkyni na výskyt problematických vazníků upozornil a následně byla v souladu s výše uvedenou výzvou o existenci dotčené nemovitosti informována i [anonymizováno]. Na významné riziko havárie u těchto staveb je ze strany [anonymizováno] upozorňováno také v článku„ [anonymizováno 5 slov]“, k tomuto problému byl publikován i článek„ [anonymizováno 5 slov] [anonymizováno] – [anonymizována dvě slova]“. Žalobkyně hodlala nemovitosti využívat pro výkon své podnikatelské činnosti v souladu s účelem, ke kterému jsou stavby na nich kolaudovány. V návaznosti na zjištění problematických předpjatých střešních vazníků vznesla žalobkyně podle článku 2.5 rezervační smlouvy připomínky k původnímu návrhu kupní smlouvy, který byl ze strany zprostředkovatele předložen krátce po uzavření rezervační smlouvy, ze strany žalovaných nebylo na vznesené návrhy žalobkyní nejprve reagováno, dne 29. 6. 2022 bylo žalobkyni doručeno vyjádření zprostředkovatele jednajícího jako zástupce žalovaných, že podle vědomí žalovaných dotčená stavba žádnými závadami netrpí a že úpravy kupní smlouvy nejsou na místě. Je sice možné, že žalovaní jako laikové o vadách dotčené stavby nevěděli, rozhodně však vady dotčené stavby nemohla žalobkyně zjistit při prvotní prohlídce nemovitostí a při uzavírání rezervační smlouvy. Žalovaní ve svém vyjádření ze dne 29. 6. 2022 prostřednictvím zprostředkovatele uváděli, že podle nich není k poskytnutí záruk za stav dotčené stavby ani k poskytnutí slevy z kupní ceny žádný důvod. Ze strany žalovaných nebylo nikdy rozporováno, že 3 24 C 3/2022 by střešní konstrukce dotčené stavby nebyla složena z problematických předpjatých betonových vazníků a tuto skutečnost, která je objektivním faktem, lze tak podle žalobkyně považovat za nespornou. Žalobkyně i přes nečinnost žalovaných se pokusila sehnat odbornou osobu schopnou a ochotnou provést diagnostiku střešních vazníků, a proto i zaslala žalovaným a zprostředkovateli nabídku na prověření vazníků od statika [titul] [jméno] [příjmení]. Žalobkyně také zpracovala změny kupní smlouvy tak, aby strany mohly jednat o konkrétním návrhu, tento text kupní smlouvy s navrhovanými úpravami byl zaslán žalovaným a zprostředkovateli dne 20. 7. 2022 a v tomto e-mailu byla učiněna výzva k uzavření kupní smlouvy, a to včetně uvedení konkrétního data, času a místa uzavření kupní smlouvy a tato smlouva měla být uzavřena dne 29. 7. 2022 v 9.00 hodin, v kanceláři [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta a ve výzvě byli žalovaní i vyzváni, aby do textu kupní smlouvy doplnili číslo úschovného účtu advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který byl schovatelem a dále i žalobkyně požádala o předložení všech povinných revizí ve vztahu k nemovitostem a o předložení [anonymizováno]. Žalovaní na výzvu žalobkyně na uzavření kupní smlouvy však vůbec nereagovali. Ze strany zprostředkovatele byl žalobkyni dne 23. 7. 2022 doručen jen stručný přípis, ve kterém nebylo poskytnuto relevantní vyjádření a ani informace a žalobkyně na zprávu zprostředkovatele nedokladně reagovala a zmínila i to, že stále očekává, že bude vyřešen nesoulad zápisu věcného břemene, které je v katastru nemovitostí zapsáno k tíži jedné z nemovitostí, která měla být předmětem převodu pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec], jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. a je geometrickým plánem vymezeno tak, že přístupová cesta oprávněného vede právě přes budovu, která je součástí uvedeného povinného pozemku. Žalobkyně se také dne 29. 7. 2022 před 9.00 hodin dostavila do kanceláře [anonymizováno] [příjmení] a byla připravena kupní smlouvu uzavřít, avšak žalovaní a ani zprostředkovatel se na uvedené místo v uvedeném čase nedostavili. Dne 29. 7. 2022 ve 12.34 hodin byl do e-mailové schránky žalobce doručen e-mail od zprostředkovatele vystupujícího jako zástupce žalovaných, ve kterém zprostředkovatel žalobkyni sdělil, že strana prodávající odmítla úpravy znění kupní smlouvy, které naposledy navrhla strana kupující, strana prodávající odmítla též úpravy znění kupní smlouvy, které byly proaktivně navrženy z naší strany jako zprostředkovatele koupě, zprostředkovatel dále uváděl, že přikládá původní návrh kupní smlouvy, jednalo se o návrh, který nikterak nezohledňoval zjištění o problematické konstrukci dotčené nemovitosti a vyzval žalobkyni k uzavření kupní smlouvy v přiloženém znění v 17.00 hodin téhož dne, tedy 29. 7. 2022 v kanceláři [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [obec]. Žalobce nebyl v době doručení e-mailu fyzicky schopen se na určené místo dostavit, jednání žalovaných a zprostředkovatele lze označit jako odporující rezervační smlouvě, tak i obecným občanskoprávním požadavkům na čestné a poctivé jednání, před koncem doby rezervace nebyl žalobkyni předložen text smlouvy o advokátní úschově a výzva k uzavření kupní smlouvy v pátek odpoledne byla zjevně jen účelovou snahou navodit dojem, že žalovaní své povinnosti ze rezervační smlouvy splnili. Žalobkyně také dne 1. 8. 2022 sdělila, že žalovaným chyběla ochota reflektovat v textu kupní smlouvy skutečnosti, které vyšly najevo až po uzavření rezervační smlouvy a které mají zásadní vliv na zamýšlenou transakci a že se tak jedná o podstatné porušení závazků vyplývající pro žalované z rezervační smlouvy a že uvedené skutečnosti představují důvody na straně žalovaných, pro které nedošlo k uzavření kupní smlouvy ve sjednané rezervační době a proto také žalobkyně podle článku 2.4 rezervační smlouvy vyzvala zprostředkovatele k vrácení složené rezervační zálohy, přičemž žalobkyně dále uvedla, že bude-li rezervační záloha vrácena zpět v souladu s rezervační smlouvou, nebude po žalovaných požadovat úhradu smluvní pokuty sjednanou v článku 2.4 rezervační smlouvy. 4. Žalobkyně má za to, že k uzavření kupní smlouvy v rezervační době nedošlo z důvodu na straně žalovaných, když také i žalovaní porušili ujednání článku 2.5 rezervační smlouvy tedy konkrétně povinnost reagovat na návrhy protistrany bez zbytečného odkladu, jednat se žalobkyní o zapracování důvodných připomínek do textu kupní smlouvy, žalovaní znemožnili uzavření kupní 4 24 C 3/2022 smlouvy i tím, že nebyli schopni obstarat text smlouvy o advokátní úschově a ani nereagovali na požadavek žalobkyně na narovnání rozporu mezi zápisem věcného břemene a skutečným stavem a také i porušili svůj závazek podle článku 3.1 rezervační smlouvy dostavit se ve stanoveném čase na místo určené ve výzvě žalobkyně k uzavření kupní smlouvy a kupní sml