14 C 72/2018-104 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobkyni 64 386 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně je vlastníkem jednotky [číslo] umístěné v budově [adresa], zapsané na [list vlastnictví] pro kat. úz. [obec] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ Jednotka“). Žalovaný je společenstvím vlastníků jednotek, jehož předmětem činnosti je správa společných částí budovy [adresa], zapsané na [list vlastnictví] pro kat. úz. [obec] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ Budova“). Jednotku žalobkyně má pronajatou společnost [právnická osoba], IČ [IČO] [anonymizováno] (dále jen„ Nájemce“), přičemž nájemné za Jednotku bylo stanoveno částkou ve výši 128 772 Kč měsíčně. V období měsíců listopad a prosinec roku 2015 přestal žalovaný do Jednotky žalobkyně zajišťovat dodávky tepla. Kotelna v Budově je společnou částí domu, tudíž její správu je žalovaný povinen vykonávat. Žalovaný odmítl poskytnout dodávky do Jednotky žalobkyně. V důsledku této skutečnosti byla žalobkyně povinna poskytnout Nájemci slevu na nájemném za Jednotku ve výši 25 % z měsíčného nájemného, což činí částku ve výši 32 193 Kč za jeden měsíc, celkem tedy 64 386 Kč za měsíce listopad a prosinec roku 2015. Žalobkyně žalovaného opakovaně vyzývala k zajištění dodávek tepla do Jednotky, avšak žalovaný tuto povinnost splnil až na konci měsíce prosince roku 2015. Žalovaný byl žalobkyní opakovaně vyzýván k náhradě škody, avšak žalovaný nárok žalobkyně neuznal. 2. Žalovaný se k věci vyjádřil tak, že při výkonu své činnosti se řídí stanovami. Z důvodu rozdílného účelu užívání nebytové jednotky byla kotelna od samého počátku provozu rozdělena na dvě části, přičemž jedna část zajišťovala vytápění a výrobu teplé vody pro bytové jednotky a druhá část byla určena pro nebytové prostory. Každá část měla vlastní měření spotřebovaného množství plynu. Nájemce nebytové jednotky si již v roce 2004 zcela samostatně a z vlastní vůle uzavřel ohledně dozoru a provozu kotelny samostatnou smlouvu s [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova]. Tento způsob provozu fungoval od roku 2004 a žalobkyně díky vlastnímu plynoměru, platila skutečné množství spotřebovaného plynu nebytovou jednotkou. V inkriminované období, po které žalobkyně požaduje údajnou náhradu škody, se žalovaný dozvěděl, že nájemce vypověděl smlouvu na správu a dozor části kotelny, a tudíž došlo k odpojení kotlů od zdroje. K tomu existuje e-mailová korespondence mezi nájemcem a provozovatelem [právnická osoba] [anonymizováno], která upozornila na vážné důsledky, které mohou nastat při dlouhodobém odpojení kotlů od zdroje elektrické energie. O úmyslu smlouvu ukončit nájemce ani žalobkyně žalovaného neinformovala, ani jej neinformovala o svém záměru, aby další topnou sezónu byla kotelna spravována společně pro byty i nebytový prostor. Žalobkyně se zapojení kotlů dožadovala na začátku topné sezóny okamžitě, což nebylo technicky možné. Žalovaná tedy musela udělat nezbytnou revizi zařízení, zjistit případné vady, provést zprovoznění a zapojení, a to v době co možná nejkratší. 3. Žalobkyně následně doplnila svá tvrzení. Žalobkyně tvrdí, že žalovaný, ač k tomu byl povinen, nezajistil připojení jednotky žalobkyně na topný systém, a to přes písemné výzvy žalobkyně a jejího nájemníka. Podle článku D. odst. 1 písm. j) změny prohlášení vlastníka ohledně budovy, kde se jednotka žalobkyně nachází ze dne 20. 6. 1999 platí, že kotelna je společnou částí domu. Podle článku II. odst. 1 písm. b) stanov žalovaného platí, že žalovaný zajišťuje provoz společných částí domu včetně technického zařízení. Z výše uvedených dokumentů vyplývá, že žalovaný je povinen zajišťovat mimo jiné i připojení jednotek v domě na topný systém. Kotelnu v domě spravuje [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova], [IČO], sídlem [adresa]. Tato společnost měla na správu kotelny dvě smlouvy. Jednu se žalobkyní a druhou s nájemcem žalobkyně. Když žalobkyně zjistila, že její nájemce po dobu více něž 10 let platí údržbu dvou kotlů, které slouží pro ohřev vody pro celý dům, doporučila svému nájemci, aby smlouvu se [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova] vypověděl. Tak nájemce žalobkyně učinil a dne 13. 2. 2015 smlouvu vypověděl. Následně žalobkyně dopisem ze dne 20. 10. 2015 vyzvala žalovaného, aby její jednotku na topný systém v domě připojil. Na tento dopis reagoval žalovaný nedatovaným dopisem doručeným právnímu zástupkyni žalobkyně dne 2. 11. 2015 a jednotku na topný systém nepřipojil. Žalovaný podmiňoval připojení jednotky na topný systém zaplacením poměrné části na rekonstrukci kotelny. Žalovaný na konci měsíce prosinec 2015 jednotku žalobkyně na topný systém připojil. 4. Žalovaný nesporuje, že došlo k přerušení dodávky tepla do jednotky žalobkyně, neboť žalobkyně, resp. její nájemce provedl v lednu roku 2015 odpojení kotlů určených pro vytápění restaurace. O této skutečnosti nebyl žalovaný nijak informován. Žalovaný měl uzavřenou smlouvu na provoz kotelny s [právnická osoba] [anonymizováno] a o existenci smlouvy, kterou měla uzavřenou žalobkyně se dozvěděl až v roce 2015 právě v souvislosti s odpojením kotlů, které vytápěly prostor restaurace. Žalovaný dodává, že pokud žalobkyně měla v úmyslu kotle odpojit a ukončit smlouvu na jejich provoz, mohla to sdělit o měsíc dříve na zasedání shromáždění, které se konalo dne 14. 12. 2014 a na kterém mohl být schválen postup, jak bude kotelna provozována. Žalovaný uvádí, že k zapojení kotlů a obnovení dodávek tepla byl vyzván teprve dopisem ze dne 3. 11. 2015, na který obratem reagovala právní zástupkyně žalovaného dopisem ze dne 6. 11. 2015. Na základě tohoto dopisu žalobkyni sdělila, že kotelna bude zprovozněna bezprostředně poté, co bude provedena revize kotelny a zjištěn její skutečný stav. Rovněž byla žalobkyně požádána o součinnost, aby předložila veškerou dokumentaci a revizní zprávy, příp. protokoly o provedených opravách. Požadované listiny žalobkyně nikdy nepředložila. Žalovaný zapojil kotle dne 17. 12. 2015 a zajistil tak vytápění nebytového prostoru. Zástupce žalovaného pan [jméno] [příjmení], který je předsedou výboru SVJ, obdržel výzvu žalobkyně ze dne 3. 11. 2015 Pan [anonymizováno] se spojil s panem [příjmení], jednatelem [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova], která spravuje a dozoruje předmětnou kotelnu. Pan [anonymizováno] ho požádal o to, aby zjistil, v jakém stavu jsou odpojené kotle a zda bude možné kotle neprodleně zprovoznit. Pan [anonymizováno] zástupce žalovaného informoval o tom, že kotle mohou být díky dlouhodobému odpojení od zdroje nevratně poškozené. Pan Ing. [příjmení] provedl kontrolu odpojených kotlů a zjistil nefunkční čerpadla z důvodu dlouhodobého odpojení. Dále pana [příjmení] informoval o tom, že pokud společenství bude chtít stávající kotle zprovoznit tak, aby vydržely celou topnou sezonu, bude potřeba do nich investovat několik desítek tisíc s tím, že v nejbližší nadcházející topné sezóně bude i tak nezbytná jejich výměna a rekonstrukce zdroje vytápění. K tomu, aby stávající kotle dočasně zprovoznil, sdělil, že je třeba opravit čerpadla. Navrhl možnost zakoupení repasovaných čerpadel, která vydrží do doby zprovoznění nových kotlů. V rámci své pravomoci členové výboru schválili, že budou zakoupena repasovaná čerpadla, aby bylo možné stávající kotle zprovoznit a zajistit vytápění jednotky. Výměna kotlů představovala investici nad 50 tis. Kč, proto bylo nezbytné výběr dodavatele schválit na shromáždění vlastníků – viz. čl. IV, odst. 3, písm. d) stanov. Ve spolupráci s panem [příjmení] [příjmení] byla dne 16. 12. 2015 provedena kontrola a čištění kotlů. Následující den byla provedena výměna nefunkčních čerpadel a bylo zprovozněno vytápění restaurace. Pro úplnost žalovaný uvádí, že k dodávce a montáži nového plynového kotle došlo dne 8. 2. 2016 – viz předávací protokol. Do té doby žalovaný zajistil vytápění prostoru restaurace, a to v přiměřené době, během které musel zajistit potřebné kroky – zjištění skutečného stavu kotelny, schválení investice, objednávka a dodávka repasovaných dílů a nového plynového kotle. 5. Žalobkyně poukazuje na výše uvedené články prohlášení vlastníka, ze kterých vyplývá, že žalovaný je povinen zajišťovat připojení jednotek na topný systém. Žalovaný má pak svou činnost vykonávat tak, aby nedocházelo k tomu, že některé jednotky v domě nejsou na topný systém napojeny a měl by průběžně toto napojení kontrolovat. Žalobkyně má za to, že není rozhodné, kdy a jakým způsobem žalovaného k napojení vyzvala, když žalovaný má obecnou povinnost společné části spravovat, resp. udržovat napojení jednotek na topný systém, navíc s ohledem na předložené důkazy nelze pochybovat o tom, že žalovaný o nenapojení jednotky žalobkyně v období květen 2015 až listopad 2015 moc dobře věděl nebo alespoň vědět mohl. Výzvu k napojení odeslal právní zástupce žalobkyně žalovanému dne 29. 10. 2015, přičemž na tuto výzvu reagoval obratem předseda žalovaného. Žalovaný v uvedeném dopise podmiňoval připojení jednotky n