40 C 63/2020-41 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se domáhá po žalované z titulu nájemní smlouvy umožnit žalobci nerušený nájem a užívání bytu [číslo] za podmínek uvedených v nájemní smlouvě ze dne [datum] s tím, že nesplní-li tuto povinnost je žalobce oprávněn sám začít užívat uvedený byt a vstoupit do nemovitosti. Žaloba vychází z tvrzení, že žalovaná je vlastníkem domu na adrese [adresa žalobce a žalované], že vlastnictví získala příklepem v dražbě. Žalovaný je nájemcem bytu [číslo] v prvním nadzemním podlaží tohoto domu, a to na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi jím jako původním spoluvlastníkem domu a Ing. [jméno] [příjmení] jako druhou původní spoluvlastnicí domu dne [datum]. Změnou vlastníka domu nájemní vztah založený nájemní smlouvou z [datum] nezanikl a trvá nadále. 2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že se stala vlastníkem domu na základě usnesení o příklepu č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], vydaného soudním exekutorem Mgr. [jméno] [příjmení]. Žalobce a jeho manželka, Ing. [jméno] [příjmení], byli původními spoluvlastníky domu, který nikdy nebyl rozdělen na jednotky. Nájemní smlouvu z [datum] žalovaná považuje za neplatnou, neboť vlastník nemůže sám se sebou uzavřít nájemní smlouvu, přičemž uvedené se vztahuje i na spoluvlastníka (shodně též rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 26 Cdo 1464/2005 či 26 Cdo 1258/98). Pokud nájemní vztah platně nevznikl, nemohl ani přejít na nového vlastníka. S ohledem na uvedené žalovaná navrhla žalobu zamítnout. 3. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění: 4. Žalovaná se stala vlastníkem pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, na níž stojí stavba [adresa], obojí v obci [obec], k. ú. [část obce], zapsané u katastrálního úřadu pro hl. m. [část Prahy] (dále jen„ nemovitosti“) na základě usnesení [exekutorský úřad] o příklepu, č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] (shodné tvrzení, usnesení [exekutorský úřad] č.j. [číslo jednací] – dražební vyhláška, usnesení [exekutorský úřad] o příklepu, č.j. [číslo jednací]). 5. Původními spoluvlastníky nemovitostí byli žalobce a Ing. [jméno] [příjmení], každý z ideální jedné poloviny, kteří o vlastnictví nemovitosti přišli v rámci exekučního řízení vedeného na ně jako osoby povinné exekutorským úřadem [obec], č. j. [číslo jednací], pro vymožení pohledávky ve výši 71 600 000 Kč s přísl. přiznané pravomocným rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] (výpis z katastru nemovitostí k [datum], usnesení [exekutorský úřad] č.j. [číslo jednací] – dražební vyhláška, usnesení [exekutorský úřad] o příklepu, č.j. [číslo jednací]). 6. Dne [datum] uzavřeli žalobce a paní [jméno] [příjmení] nájemní smlouvu, na základě které paní [příjmení] jako pronajímatel a vlastník dělené poloviny domu pronajala žalobci bytovou jednotku v prvním nadzemním podlaží [číslo] o výměře 18 m2 (nájemní smlouva z [datum]). 7. Ke dni vydání dražební vyhlášky, tj. ke dni [datum], byl jako nájemce bytu [číslo] v prvním nadzemním podlaží uveden Ing. [jméno] [příjmení], tedy osoba odlišná od žalobce, s tím, že jeho nájemní právo vzniklo na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] (usnesení [exekutorský úřad] č.j. [číslo jednací] – dražební vyhláška). 8. Svá skutková zjištění soud opřel o výše uvedené shodné či nesporné tvrzení účastníků, jakož i o shora uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností. Ostatně ani samými účastníky pravost či věcná správnost těchto listinných důkazů nebyla zpochybňována. Další dokazování soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění potřebných pro rozhodnutí ve věci samé, a tedy další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení. 9. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené. 10. Po právní stránce posoudil soud danou věc následujícím způsobem: 11. Vlastníky budovy [adresa], obec Praha, k. ú. [část obce], v níž se nachází byt [číslo] umístěný v prvním nadzemním podlaží domu, byli ke dni uzavření nájemní smlouvy mezi žalobcem a Ing. [příjmení], tedy ke dni [datum], žalobce a Ing. [příjmení] s tím, že každý byl vlastníkem ideální jedné poloviny nemovitostí. Občanský zákoník platný ke dni uzavření nájemní smlouvy upravuje pouze tzv. ideální spoluvlastnictví, tedy stav, kdy předmětem spoluvlastnického práva každého spoluvlastníka není část věci, ale je jím vždy celá společná věc. Spoluvlastnický podíl nevyjadřuje určitou reálnou část věci, která náleží spoluvlastníku, ale pouze míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci; mezi spoluvlastníky není rozdělena věc, ale právo. (viz §§136 a 137 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník dále jen „o.z.“). Každému spoluvlastníku tedy náleží určitý spoluvlastnický podíl; ten však vyjadřuje pouze míru účasti na právech a povinnostech, a proto se také vyjadřuje zlomkem či procentem, nikoliv oddělením reálné části věci. 12. Podle ust. § 123 o.z. je vlastník v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. Oprávnění věc užívat spočívá zejména v tom, že vlastník sám či prostřednictvím jiných osob užívá předmět svého vlastnictví k účelu, ke kterému se tato věc obvykle užívá. Přitom využívá vlastnosti věci, která je předmětem jeho vlastnického práva. 13. Podstatou nájemní smlouvy je ve smyslu ust. § 663 o.z. přenechání věci za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Předmětem nájemní smlouvy je tak stejné oprávnění, které vyplývá již ze samotného vlastnictví věci. 14. Pokud se ideální spoluvlastník na základě nájemní smlouvy má stát současně i nájemcem, jde o střet vlastnického a nájemního práva. Z konstantní judikatury pak vyplývá, že určitou věc nelze užívat z titulu vlastnického práva a souběžně též z jiného právního titulu (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1464/2005 či 20 Cdo 1265/98). Uvedené závěry pak platí i pro případy spoluvlastnického vztahu k domu, neboť žádný ze spoluvlastníků nemůže být v užívacím vztahu k ostatním spoluvlastníkům; i v takovém případě může spoluvlastník užívat byt pouze z titulu svého (spolu) vlastnického práva k domu (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 1265/98). 15. Pokud tedy byla mezi žalobcem a Ing. [příjmení] dne [datum] uzavřena smlouva, která upravovala užívání určité části domu žalobcem, jednalo se podle svého obsahu o dohodu mezi spoluvlastníky o výkonu jejich spoluvlastnického práva, nikoli o smlouvu nájemní. V okamžiku, kdy signatáři této dohody pozbyli svého vlastnického práva, došlo i k zániku dohody samotné. Aniž by tak soud zkoumal, zda dohoda o výkonu spoluvlastnického práva zanikla uzavřením nájemní smlouvy s Ing. [příjmení] (tato nájemní smlouva měla být dle informací obsažených v dražební vyhlášce uzavřena dne [datum]) či až zánikem spoluvlastnického práva žalobce, dospěl soud k závěru, že právě zánikem spoluvlastnického práva žalobce došlo nejpozději k zániku jeho práva předmětný byt užívat. Uvedené závěry se nevztahují na případné movité věci v bytě zanechané, pokud ke dni vydání usnesení o příklepu netvořily součást či příslušenství nemovitostí. Tyto věci zůstávají ve vlastnictví žalobce. 16. Jelikož předmětem žalobního návrhu bylo určení povinnosti umožnit žalobci nájem bytu a soud dospěl k závěru, že žalobci nesvědčí užívací právo k předmětnému bytu, žalobu zamítl (výrok I.). 17. O povinnosti k náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a contrario a plně úspěšné žalované přiznal náhradu veškerých nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva v celkové výši 8 712 Kč Náklady sestávají z odměny právního zástupce žalované v celkové výši 6 000 Kč (tzn. převzetí zastoupení, 2x vyjádření ve věci samé, účast na soudním jednání dle § 6 odst. 1 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění), paušální náhrady hotových výdajů právního zástupce žalované za čtyři úkony právní služby v celkové výši 1 200 Kč (dle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění) a DPH ve výši 21 % z odměny a náhrady hotových výdajů ve výši 1 512 Kč.