20 C 233/2023-51 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se domáhala na žalovaném zaplacení shora uvedené částky s přísl. z důvodu, že je vlastnicí domu na adrese , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, a k.ú., Anonymizováno, u Katastrálního úřadu pro hl.m. Prahu, , Anonymizováno, , na jehož , Anonymizováno, . podlaží se nachází byt , hodnota, o dispozici 3+1 s přísl., o výměře cca 105 m2. Žalovaný byl nájemcem shora specifikovaného bytu na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , když nájem byl sjednán na období od 1.12.2022 do 30.11.2023. Nájem byl ukončen výpovědí pronajímatele k 30.7.2023 pro dluh na nájemném, ale k předání bytu nedošlo a žalobkyně se domáhá vyklizení bytu u zdejšího soudu v řízení vedeném pod sp. zn. , spisová značka, . Výše měsíční platby nájemného činila 20 000 Kč vždy do 5. dne toho kterého měsíce. Platby nájemného byly uhrazeny ouze za období prvních dvou měsíců užívání bytu. Dluh na nájemném je za období od 2/2023 do 10/2023 včetně, celkem tedy 180 000 Kč a dále má žalovaný nedoplatek na vyúčtování za služby k 30.6.2023 ve výši 4 236 Kč a na zálohách za služby za 7,8,9 a 10/2023 včetně dluh ve výši 3000 Kč. Celkem tedy dluh činí na jistině 187 236 Kč. Žalovaný dluh neuhradil přes četné výzvy, ani po předžalobní výzvě ze dne 20.7.2023. Podáním ze dne 14.5.2024 žalobkyně rozšířila žalobu o částku 120 750 Kč s odůvodněním, že žalovaný byt nevyklidil a nepředal žalobkyni, ačkoliv nájemní poměr skončil nejpozději ke dni 30.11.2023 a od 1.12.2023 žalovaný předmětný být užívá bez právního důvodů. Dle smlouvy tedy žalovaný dluží ještě nájemné za 11/2023 ve výši 20 750 Kč a dále tedy žalobkyně ve smyslu § 2295 Obč. zák. požaduje nárhadu za užívání bytu žalovaným za období 12/2023 a za 1-4/2024 včetně, celkem jde o částku ve výši 100 000 Kč (5x20 000 Kč). Celkem se tedy po rozšíření žaloby žalobkyně domáhala částky 307 986 Kč s příslušenstvím tvořícím zákonný úrok z prodlení.2. Soud připustil rozšíření žaloby usnesením ze dne 23.5.2024, čj. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne 27.5.2024.3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Uvedl, že předmětný byt neodpovídal prezentované kvalitě, měl nedostatky, které žalobkyně přislíbila odstranit, avšak neučinila tak. Žalovaný se tak dostal do sporu s žalobkyní a požadoval provést opravy v bytě, jakož i slevu z nájemného a nahradil škodu za vícenáklady spojené s vytápěním bytu, který předtím žalovaný v domě užíval.(2+1 v pátém patře). Žalobkyně mu nabídla dopisem ze dne 15.6.2023 stoprocentní slebu na nájemném, ale žalovaný nemohl splnit požadované ukončení nájmu k určitému datu. Žalovaný si musel najít náhradní ubytování a zařídit stěhování. Následně s ním žalobkyně přestala komunikovat a najala si advokáta, nebylo možné již dosáhnout dohody. Vznesl na svou obranu svůj protinávrh spočívajících v nepředpokládaných nákladech na vytápění prvního bytu i druhého bytu. Dále požadoval slevu na nájemném za oba byty, neboť ze strany žalobkyně nebyla prováděna údržba bytů. Ze zaplaceného nájemného za první byt žalovaný uplatnil částku za 15 měsíců ve výši 50% slevy z již uhrazeného nájemného, tj. 112 500 Kč.4. Žalobkyně v replice uvedla, že tvzení žalovaného jsou naprosto nepodložená. Žalovaný byl skutečně nájemcem bytu 2+1 s přísl v 5. patře na základě nájemní smlouvy ze dne 17.8.2021 na sjednanou dobu od 1.9.2021 do 31.8.2022. Po dobu nájmu platby nájemného probíhaly s prodlením, ale vždy k doplacení došlo. V domě se uvolnil větší (předmětný) byt a žalovaný projevil zájem o nájem tohoto většího bytu. Smlouva ze dne 17.8.2021 byla ukončena dohodou stran ze dne 22.11.2022 a to k 30.11.2022. V této dohodě strany prohlásily, že vůči sobě nemají žádných pohledávek. Následně v menším bytě zůstal bydlet původní spolubydlící žalovaného pan , jméno FO, , který se stal výlučným nájemcem a žalovaný se přestěhoval do předmětného bytu. Není pravdou, že by se tak stalo z důvodu nevyhovujícího technického stavu předchozího bytu, ale pouze proto, že žalovaný měl zájem bydlet ve větším bytě. Žalobkyně námitky a obranu žalovaného považuje za zcela neurčitá, nekonkrétné tvrzení, která ničím neprokazuje, dále za účelová. Vzhledem k tomu, že event. slevu z nájemného musí osoba uplatnit bez zbytečného odkladu a musí být konkrétní, vznesla žalobkyně rovněž námitku promlčení těchto nároků. V předávacím protokolu k předmětnému bytu je potvrzen stav přebíraného bytu, který byl ze strany žalovaného též potvrzen. V předmětné smlouvě byla také dohodnuta nemožnost jednostranného zápočtu pohledávky nájemce vůči pohledávce pronajímatele. V nájemní smlouvě je také uveden stav bytu, a potvrzeno předání způsobilého bytu nájemci. Ke dni repliky žalovaný užívá předmětný byt bez jakékoliv platby již od února 2023 a navíc bez právního důvodu. Žalovaný výpověď danou mu žalobkyní žádným způsobem nenapadl pro neplatnost. Současně však uvádí, že byt nemůže řádně užívat a domáhá se slevy na nájemném, které nehradí a toto vše žalovaný činí pod sankcí trestního stíhání.5. K výzvě soudu k doplnění tvrzení a důkazů k nim žalovaný navrhl prokázat špatný technický stav bytu fotodokumentací a svědeckou výpovědí pana , jméno FO, , příp. místním šetřením. Dále navrhl, aby žalobkyně soudu na výzvu sdělila identifikační údaje osob, které po něm užívaly byt v , Anonymizováno, patře a to k otázce kvality bytu, údržbě domu a nákladů na vytápění bytu v 5. patře. Setrval na svém tvrzení, že žalovaný má právo na náhradu škody vůči žalobkyně, které není promlčeno a které uplatňuje jako svou obranu. Dále označil vyúčtování služeb provedené žalobkyní za nesplňující zákonné náležitosti a tudíž za sporné. Požádal rovněž o vrácení jistoty, kterou zaplatil žalobkyní podle nájemní smlouvy. S částečným zpětvzetím žaloby žalobkyní vyslovil žalovaný souhlas.6. Žalobkyně během prvního jednání ve věci vzala žalobu částečně zpět ohledně částky představující nedoplatek za vyúčtování služeb ve výši 4236 Kč, a proto soud výrokem I. ohledně této částky řízení částečně zastavil ve smyslu § 96 odst. 1,2 o.s.ř. a dále již neprováděl dokazování k výši dlužné částky za vyúčtování služeb za předmětné období.7. Z výpisu z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, pro kat. území , adresa, , z nájemní smlouvy ze dne 22.11.2022 a ze dne 17.8.2021, z listiny „ukončení nájemní smlouvy“ ze dne 22.11.2022, z předávacího protokolu ze dne 22.11.2022 a z výpovědi z nájmu bytu ze dne 15.6.2023 s poštovní doručenkou, z předžalobní výzvy ze dne 20.7.2023 soud zjistil skutkový stav, který žádný z účastníků nesporoval. Žalobkyně je vlastnicí domu na adrese , adresa, , kde se nachází byt, jejichž nájemcem byl na základě doložených nájemních smluv uzavřených s žalobkyní jako pronajímatelkou žalovaný. Mezi účastníky byl nejprve uzavřen nájemní vztah k bytu o velikosti 70 m2, 2+1 v , Anonymizováno, . podlaží domu č.p., Anonymizováno, , který je součástí pozemku par. č., hodnota, v katastrálním území , adresa, , na adrese , adresa, , a to na dobu od 1.9.2021 do 31.8.2022. V čl. VII odst. 2 je uvedeno, že „nájemce tímto prohlašuje, že je mu stav bytu dobře znám, byt si před podpisem smlouvy osobně řádně prohlédl a shledal jej zcela způsobilým k nastěhování a obývání. V čl. XIII odst. 6 se strany dohodly, že „nájemce není oprávněn jednostranně započíst svoji pohledávku vůči pronajímateli“. Tento nájemní poměr byl ukončen dohodou mezi účastníky a to ke dni 30.11.2022. Dále byl sjednán nájemní poměr mezi účastníky k předmětnému bytu 3+1 (popsanému v žalobě) na období uvedené v žalobě. Z předávacího protokolu k předmětnému bytu k nájemní smlouvě ze dne 17.8.2021 podepsaného oběma účastníky vyplývá, že při předání bytu v , Anonymizováno, . patře bylo pouze uvedeno, že v kuchyni je flek kolem myčky a je kolem ní lehké zatečení, předávající předává a přebírající přebírá byt a strany se dohodly, že byt je v pořádku a veškeré nastalé nedostatky bude řešit přebírající strana. Z předávajícího protokolu k předmětnému bytu k předmětné nájemní smlouvě vyplynulo, že v koupelně je zatečení k opravě a dále žalovaný jako přebírající podepsal prohlášení, že „si veškeré vybavení prohlédl a shledal je v dobrém a funkčním stavu s tím, že jakoukoliv závadu v bytě, ale i na zařízení nahlásí bez prodlení pronajímateli a dohodne s ním způsobe a provedení opravy, protokol je doplněn fotodokumentací všech prostor předávaného bytu včetně zřízení, které je ve vlastnictví pronajímatele“. Dále žalovaný prohlásil, že je mu dostatečně znám stav předmětných prostor a příslušenství a jako takový jej přebírá, obě strany se dohodly, že byt je v pořádku a veškeré nedostatky bude řešit přebírající strana. Výše nájemného byla v čl. V dohodnuta na částku 20 000 Kč měsíčně a dále se žalovaný zavázal platit zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 750 Kč měsíčně, vše splatné nejpozději do 5. dne v měsíci, za které se nájemné platí na účet pronajímatelky. Žalobkyně požádala žalovaného o uhrazení dluhu na nájemném a zálohách na služby v celkové výši 103 750 Kč do 30.6.2023 za období od prosince 2022 do červn