22 C 67/2021-108 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 64 409 Kč s příslušenstvím jako bezdůvodného obohacení, když žalované jako pronajímateli za období srpna 2017 do listopadu 2019 na základě nájemní smlouvy z roku 2015 o nájmu bytu na adrese [adresa], nacházející se v 1. nadzemním podlaží zasílal měsíčně částku 2 221 Kč představující úhradu do fondu oprav, která je však spojena s vlastnictvím jednotky, a proto ji měla hradit žalovaná jako vlastník bytu. Žalovaná na předžalobní upomínku nereagovala. 2. Při jednání dne 9. 7. 2021 vzal žalobce částečně žalobu zpět, a proto soud v tomto rozsahu řízení podle § 96 odst. 2,3 o. s. ř. zastavil, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku. 3. Žalovaná se žalobě bránila tím, že na úhradě fondu oprav nájemcem se s žalobcem domluvili výslovným ujednáním v nájemní smlouvě. Žalovaná koupila byt od žalobce, který předložil návrh nájemní smlouvy a hradil příspěvek do fondu oprav dlouhodobě. 4. Nesporné mezi účastníky bylo uzavření nájemní smlouvy ze dne 30. 5. 2019, která obsahově navazovala na předchozí nájemní vztah trvající od 1. 6. 2015 ve znění založeném ve spise, kdy nájemní smlouva ze dne 30. 5. 2019 pouze upravovala výši nájemného. Žádné další dohody či dodatky uzavřeny stranami nebyly. Mezi účastníky nebylo sporu ani o tom, že žalobce užíval byt na adrese [adresa], nacházející se v I. nadzemním podlaží v období od srpna 2017 do 30. 11. 2019. Mezi stranami nebylo ani sporu, že žalobce uhradil celkovou částku 62 188 Kč po 2 221 Kč jako příspěvky do fondu oprav, jak učinili účastníci nesporným při jednání dne 17. 9. 2021. 5. Sporné mezi účastníky zůstalo, zda byla žalovaná oprávněna požadovat po žalobci žalovanou částku jako příspěvek do fondu oprav v rámci nájemní smlouvy, zda žalobci svědčí právo domáhat se bezdůvodného obohacení po žalované, a kdo z účastníků s návrhem nájemní smlouvy a konkrétní podobou nájemní smlouvy jako první přišel. <b>6. Soud učinil následující zjištění a hodnocení.</b> 7. Ze smlouvy o nájmu soud zjistil, že cena nájemného a služeb s nájmem spojených (čl. V smlouvy) byla sjednána dohodou stran ve výši 16 500 Kč měsíčního nájemného a úhrady za plnění a služby s nájmem spojené ve výši 3 110 Kč měsíčně, kdy tyto úhrady měly zahrnovat poplatky za fond oprav, úklid a osvětlení společných prostor domu, pojištění a odvoz odpadu. Poplatky za energie hradil nájemce přímo dodavateli energie. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že na fond oprav připadala částka 2 221 Kč (viz i přehled vyúčtování). 8. Z e-mailové komunikace ze dne 5. 6. 2017 soud zjistil, že návrh nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2016, která byla obsahově shodná s nájemní smlouvou ze dne 30. 5. 2019 (kromě výše nájemného), zaslal žalobce žalované. Soud hodnotí tento důkaz tak, že je pro posouzení věci irelevantní, neboť není-li rozhodná shodná vůle stran, že žalobce hradil žalované příspěvek do fondu oprav (viz dále), je tím spíše nerozhodné, kdo s návrhem přišel. Soud však má za prokázanou verzi žalované, že s návrhem obsahující sporné ujednání o příspěvku do fondu oprav přišel žalobce, neboť o tom, že tato e-mailová korespondence mezi účastníky proběhla, nebylo mezi stranami sporu, korespondence odpovídá nesporným tvrzením, že nájemní vztah trval od 1. 6. 2015 a vyšší aktivita žalobce se jeví se jako logické vysvětlení i z toho důvodu, že žalobce sám byt dříve vlastnil. Z e-mailu je pak nepochybné, že návrh předkládá žalobce žalované. 9. Z výzvy s podacím lístkem soud zjistil, že žalobce žalovanou dne 30. 3. 2020 upomenul o vydání bezdůvodného obohacení ve výši 133 260 Kč. 10. Soud blíže nehodnotil ty důkazy, které se vztahovaly k nesporným úhradám příspěvků do fondu oprav žalobcem (přehled vyúčtování za roky 2017 a 2018, výpisy z účtů), nespornému ukončení nájmu (dohoda o skončení nájmu ze dne 30. 11. 2019 s předávacím protokolem). Soud blíže nehodnotil ani důkazy, které nebyly pro rozhodnutí podstatné (pojistná smlouva na byt či prosba o zaslání vyúčtování). 11. Soud konečně neprováděl důkaz vyúčtováním za rok 2019, neboť by byl nadbytečný. 12. Lze shrnout, že žalovaná pronajímala žalobci byt č. 1 v 1. nadzemním podlaží domu na adrese [adresa], a to na základě smlouvy uzavřené na dobu určitou od 1. 6. 2015 do 30. 11. 2019, kdy znění smlouvy navrhl žalobce žalované. Ve smlouvě si přitom účastníci krom jiného také sjednali, že žalobce bude každý měsíc hradit zálohy úhrad za plnění a služby s nájmem spojené, kam zahrnuly i příspěvky do fondu oprav ve výši 2 221 Kč měsíčně. Za období od 1. 8. 2017 až do 30. 11. 2019 byl přitom žalobcem do fondu oprav uhrazen příspěvek v celkové výši 62 188 Kč. <b>13. Po právní stránce soud posoudil věc následovně.</b> 14. Žalobce uzavřel jako nájemce se žalovanou jako pronajímatelem dle § 2 235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) smlouvu o nájmu bytu k zajištění bytových potřeb nájemce. Současně podle tohoto ustanovení platí, že k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu se nepřihlíží. 15. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 16. Podle § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. (2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. (3) Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. (4) Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. 17. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně. (2) Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem. 18. Důvodová zpráva k ustanovení § 2251 odst. 2 o. z. výslovně uvádí, že občanský zákoník nově zakazuje pronajímateli po nájemci požadovat jakákoli jiná plnění než nájemné a zálohy (popř. náklady) na služby, které zajišťuje pronajímatel. Výjimkou je rovněž jistota, kterou je pronajímatel - se souhlasem nájemce - oprávněn žádat podle § [číslo]. Ujednání, která by nájemce k takovým platbám zavazovala, by byla nicotná. Důvodová zpráva uvádí jako příklad takových plateb příspěvek na stavební úpravy domu či vklad do fondu oprav. 19. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. (2) Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. 20. Podle § 2993 věty první o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. <b>21. Pokud si účastníci v nájemní smlouvě ujednali, že žalobce bude žalované měsíčně platit příspěvek do fondu oprav, je třeba považovat ujednání v této části za ujednání zkracující nájemcova práva, ke kterému nelze podle § 2235 odst. 1 o. z. přihlížet. Nicotné ujednání nepožívá právní ochrany a platby ve prospěch žalované je nutno považovat za bezdůvodné obohacení na úkor žalobce, které je žalovaná žalobci povinna vrátit podle § 2993 věty první o. z. Žaloba je proto důvodná.</b> 22. K námitkám žalované lze uvést, že ačkoliv si je soud vědom, že podle občanského zákoníku se ospravedlnitelnost obohacení nově neposuzuje jen z existence nebo neexistence právního důvodu, ale i ze zásad slušnosti a zvyklostí soukromého života, kdy si lze stěží představit spravedlivějšího důvodu než vzájemně shodně projevené vůle stran, nedává dle názoru soudu ustanovení § 2235 odst. 1 o. z. ve spojení s ustanovením § 2251 odst. 2 o. z. žádný prostor pro jiné rozhodnutí ve věci. O vůli zákonodárce a účelu zákona není pochyb i s ohledem na důvodovou zprávu, která příspěvek do fondu oprav jako ujednání zkracující nájemce výslovně zmiňuje. Opačný výklad by přisuzoval zákonnému ustanovení jiný význam, než plyne z vlastního smyslu slov v jejich vzájemné souvislosti a z jasného úmyslu zákonodárce. Požadavek žalobce na vydání bezdůvodného obohacení není v rozporu s dobrými mravy, když byl v postavení slabší smluvní strany a byl v dohodě o nájmu zkrácen na svých právech. Žalovaná se svou argumentací dovolává ujednání, ke kterému nelze přihlí