25 C 240/2019-109 — Obvodní soud pro Prahu 2

1.Žalobce se žalobou došlou soudu dne 17. 10. 2019 domáhal zaplacení částky 131 264 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % p. a. od 16. 5. 2019 do zaplacení. V žalobě tvrdil, že je společenstvím vlastníků jednotek ("SVJ"), jehož funkci statutárního orgánu vykonává správce nemovitosti [právnická osoba] [anonymizováno] [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo], kterou při výkonu funkce zastupuje [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], [PSČ] [obec a číslo] ("správce nemovitosti"). Žalovaný je vlastníkem bytových jednotek 5. a 6. v SVJ. Žalovanému byly dne 5. 4. 2019 vystaveny správcem nemovitosti protokoly o vyúčtování služeb a poplatků za období 2018 - 2018 pro jeho bytové jednotky. K tomuto dni evidoval správce nemovitosti za žalovaným nedoplatek v celkové výši 61 590 Kč připadající na bytovou jednotku [číslo] nedoplatek ve výši 69 674 Kč připadající na bytovou jednotku [číslo] SVJ. Ačkoliv byl žalovaný žalobcem vyzván k úhradě dlužných částek, žalovaný z výše uvedených částek dodnes ničeho neuhradil. 2. Dne 30.11.2011 uzavřel žalobce se společností [právnická osoba] (dale [anonymizováno]), [IČO], smlouvu o správě nemovitosti c. [číslo], na základě které měla [anonymizováno] zajišťovat správu, provoz a častečné opravy domu [adresa] v ulici [ulice], [obec a číslo]. Za žalobce tuto smlouvu podepsal žalovaný, který v té době jednal jménem žalobce jako pověřený vlastník. Dne 1. 7. 2017 [anonymizováno] postoupila pohledávky vůči žalobci v celkové výši 152 699 Kč na žalovaného. Dne 15. 11. 2017 provedl žalovaný zápočet pohledávek nabytých postoupením ve výši 81 608 Kč proti pohledávkám žalobce (neuhrazené platby za služby spojené s užíváním bytů [číslo] ve vlastnictví žalovaného. Žalobce tento zápočet nijak nesporoval. Dále žalovaný namítá, že dne 12. 11. 2018 a dne 28. 12. 2018 uhradil bankovním převodem na účet žalobce částku 10 268 Kč, celkem 20 536 Kč za služby spojené s užíváním jednotek v jeho vlastnictví. Rovněž žalovaný namítá nepřehlednost vyúčtování, kdy není schopen rozklíčovat jeho obsah a ověřit správnost nároku žalobce. Nesprávně uvedené koeficienty a součinitele pro přepočet podlahové plochy. Žalovaný předpokládá, že toto by mohlo být zahrnuto v tabulce„ orientační rozpis rozpočítání nákladů“, řádek„ Služba – [příjmení] k rozúčtování“. Ani zde však není uvedena například celková podlahová plocha domu a bytu. V protokolech jsou uvedeny předepsané zálohy, nikoli zálohy přijaté. Tyto položky přitom nejsou totožné, když přijata může být částka vyšší i nižší než částka předepsaná. V protokolech nejsou uvedeny veškeré služby. Chybí například položka„ odvádění odpadních vod“. V protokolech nejsou uvedeny„ podíly nákladů připadající na příjemce služeb s uvedením základních složek, spotřebních složek a celkových nákladů v Kč“. Hodnoty uvedené v protokolech jsou nesprávné a neúplné. Není zřejmé, jakým způsobem vznikla dlužná částka v průběhu let 2017, 2018 a 2019, a na základě jaké skutečnosti je žalobcem postupně navyšována. Žalovaný měl ještě v roce 2017 v rozvaze evidován přeplatek na zálohách ve výši 14.506 Kč. V protokolech ani v předchozích předpisech není tento přeplatek nijak vypořádán. Žalovaný upozorňuje, že dle platné judikatury Nejvyššího soudu ČR nárok na úhradu případných nedoplatků na platbách za služby a energie v souvislosti s užíváním bytu nevzniká dříve, než je vlastníkovi bytu doručeno řádné vyúčtování. Jestliže zaslané vyúčtování trpí vadami, má se za to, že nebylo vlastníkovi bytu doručeno vůbec. Ze všech těchto důvodů navrhl žalobu zamítnout. 3. Z protokolu o vyúčtování služeb a poplatků za období roku 2018 k bytové jednotce [číslo] [číslo] ve vlastnictví žalovaného má soud prokázáno, že jsou uvedeny služby: voda, odpadky, společná elektřina, úklid, výtah, komíny, banka, pojištění, u každé služby předepsaná záloha – v jaké výši, skutečný náklad - výše, rozdíl - výše. Dále fond oprav – předpis. Dále uvedeno, kolik předepsáno na poplatky a služby a celkové náklady na služby a poplatky. Uveden nedoplatek minulých období ke dni 31. 3. 2019, bez bližší specifikace. Uvedena spotřeba vody k jednotce a počet osob k jednotce. Dále uvedeno„ orientační rozpis rozpočítání nákladů„ kdy uvedeno, že voda rozpočítána podle naměřené spotřeby + dopočtená spotřeba společenství vlastníků, odpadky podle počtu osob, stejně tak společná elektřina, výtah, úklid, banka dle objektu a pojištění dle vlastnického podílu. Z vyúčtování není seznatelný celkový počet osob v domě. Rovněž není seznatelný celkový počet objektů, dále není seznatelný výpočet dopočtené spotřeby společenství vlastníků. 4. Po právní stránce dospěl soud k následujícím závěrům: o vyúčtování úhrad za plnění, poskytování s užíváním bytů (cen a záloh za dodávku tepla a teplé užitkové vody) lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu nesprávné výši, není řádným vyúčtováním a není způsobilá vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. [příjmení] se tak mohlo stát, musel by pronajímatel vystavit nové úplné vyúčtování znějící na cenu ve správné výši, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 21 Cdo 803/2002. Podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je, že vyúčtování bylo řádně (tj. v souladu s předpisy je regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Jestliže pronajímatel provede vyúčtování nesprávně, není zde (řádné) vyúčtování jako předpokladu pro vznik platební povinnosti nájemce. Protože řádné vyúčtování je také předpokladem pro vznik splatnosti částky v něm uvedené (nedoplatku), nestává se vyúčtovaná částka splatnou, a to ani z části, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 8. 2011 sp. zn. 26 Cdo 1814/2009, dále 26 Cdo 4742/2010 ze dne 20. 7. 2011. 5. Služby se pak řídí zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojený s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a vyhl. č. 269/2015 o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Problematiky se jen dílčím způsobem z pohledu správy společných částí domů a pozemku dotýká i nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Poskytovatel služeb má právo na placení záloh příjemci služeb na úhradu nákladů na služby spojené s užíváním bytu. Výši záloh jejich splatnost, zpravidla měsíční, si ujedná poskytovatel služeb s jejich příjemcem, nebo o ní rozhodne shromáždění vlastníků jednotek. 6. Soud se nejprve zabýval řádností provedeného vyúčtování. Základní pohled na rozdělení nákladů na poskytované služby nabízí zákon č. 67/2013 Sb. Východiskem je způsob (kritéria) rozúčtování služeb: rozhodne společenství vlastníků jednotek (§ 5 odst. 1). Rozúčtování nákladů na vytápění je v současné právní úpravě rozděleno tak, že základní úprava je dána zákonem č. 67/2013 Sb. podrobnější pravidla rozvádí však vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj [číslo] o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, dále jen„ vyhl. o rozúčtování“. Rozúčtují se na základě ujednání všech vlastníků jednotek, pokud k dohodě nedojde, rozúčtují se náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody podle vyhl. o rozúčtování, které stanoví, že se náklady na vytápění rozdělí mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce viz § 3 odst. 3 vyhl. o rozúčtování. 7. Dle § 7 zák. 67/2013 Sb. odst. 2 poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, vč. uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování, jak upřesnil Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2778/2019 ze dne 26. 8. 2020. Vyúčtování je účetní doklad, mělo by tedy obsahovat i obecné náležitosti vyplývající z § 11 odst. 1 zák. o účetnictví, jež nejsou kryty uvedeným speciálními ustanoveními, zejména v něm musí být uvedeno, kdo a kdy jej vyhotovil. 8. Soud má za to, že vyúčtování předložená žalobcem nejsou řádná. V těchto vyúčtováních soud postrádá skutečnou výši nákladů na služby uvedenou pro celý dům a rozpočítání pro žalovaného, není zřejmé, jak byly služby rozpočítány, kdy není zřejmý celkový počet osob na dům, celkový počet objektů, zřejmě bytových jednotek v domě, dále není zřejmé, jak byla dopočtena spotřeba společenství vlastníků na bytovou jednotku. Nakonec není vůbec specifikován nedoplatek minulých období ke dni 31. 3. 2019. Soud uvedená vyúčtování má za nesprávná, neboť neobsahují všechny předepsané náležitosti a není zřejmé, je-li v něm uvedena cena provede