15 C 16/2022-116 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] domáhá po žalovaném vydání bezdůvodného obohacení s odůvodněním, že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek vymezených v domě [ulice a číslo] stojícím na pozemku [číslo] v katastrálním území Břevnov, obec Praha. Žalovaný je spoluvlastníkem pozemku p. [číslo] který sousedí s uvedeným pozemkem, a to se spoluvlastnickým podílem ve výši [číslo], tj. přibližně 88 %. Pozemek představuje dvůr domu a vznikl rozdělením původního pozemku, jenž zahrnoval pozemek i pozemek pod domem. Jediný přístup k pozemku je přes uzavřené prostory domu. Pozemek, jehož povrch tvoří betonový podklad a na něm je položená betonová dlažba, je spolu s polovinou střechy domu odvodňován pozemkem vedenou dešťovou kanalizací, do které je dešťová voda z poloviny střechy domu sváděna dvěma okapovými svody a pozemek je odvodňován ve středu pozemku umístěnou kanalizační šachtou. Kanalizace byla vybudována před rokem 1999 výlučným majitelem domu a pozemku a byla a je původním vlastníkem a následně i vlastníky domu a pozemku užívána odvodu dešťové vody nejméně od roku 1999. Z dokumentů, které má žalobce k dispozici není zcela zřejmé, zda je kanalizace výlučným vlastnictvím majitelů pozemku nebo zda nemůže být ve spoluvlastnictví majitelů pozemku a majitelů domu. Žalobce však vychází z toho, že v okamžiku, kdy původní vlastník domu a pozemku vymezoval společné části domu a následně odděloval pozemek a výslovně neprojevil žádnou vůli kanalizaci převést do vlastnictví vlastníkům domů a kanalizace proto zůstala jeho výlučným vlastnictvím a následně se stala výlučným vlastnictvím nových vlastníků pozemku. Žalovaný nabyl spoluvlastnický podíl na pozemku v roce 2016 v exekutorské dražbě. V srpnu roku 2021 došlo k zatopení sklepů sousedního domu č.o. 17 a správce uvedeného domu se obrátil na žalobce s tvrzením, že příčinou zatopených sklepů je kanalizace. Svá tvrzení dovodil výsledky jím objednaných kamerových zkoušek a žádostí o sjednání okamžité nápravy spojené s výzvou k náhradě škody. Žalobce proto požádal správce domu o kontrolu kanalizace, ta potvrdila havarijní stav kanalizace. Předseda žalobce jednající jako spoluvlastník pozemků a správce domu v právním zájmu předejít dalším škodám zajistil okamžitou opravu kanalizace v místě a čase nejlepší dostupnou cenu. Menšinový spoluvlastník pozemku, tak s vědomím, že většinový vlastník pozemku s ním a s žalobcem dlouhodobě nekomunikuje a dříve nereagoval na výzvy k údržbě, pověřil žalobce objednávkou služeb spojených s uvedením kanalizace do řádného stavu tak, aby nehrozil únik vody do sousedních nemovitostí a vyloučily se pochybnosti o tom, zda stav kanalizace může být jedinou příčinou zatopených sklepů okolních nemovitostí. Celkem byla za opravu uhrazena částka 160 960,50 Kč. Žalobce tvrdí, že kanalizace odvádí dešťovou vodu z pozemků a je navíc výlučným vlastnictvím majitelů pozemků, žalobce má za to, že žalovaný jakožto 88 % spoluvlastník pozemku a tím i většinový spoluvlastník kanalizace je povinen uhradit žalobci částku vynaloženou žalobcem na obnovu jeho majetku. Žalobce si je vědom toho, že výlučné vlastnictví kanalizace vlastníky pozemků může být sporné a nelze zcela vyloučit, že kanalizace by při případném rozšiřujícím výkladu ustanovení § 3 odst. 3 zákona č. 274/2001 Sb. mohla být považována za věc v podílovém spoluvlastnictví vlastníků pozemku a vlastníků domu. V takovém případě by velikost podílu podle § 137 odst. 2 dřívějšího občanského zákoníku byla shodná a žalovaný by byl povinen uhradit žalobci polovinu nákladů vynaložených žalobcem na odstranění havarijního stavu a společně vlastněné a společně užívané věci. S ohledem na popsané nejasnosti týkající se právního statusu kanalizace uplatňuje žalobce touto žalobou pouze částku 20 000 Kč jakožto část svého nároku. Pomine-li skutečnost, zda bylo vůbec možné platně oddělit vlastnictví pozemků dvora od vlastnictví domu, má žalobce za to, že při absenci jakéhokoliv projevu vůle učinit kanalizaci vlastnictvím vlastníků domu a zřídit v jejich prospěch věcné břemeno, nelze vykládat úkony původního vlastníka kanalizace a obou současných pozemků jinak než, že si kanalizaci ponechal ve svém vlastnictví jakožto vlastník pozemků dvora. Byl totiž původním vlastníkem kanalizace a neprojevil vůli ji na vlastníky domu převést, pokud by soud dospěl k závěru, že kanalizace není ve výlučném vlastnictví spoluvlastníků pozemku, ale v podílovém spoluvlastnictví žalobce a spolumajitelů pozemku, uplatňuje žalovanou částku jako nárok na náhradu nákladů vynaložený žalobcem na odstranění havarijního stavu společně vlastněné a společně užívané věci. Žalobce nemá za to, že opravou dešťové kanalizace v daném případě došlo ke vzniku nové věci. Navíc ani v případě takovéhoto hypotetického závěru nelze dovozovat, že by vlastníkem nové věci měl být žalobce. Oprava byla provedena na základě výslovného pokynu jednoho ze spoluvlastníků pozemku, když druhý spoluvlastník byl dlouhodobě nekontaktní. 2. Žalovaný žalobu neuznal, uvedl, že pozemek [parcelní číslo] v katastrálním území Břevnov, obec Praha nabyl žalovaný podle dražební vyhlášky až v roce 2016, kanalizace vůbec nebyla zmiňována. Předmětná kanalizace slouží primárně k domu číslo popisné 280, nikoliv pozemku [číslo] samotnému. Kanalizace by tak měla tvořit příslušenství domu [adresa] podle ustanovení § 510 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník. Příslušenství zásadně sdílí osud věci hlavní, přičemž práva a povinnosti týkající se věci hlavní se týkají i jejího příslušenství, pokud se strany nedohodnou, jinak odkazuje na ustanovení § 509 NOZ s tím, že liniové stavby zejména kanalizace nejsou součástí pozemku, v tomto civilním řízení by měly být aplikovány občanskoprávní předpisy, nikoliv předpisy správní. Občanský zákoník nerozlišuje mezi kanalizací a kanalizační přípojkou, ale mluví generálně o kanalizaci. Je zřejmé, že kanalizace není součástí pozemků. Pakliže-li by se jednalo o výměnu kanalizace, je možné, že se jedná o věc novou, dokonce o věc movitou, žalovaný neměl možnost být přítomen u výměny kanalizace a není schopen posoudit, zda se o věc movitou jedná. Pokud by se jednalo o novou věc ve smyslu ustanovení § 3 odst. 6 zákona č. 274/2001 Sb. je vlastníkem kanalizační přípojky žalobce, nikoliv žalovaný. Žalovaný neměl možnost posoudit, zda žalobce opravdu vynaložil náklady, které tvrdí. Dále uvedl, že z fotografie, kterou založil žalobce jako důkaz je zřejmé, že nikoli celá plocha pozemku je vydlážděná, v krajních částech pozemku roste strom a keř, navíc zámková dlažba umožňuje vsakování vody do pozemku, což snižuje množství dešťových srážek odváděných do předmětné kanalizace, když jen z fotografie je zřejmé, že pouze část dešťové vody je odváděna do předmětné kanalizace, zbytek se vsákne do pozemku, i tato skutečnost by měla být zohledněna. Žalobce by měl prokazovat, jaká část dešťové vody z pozemku a budovy žalobce je sváděna do kanalizace, neboť jen tak lze stanovit podíl, kterým by se teoreticky mohl podílet žalovaný na úhradě nákladů na výměnu kanalizace. Dále žalovaný uvádí, že mu byly zaslány faktury s tím, že samotné faktury nejsou k prokázání provedených prací dostatečné. Žalobce by měl nepochybně doložit jednotlivé smlouvy, na jejich základě byly práce provedeny. Některé náklady byly vynaloženy i na připojení dešťové kanalizace k domu, což jsou náklady, které by žalovaný nenesl, i kdyby byl spoluvlastníkem předmětné kanalizace. 3. Soud má za prokázané z výpisu z katastru nemovitostí, že žalovaný je spolu s Mgr. [jméno] [příjmení] spoluvlastníkem pozemku p. [číslo] to u žalovaného v podílu [číslo] a u Mgr. [jméno] [příjmení] v podílu [číslo]. Soud za prokázané z kolaudačního rozhodnutí obvodního Úřadu městské části [obec a číslo], že stavebníkovi [příjmení] – [právnická osoba] povolil užívání stavby, a to stavebních úprav a přístavby bytového domu [adresa]. Dále má soud za prokázané z prohlášení vlastníka [příjmení] – [právnická osoba] podle § 5 zákona č. 72/1999 Sb., že, k okamžiku vydání prohlášení vlastníka i v době vydání kolaudačního rozhodnutí v roce 1999, se jednalo o jediného vlastníka, a to jak stavby, tak pozemku s p. [číslo] že z tohoto vyplývá, že právě k rozdělení stavby a pozemků došlo až v roce 1999, tedy poté co, jak stavba, tak i pozemek a související kanalizační přípojka byly zbudovány jediným vlastníkem nemovitostí na pozemku parc. [číslo] jak stavby, tak i samotného pozemku momentálně nacházejícího se na pozemcích [číslo] a samotného pozemku p. [číslo]. Dále má soud za prokázané z Určení společných částí budovy, že [právnická osoba] [právnická osoba] v rámci prohlášení spoluvlastníka pod bodem c) částmi domu společných všem vlastníků určila pod odst. 1 písmeno h) rozvody vody kanalizace plynu elektřiny atd.. Ze znaleckého posudku vypracovaného k objednateli Exekutorskému úřadu Praha 2 JUDr. [jméno] [příjmení], soudnímu exekutorovi, [číslo] [jméno] [příjmení] potom vyplývá, že na základě tohoto znaleckého posudku byl prodáván v dražbě pouze pozemek [p