26 C 44/2022 — Obvodní soud pro Prahu 2

Žalobce se svou žalobou ze dne [datum] domáhá, aby žalovaná zaplatila náhradu škody ve výši 80.000 Kč spolu s úrokem z prodlení. Svou žalobu odůvodnil tím, že byl účastníkem dražby dne [datum] v rámci exekuce [číslo] EX1327/19 soudního exekutora a dne [datum] se stal vlastníkem bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa] bytového domu postavené na pozemku parcela [číslo] zastavěná plocha nádvoří se kterou je spojen spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa] a stavební parcely [číslo] vše zapsáno v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, na [list vlastnictví] pro katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres [okres]. Dražbu nařídil soudní exekutor Mgr. [jméno] [příjmení]. Z exekutorského úřadu [obec]. Žalobce vydražil nemovitost za cenu 1.530.000 Kč, obvyklá cena nemovitosti byla stanovena na 1.950.000 Kč a nejnižší podání pak bylo v dražební vyhlášce stanoveno na 1.300.000 Kč. Žalobce poté, kdy převzal nemovitost, do které neměl dříve přístup a spoléhal se na znalecký posudek a na popis nemovitosti uvedených. Znalecký posudek stanovil obvyklou cenu 1.950.000 Kč avšak poté, kdy žalobce do nemovitosti mohl poprvé přijít, zjistil, že je sešikmená asi o 50% celkové plochy bytu, tedy znalecký posudek v žádném případě nekoresponduje s faktickým stavem, který je zdokumentován v rámci fotodokumentace, kterou žalobce předložil soudu a byla pořízena znaleckým ústavem Vysokou školou Báňskou, technickou univerzitou a fakultou stavební. Tento znalecký ústav provedl místní šetření a zakreslil sešikmené plochy. Žalobce se pokoušel nemovitost prodat avšak podařilo se mu to za cenu 1.450.000 Kč což je o 80.000 Kč méně, než za kterou nemovitost vydražil. Tento rozdíl v cenách je právě škoda, kterou žalobce uplatňuje za nesprávný úřední postup soudního exekutora, který nechal vypracovat znalecký posudek, a podle tohoto znaleckého posudku bylo pak v exekuci postupováno. Žalovaná nesouhlasí se žalobou. Na svou obranu uvedla, že nedošlo k nesprávnému úřednímu postupu, když žalobce měl možnost před provedením dražby si sjednat přístup do jednotky tak, aby získal podrobnější informace o stavu a vybavení této jednotky. Ve znaleckém posudku bylo uvedeno, že znalec vycházel pouze z obhlídky nemovitosti, která byla provedena zvenčí. Vzhledem k tomu, že žalobci nemohla vniknout škoda v příčinné souvislosti s tvrzeným nesprávným úředním postupem žalovaná jeho žádost, kterou obdržela [datum], svým stanoviskem ze dne [datum] odmítla. Mezi účastníky není spor o to, že žalobce byl účastníkem dražby, kterou pořádal soudní exekutor dne [datum] a žalobce nabyl vlastnické právo k výše uvedené nemovitosti na základě příklepu po složení kupní ceny ve výši 1.530.000 Kč. Ze znaleckého posudku společnosti [právnická osoba] znalecký ústav [číslo] ze dne [datum] má soud prokázáno, že k místnímu šetření došlo [datum], znalec vycházel z výpisu z Katastru nemovitostí, z výřezu katastrální mapy, z prohlášení vlastníka budovy, z místního šetření, kdy obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože opatrovníkovi povinného se nepodařilo povinného kontaktovat, tudíž nebylo možné provést místní šetření uvnitř nemovitosti. Dále vycházel z příslušných předpisů a metodiky pro ocenění. Za použití výpočetních programů, porovnávací databáze cen nemovitostí. Byt [číslo] pak popsal takto: byt se nachází v bytovém domě na ulici parc. [číslo] v [obec]. Jedná se o netypový bytový dům ve tvaru obdélníku, s jedním vchodem bez výtahu. Dům má dvě nadzemní podlaží, obytné podkroví a je podsklepený. Střecha je sedlová. V domě je celkem 10 bytů. Vstup je umožněn z vlastního pozemku, parkoviště před domem z jihovýchodní strany. Nosné konstrukce zděná z cihel, izolace proti zemní vlhkosti, vnější povrchy zatepleny, vápenná omítka, střecha sedlová, schodiště betonové, střešní krytina šablony typ SATJAM, oplechování parapety, žlaby, svody z pozinkovaného plechu, bleskosvod instalován, napojení na přípojky elektro, voda, kanalizace, zemní plyn, kabelová televize, telefon. Jednotka 9 je byt o velikosti 2+kk s příslušenstvím v podkroví domu a obsahuje: předsíň s plochou 3,3m2, komorou 0,5m2, další komorou 5,7m2, spíž 0,95m2, koupelna a WC 6m2, pokoj a kuchyňský kout 45,2m2, další pokoj 12,3m2 tedy celkem 73,65m2 s uvedeným vybavením kuchyňskou linkou, ventilátorem, listovní schránkou, měřičů spotřeby vody, otopných těles, WC – mísa, vana, umyvadlo, baterie. K vlastnictví bytové jednotky patří podlahová krytina, obklady stěn, vnitřní omítky, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky jakož i vstupní dveře a vnější okna. Příslušenstvím jednotky je předsíň, koupelna a WC, komory, spíž umístění v bytové jednotky v domě vyplývá z příloh [číslo] prohlášení. Obvodové zdivo zděné, vnitřní úprava stěn vápenná, omítka hladká, tropy s rovnými podhledy, okna plastová, rozvody vody studené a teplé, sanitární zařízení, WC splachovací, vana, umyvadlo, předpoklad podlahy z PVC, keramická dlažba, vytápění dálkové, radiátory deskové, kanalizace ve všech zařizovacích předmětech, zdroj teplé vody vlastní, centrální zdroj pro budovu a vybavení kuchyně standardní. V ocenění bude zohledněno, že je předpoklad pozdější výstavby podkroví, tudíž i mírně lepší stav jednotky [číslo]. Celková cena tohoto bytu byla stanovena částkou 1.950.000 Kč, což je obvyklá tržní cena. Cena zjištěná tedy 1.958.000 Kč a věcná cena čili časová 1.007.840 Kč Z přiložené fotodokumentace, kterou pořídil žalobce vyplývá, že obytné místnosti mají střešní okna, jsou zkosená. Do jaké míry jde o zkosení není z fotografií zřejmé. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce prodal kupujícímu předmětnou nemovitost za cenu 1.450.000 Kč. Z fotodokumentace nemovitosti je dále zřejmé, že nemovitost má ve třetím podlaží střešní okna, střecha je sedlová. Podle § 13 zákona č. 82/1998 Sb. stát odpovídá za škodu způsobenou nesprávným úředním postupem. V daném případě soud dospěl k závěru, že znalecký posudek, který byl podkladem pro dražbu, ve které žalobce získal předmětnou nemovitost, neobsahoval údaj o tom, že v podkroví jsou zkosené stropy. Bylo však avizováno, že znalec neměl přístup do bytu a znalecký posudek byl proto proveden pouze zvenčí. Pokud žalobce nyní brojí proti tomu, že stropy jsou zkosené téměř o 50%, že cena nemovitosti neměla být stanovena takto vysoko právě, tak soud musí na tomto místě uvést, že pouhým pohledem na nemovitost je zřejmé, že bytové jednotky, které jsou v podkroví umístěné, mají střešní okna, zcela jistě tedy se jedná o zkosené stěny. Žalobce se měl pokusit získat vstup do vedlejší bytové jednotky [číslo] která by měla být obdobná, co se týče střechy zkosené, tedy zkosených stropů. Tím však, že popis nemovitosti ve znaleckém posudku neodpovídá skutečnosti, však samo o sobě není důvodem k závěru, že cena nemovitostí je nižší. Úskalí každé dražby je, že kupující nemá možnost si nemovitost prohlédnout. Dalším úskalím je nepřesné určení ceny, stanovené znaleckým posudkem. Je také obecně známé, že s postupem zájemců se navyšuje i cena výsledná, která se v některých případech dostává nad cenu tržní i nad cenu ve znaleckém posudku (což se v daném případě nestalo), neboť v zápalu dražebních boje účastníci dražby nesmyslně přihazují. V daném případě byla nemovitost vydražena za cenu nižší, než byla stanovena ve znaleckém posudku. Nejnižší podání činilo 1.300.000 Kč. Proto, aby žalovaná odpovídala za škodu, je třeba, aby byly dány současně tyto podmínky: a) existence nesprávného úředního postupu (nezákonného rozhodnutí) b) vznik škody c) příčinná souvislost mezi a) a b). Soud uzavírá, že zde není dán nesprávný úřední postup (postup exekutora při stanovení nejnižšího podání na základě nesprávně vypracovaného znaleckého posudku) neboť tím, že ve znaleckém posudku popsaná nemovitost neodpovídá přesně skutečnosti, neznamená, že byla cena nemovitosti ve skutečnosti nižší. Soud je toho názoru, že žalobce mohl sám zjistit, že nemovitost má sešikmené stěny a mohl sám rozpoznat, že znalecký posudek není v tomto směru správný a neměl stanovit takovou cenu, jakou v průběhu dražby nabídl. Vzhledem k tomu, že do tohoto rizika šel, nelze nyní přenášet odpovědnost za toto své rozhodnutí na žalovanou. Soud tedy dospěl k závěru, že jednak nedošlo k nesprávnému úřednímu postupu a jednak tvrzená škoda, spočívající v tom, že žalobce prodal nemovitost za nižší cenu, není v příčinné souvislosti s „ nesprávně uvedenou cenou“ ve znaleckém posudku. Nemovitost nebyla vydražena za cenu, kterou stanovil znalecký posudek, nýbrž za cenu nižší. Vzhledem k tomu, že nebyly splněny předpoklady pro to, aby žalovaná odpovídala za škodu, soud žalobu zamítl. Ohledně náhrady nákladů řízení soud rozhodoval dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal žalované náhradu nákladů řízení za jeden úkon, to je 300 Kč.