45 C 131/2021-56 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobci se domáhali na žalovaném zaplacení 193.600,00 Kč. Žalobci uvedli, že dne 21. 12. 2020 byla mezi nimi jako zájemci o koupi nemovitosti, žalovaným jakožto prodávajícím a společností [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], jakožto zprostředkovatelem prodeje, uzavřena Dohoda o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] prodej bytové jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa], [katastrální uzemí], na adrese [adresa], a to za dohodnutou Kupní cenu. V rámci dohody o zablokování prodeje se žalovaný zavázal spolu se žalobci nejpozději v poslední den trvání blokační dohody (15.3.2021) uzavřít kupní smlouvu k uvedené nemovitosti. Následně žalovaný opakovaně sdělil, že kupní smlouvu, a to výhradně z důvodů na jeho straně, neuzavře. Na základě Dohody o zablokování prodeje tak v případě, že nedošlo nejpozději v poslední den trvání blokační lhůty k uzavření kupní smlouvy či smlouvy o budoucí smlouvě kupní, z důvodů na straně prodávajícího, vznikl žalobcům nárok na zaplacení smluvní pokuty, a to ve výši 50% hodnoty blokačního poplatku, který činil 387.200 Kč. Blokační lhůta uplynula 15. 3. 2021 a k uzavření kupní smlouvy ani budoucí smlouvy kupní dodnes nedošlo. Žalovanému tak vznikla povinnost nahradit žalobcům částku ve výši 193.600 Kč. Žalobci žalovaného vyzvali k její úhradě v souladu se smlouvou, a to ode dne následujícího po pátém dni od doručení výzvy. Výzva byla doručena žalovanému dne 30.3.2021, avšak žalovaný smluví pokutu žalobcům neuhradil. 2. Žalovaný žalovanou pohledávku neuznal ani z části a navrhl, aby soud žalobu zamítl. Uvedl, že dne 7.4.2020 byla mezi žalovaným a společností [právnická osoba], [IČO], jako zprostředkovatelem uzavřena zprostředkovatelská smlouva o prodeji nemovitosti vedena pod číslem zakázky [číslo] na prodej bytu v [ulice a číslo], [obec a číslo], v prodejní ceně 19, 500.000 Kč a s provizi 2% pro zprostředkovatele. Zprostředkovatel inzeroval nemovitost a v bytě proběhlo několika prohlídek, avšak bez valného výsledku. Makléř sděloval opakovaně žalovanému, že cena za byt je příliš vysoká, a že klienti si představují úplně jinou cenu. Makléř tak dlouho žalovaného o neadekvátní ceně přesvědčoval, až tento souhlasil s poklesem ceny až na 16, 000.000 Kč. Žalovanému následně došlo, že to byla obchodní taktika zprostředkovatele, aby co nejrychleji byt prodal a inkasoval provizi. Žalovaný nakonec vůbec nepočítal s tím, že by zprostředkovatelskou smlouvu [číslo] která měla vypršet dne 20.12.2020, prodlužoval, což makléři rovněž oznámil a bylo to potvrzeno i dodatkem ke smlouvě o zprostředkování ze dne 14.9.2020 a navíc akceptováním ukončení smluvního vztahu dopisem ze dne 11.12.2020. Těsně před uplynutím lhůty makléř žalovanému sdělil, že našel zájemce – žalobce, kteří velice rychle přišli do bytu, velice rychle se rozhodli a bez domluvy podstatných náležitostí kupní smlouvy dne 21.12.2020 (tzn. den po ukončení zprostředkovatelské smlouvy) v sídle zprostředkovatele podepsali dohodu o zablokování prodeje. Jelikož smlouva o zprostředkování prodeje již vypršela, podepsal žalovaný pod tlakem makléře novou zprostředkovatelskou smlouvu [číslo] s další 6-ti měsíční dobou platnosti bez možnosti výpovědi. Manželé [celé jméno žalobce] o této situaci nebyli obeznámeni. Po podpisu blokační dohody se žalovaný opět aktivně snažil o to, aby kupní smlouva uzavřena byla, ale bylo třeba vyřešit řadu nejasných otázek, které měly být s žalobci projednány hlavně ze strany zprostředkovatele, a to ještě přeď uzavřením blokační dohody, což však zprostředkovatel neudělal. 3. Nebyl mezi stranami sporu dohodnut způsob úhrady kupní ceny, když nejdříve žalobci tvrdili, že peníze na byt mají a později se vyjádřili, že chtějí čerpat hypoteční úvěr a ručit kupovanou nemovitostí –bytem žalovaného, což se žalovanému nelíbilo. [příjmení] úhrady byla také sporná, protože zprostředkovatel zamýšlel, že bude celá kupní cena hrazena na jeho účet, ale žalovaný trval na složení kupní ceny do notářské úschovy. Doba pro odevzdání nemovitosti – pro žalovaného zásadní věc, jelikož v bytě bydlel, tak tato nebyla vůbec v konsensu. Předmětná blokační dohoda byla připravena zprostředkovatelem značně narychlo svědčí její nedostatky (blokační dohoda ze 21.12.2020 se vázala ke Zprostředkovatelské smlouvě [číslo] která skončila dne 20.12.2020, žalobkyně a) byla v blokační dohodě uvedena v kolonce II. jako prodávající; - v části blokační lhůta je uvedeno datum 15.3.2020; blokační dohoda neobsahuje podstatné části dohody, které měly být podkladem pro kupní smlouvu; nebylo tam ani sjednáno jakým způsobem bude hrazena kupní cena; žalobci nepředložili žalovanému žádný doklad, který by prokazoval, že jsou solventní, připraveni uhradit celou kupní cenu). Z těchto důvodů měl žalovaný oprávněné obavy o ztrátu bytu i peněz. Žalovaný pojal podezření o účelovém jednání zprostředkovatel a chaotickém zpracování celé dokumentace a rozhodl se, že už nebude jednat pod tlakem zprostředkovatele, a že byt žalobcům neprodá, protože nemá prokázáno, že žalobci mají připravené peníze na nákup bytu. Žalovanému zprostředkovatel zaslal návrh kupní smlouvy s výzvou k jejímu uzavření, ačkoliv tato smlouva byla pouze formulářovým návrhem, bez doplnění relevantních údajů o způsobu a času platby kupní ceny. Pokud by žalobci měli připraveno financování nákupu bytu, tak by návrh kupní smlouvy musel obsahovat doplněné údaje čl. 4 návrhu kupní smlouvy, minimálně již muselo být žalobcům známo, od jaké banky budou čerpat úvěr a v jaké lhůtě budou schopni zaplatit kupní cenu.. Žalovaný namítá, že platební podmínky nebyly jasné od podpisu chybné blokační dohody a nebyly v ní ani nijak domluveny. Z těchto důvodů muselo být žalobcům zřejmé, že žalovaný očekává úhradu kupní ceny z vlastních prostředků žalobce na účet do notářské úschovy a s případným zastavením svého bytu jako zajištění jejich úvěru nesouhlasí. Dále bylo jasné, že pro žalovaného je nepřijatelné ujednání v čl. 6 návrhu kupní smlouvy, když v bytě bydlel, neměl jinou možnost bydlení, tak nemohl souhlasit s tím, že do 30 dnů po povolení vkladu práva předá byt žalobcům, jedna z podstatných věcí, která nebyla a měla být dojednána ještě před uzavřením blokační dohody! Žalovaný proto sdělil zprostředkovateli dne 19.2.2021, že z důvodu, že v bytě bydlí, v blokační dohodě chybí informace o datu odevzdání bytu, dále z důvodu chaotického provedení smluvní dokumentace a s ohledem na probíhající pandemií koronaviru a s tím související zemi v nouzovém stavu, že nemůže jednat pod takovým tlakem, v takové nejisté době a že po zhodnocení všech rizik plynoucích z nesprávně vypracované dokumentace, chybného datování, neprofesionálního přístupu zprostředkovatele, nejasností ohledně podstatných věcí kupní smlouvy, nedomluvených již v blokační dohodě (hlavně způsob úhrady kupní ceny a platební podmínky), nehodlá pokračovat v procesu, který měl vést k prodeji jeho bytu plynoucí ze smlouvy [číslo], které skončila platnost dne 20.12.2020, a ke které se váže blokační dohoda s podpisem 21.12.2020, s nesprávně datovanou blokační lhůtou 15.3.2020. S ohledem na všechny shora uvedené skutečnosti má žalovaný zato, že nebyly naplněny podmínky podle čl. 3 blokační dohody, neboť nedošlo k uzavření kupní smlouvy jen z důvodů na straně žalovaného, jako prodávajícího, ale též z důvodů na straně žalobců, neboť objektivně nebylo možno kupní smlouvu uzavřít pro nedojednání obsahu kupní smlouvy, jelikož nebyl ujednán způsob úhrady kupní ceny, když žalobci nikdy žalovanému neprokázali svoji schopnost uhradit žalovanému kupní cenu bez toho, aby žalovaný musel dávat svůj byt do zástavy k zajištění úvěru žalobců a dále z důvodu nesjednání způsobu předání bytu žalobcům, když tito věděli, že v bytě bydlí a nemá jinou možnost bydlení. Dále žalovaný namítl nepřiměřenost výše smluvní pokuty s ohledem na charakter zajišťované povinnosti. Smluvní pokuta má plnit funkci paušalizované náhrady škody, avšak neuzavřením kupní smlouvy na byt žalovaného rozhodně žalobci neutrpěli škodu ve výši téměř 200.000 Kč, v tomto smyslu navrhuje žalovaný, že pokud by soud dospěl k závěru, že na smluvní pokutu žalobci nárok mají, aby tuto snížil ve smyslu § 2051 OZ. 4. Žalobci v replice konstatovali, že z celého postupu žalovaného v dané věci je patrné, že žalovaný si prodej bytové jednotky na poslední chvíli rozmyslel, resp, chtěl např. dosáhnout vyšší kupní ceny (byť s kupní cenou ve výši 16.000.000 Kč žalovaný výslovně souhlasil jak ve zprostředkovatelské smlouvě, tak blokační dohodě) a následně pouze účelově hledal důvod, jak se ze svého závazku vyvázat. Poukaz žalovaného na označení (číslo) zprostředkovatelské smlouvy je bezpředmětný, neboť tato smlouva není označena číslem - číslo zakázky zprostředkovatele je interní, pod tímto číslem je evidován obchodní případ, v rámci nějž můžou být evidovány různé, na sebe navazující ZS; označení [číslo] není číslem smlouvy, ale evidenčním číslem makléře (které je uvedeno v obou smlouvách) - argumentace o navázání blokační dohody. Pokud žalovaný pouka