26 C 236/2022-49 — Obvodní soud pro Prahu 2

1.Žalobci se svou žalobou ze dne [datum] domáhají, aby soud určil, že výpověď ze dne [datum], kterou dali žalovaní, je vůči žalobcům neúčinná. Žalobci svou žalobu odůvodnili tím, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] užívali byt [číslo] o rozloze 112,20 m2 3+1 v katastrálním území Vinohrady, obec Praha v objektu k bydlení [adresa] stojícím na pozemku parc. [číslo]. Dne [datum] byl žalobcům doručen přípis nazvaný Výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], který jim zaslala Mgr. [jméno] [příjmení], advokátka, a to v právním zastoupení nějakého spoluvlastníka budovy. Z výpovědi není patrné, kdo ji činí, resp. kterého ze spoluvlastníků Mgr. [jméno] [příjmení] právně zastupuje. K výpovědi nebyla přiložena ani plná moc, ze které by tato skutečnost mohla vyplývat. Výpověď tak nesplňuje základní kritéria právního jednání, neboť není dostatečně určitá a srozumitelná. Ve výpovědi je dále uvedeno, že hrubým způsobem žalobci porušují své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, a proto jim je dána výpověď podle článku VI. odst. 3 písm. g) nájemní smlouvy, a to bez výpovědní doby. Předmětný byt tak měli vyklidit nejpozději do [datum]. 2. Žalovaní nesouhlasili se žalobou, namítli, že není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi, když nájemní vztah zanikl. 3. Soud má prokázáno z listiny nazvané Smlouva o nájmu bytu ze dne [datum] účastníci jako pronajímatelé [celé jméno žalované], [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalovaného] nájemci [celé jméno žalobce] [celé jméno žalobkyně]. Předmětem smlouvy byl pronájem bytu [číslo] o velikosti 112,20 m2 nacházející se v 6. nadzemním podlaží budovy o třech pokojích, kuchyně, předsíně, dvěma koupelnami s WC, dvěma komorami a s balkonem v katastrálním území hlavního města Prahy, budova [číslo]. Doba skončení nájmu byla sjednána dle II. bod 1 od [datum] do [datum]. Podle VI. bod 1 skončí nájem a) písemnou dohodou obou stran b) výpovědí jedné ze smluvních stran dle [příjmení] a uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán. Podle bodu 3 jsou pronajímatelé oprávněni smlouvu vypovědět z důvodů uvedených v příslušných ustanoveních občanského zákoníku, přičemž za hrubé porušení povinnosti nájemců nebo jiný obdobně závažný důvod pro výpověď nájmu se považuje zejména: a) poškozují-li nájemci byt vážným způsobem nebo způsobují jinak závažné škody či obtíže pronajímatelům nebo jiným osobám a v přiměřené lhůtě stanovené v písemné výzvě pronajímatelé nezjednali nápravu podle bodu V [číslo] f) jsou nájemci povinni užívat byt, aby nedocházelo ke škodám vyjma běžného opotřebení, podle písmena j) jsou nájemci povinni opravit na své náklady jakékoliv škody na předmětu nájmu a jeho případném vybavení, které způsobili oni sami, jejich návštěvníci nebo osoby, za které jsou nájemníci zodpovědni, a to nejpozději do 7 dnů od vzniku škody. 4. Z listiny ze dne [datum] nazvané„ Věc: Výpověď z nájmu bytu“ má soud prokázáno, že advokátní kancelář Chytrý, [právnická osoba] na adresu žalobců zaslali výpověď z nájmu bytu v zastoupení spoluvlastníka domu [adresa], umístěného na pozemku p. [číslo] zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, na [list vlastnictví], pro obec Praha, katastrální území Vinohrady na adrese [adresa žalovaného, žalobce a žalobkyně], a to ve věci nájemní smlouvy k bytu [číslo] umístěného v budově, kterou žalobci užívají s tím, že se jejich podnětu o vytvoření plísní v komoře, bytu pronajímatel provedl opakované šetření a nezjistil, že by došlo k zatékání vody do střechy budovy, a části předmětného bytu. Z vyjádření společnosti, která kontrolu prováděla, vyplývá, že příčina vzniku plísně je způsobena užíváním bytu. Z toho důvodu byl v předmětném bytě instalován termohydrograf na období jednoho týdne a byly naměřeny vyšší hodnoty vlhkosti než běžné, když docházelo tak ke kondenzaci vody, čímž se postupně začaly usazovat a množit plísně v bytě. Plísně byly způsobeny špatným užíváním bytu, tím žalobci porušili své povinnosti, které jim ukládá smlouva v článku V., odstavec 4, písm. j) a f) nájemní smlouvy a žalobci tak užívají byt v rozporu s nájemní smlouvou, takže pronajímateli vzniká škoda v důsledku vzniku plísní v bytě. Tím hrubým způsobem porušují své povinnosti a pronajímatel jim tak dává výpověď bez výpovědní doby. Předmětný byt byli vyzváni vyklidit a předat nejpozději do [datum], dále byli žalovaní poučeni dle ust. § 2286 občanského zákoníku, že mají právo proti výpovědi vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy jim výpověď byla doručena. Podpis Mgr. [jméno] [příjmení], advokátka v zastoupení JUDr. [jméno] [příjmení], advokát. Z listiny ze dne [datum] soud zjistil, že na adresu všech spoluvlastníků byla zaslána tato listina s oznámením, že byla soudu podána žaloba s návrhem na vydání předběžného opatření, neboť spatřují výpověď jako neoprávněnou, nezákonnou, nicotnou a v případě podání výpovědi se jedná o zdánlivé právní jednání, tudíž by k němu nemělo být přihlíženo a dále vyzvali žalované, aby upustili od jakéhokoliv jednání, které by v sobě skrývalo účinky neoprávněné výpovědi z nájmu bytu a mohlo by jakkoliv narušovat jejich užívací právo. Z podací stvrzenky je pak patrné, že tuto listinu si vyzvedla [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalované] a podle tvrzení žalobců si nepřevzal zásilku [celé jméno žalovaného] [celé jméno žalovaného]. Z protokolu o převzetí bytu ze dne [datum] má soud prokázáno, že byt byl předán žalobcům spolu s rozpisem záloh za plnění a služby s nájmem spojené ve výši 7 530 Kč měsíčně. 5. Soud neprováděl další navrhované důkazy, neboť mu pro posouzení věci postačovaly důkazy provedené a z dalších provedených důkazů neučinil žádná skutková zjištění, potřebná pro posouzení dané věci. 6. Po provedeném dokazování má soud prokázán tento skutkový děj: Mezi účastníky byla sjednána nájemní smlouva na dobu určitou do 31. 3 2023. V mezidobí dostali žalobci výpověď z nájmu bytu, ze které nebylo patrné, kdo ze spoluvlastníků tento úkon učinil, když výpověď absentovala plnou moc a v listině nebyl specifikován spoluvlastník, za kterého by měla advokátní kancelář [právnická osoba] jednat. 7. Po právní stránce soud posoudil věc následujícím způsobem: Podle § 545 OZ právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran. Podle § 553 OZ odst. 1 OZ o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Podle odst. 2 byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku. 8. V daném případě byla žalobcům dána výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], která jim byla oběma doručena, podepsána Mgr. [jméno] [příjmení] s tím, že se na žalobce obrací v zastoupení spoluvlastníka domu [adresa], umístěného na pozemku parc. [číslo] zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, na [list vlastnictví], pro obec Praha, katastrální území Vinohrady na adrese [adresa žalovaného, žalobce a žalobkyně], a to ve věci nájemní smlouvy bytu [číslo] umístěného v budově, kterou s klienty žalobci uzavřeli. Z výpovědi není patrné, kterého ze spoluvlastníků nebo jestli všechny spoluvlastníky advokátní kancelář [právnická osoba] zastupovala. K listině nebyla předložena plná moc, čili žalobci se mohli důvodně domnívat, že výpověď nebyla dána jejich pronajímateli. Žalobci tak reagovali na tuto výpověď listinami, které doručili všem spoluvlastníkům, dvěma spoluvlastníkům však nebyly zásilky doručeny, resp. vrátily se zpět jako nevyzvednuté, a to žalovanému [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalovaného]. Jenom z toho, že si [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] listinu vyzvedly, usoudili žalobci, že by to mohli být ti z pronajímatelů, kteří jim výpověď dali. Za situace, kdy nebylo zřejmé, zda je vůle pronajímatelů nebo vůle většiny pronajímatelů dát žalobcům výpověď, resp. není z písemné listiny zřejmé, kdo ji činí. Není z ní zřejmé, zda jde o vůli všech spoluvlastníků nebo zda za spoluvlastníky jedná jeden či více spoluvlastníků, vedlo soud k tomu, že označil tuto listinu za zdánlivé právní jednání, proto k ní nepřihlížel. Ostatně tomu odpovídá i reakce žalobců na tuto listinu, když pak oslovili všechny spoluvlastníky a proti výpovědi podali námitky. 9. Soud se tak nezabýval samotným důvodem, pro který byla výpověď dána, neboť nebylo zřejmé, kdo výpověď dal a ani dodatečně nebyl tento nedostatek vyjasněn. Již v době, kdy byla dána tato výpověď však mělo být zcela jasné, kdo právní jednání činí. Vzhledem k tomu, že nebyla předložena ani plná moc, je možná i varianta, že žalobci, a to ani jeden z nich, výpověď z nájmu žalobcům nedali. 10. Soud vyhověl žalobě, určil výpověď z nájmu bytu ze dne [datum] vůči žalobcům neúčinnou a vzhledem k tomu, že účastníci uzavřeli dohod