47 C 263/2021-68 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se jakožto výlučný vlastník pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] – bytový dům (dále jen„ Dům“) v obci [obec], kat. území [část obce], který se nachází na adrese [adresa žalovaného], domáhal žalobou z [datum] na žalovaném určení výše nájemného, a to ve vztahu k bytu [číslo] o podlahové výměře 39,3 m² a velikosti 1+1, situovaného ve 4. NP Domu (dále jen„ Byt“), jehož je žalovaný na základě smlouvy o nájmu bytu z [datum] (dále jen„ Smlouva“) nájemcem. Žalobce uvedl, že Byt byl pronajat žalovanému na dobu neurčitou a že Smlouva neupravuje smluvní ujednání stran, na základě kterého by se strany dohodly na úpravě výše nájemného za Byt. Výše nájemného byla upravena tak, že nájemné bylo stanoveno podle obecně závazných právních předpisů jako nájemné, které má charakter regulovaného nájemného. Namítal, že stávající výše nájemného odpovídá výši nájemného, jež vyplývá z Evidenčního listu ze [datum], ve kterém bylo nájemné vyčísleno na částku 5 679,70 Kč měsíčně. Žalobce podáním datovaným dne [datum] navrhl žalovanému postupem podle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen„ NOZ“) zvýšení nájemného za Byt o částku odpovídající 20 % stávajícího nájemného, tedy konkrétně o částku 1 135,94 Kč měsíčně s tím, že by nájemné po takovémto zvýšení činilo částku 6 815 Kč měsíčně. Žalovaný však dne [datum], po seznámení se s návrhem žalobce na zvýšení nájemného při ústním jednání v sídle žalobce, bezdůvodně odmítl potvrdit převzetí tohoto písemného návrhu, a proto byl žalobce nucen zaslat výše uvedený návrh na zvýšení nájemného žalovanému písemně, přičemž žalovaný návrh převzal dle doručenky dne [datum]. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaný ani na písemný návrh žalobce na zvýšení nájemného nijak nereagoval, zejména nesdělil žalobci v písemné formě do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, vzniklo žalobci podle ustanovení § 2249 NOZ právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného za Byt určil soud. Se zřetelem na citované se tak žalobce domáhal, aby soud určil výši nájemného za Byt, a to na částku obvyklou v místě a čase počínaje ode dne podání žaloby. Podáním ze [datum] žalobce upřesnil žalobní petit tak, že se s ohledem na znalecký posudek Ing. [příjmení], jež si za účelem určení místně obvyklého nájemného nechal zpracovat, domáhal určení výše nájemného za Byt ve výši 12 540 Kč měsíčně. 2. Žalovaný v podání z [datum] uvedl, že má malý důchod, že mu s placením nájemného pomáhá úřad, a proto s žalobou a nárokem žalobce nesouhlasí. Usnesením zdejšího soudu z [datum] byl žalobci ustanoven zástupce, JUDr. [jméno] [příjmení], jež podáním z [datum] soudu sdělila, že žalovaný je nakloněn smírnému řešení věci a vyřizuje si podklady k podání žádosti o přidělení sociálního bytu v [obec a číslo]. Žalovaný dále pro případ smíru navrhl, aby mu bylo umožněno platit dlužné nájemné v měsíčních splátkách. 3. Následně žalobce dne [datum] požádal soud o poskytnutí prostoru pro dokončení řízení o žádosti žalovaného podané u MČ [obec a číslo] o sociální byt s tím, že následně by bylo možné věc vyřešit smírem. K dotazu soudu byl pak kontrolován stav řízení o shora uvedené žádosti žalovaného o sociální byt, když dne [datum] bylo soudu sděleno, že žalovaný se nebyl podívat ani na jeden ze tří nabízených bytů, přičemž dle pravidel bytové politiky MĆ [obec a číslo] je uchazeč po odmítnutí třetího bytu vyřazen z evidence schválených uchazečů o nájem bytu. Při jednání dne [datum] soudem ustanovená právní zástupkyně žalovaného sdělila, že s ní žalovaný přerušil kontakt. 4. Z listinných důkazů a z nesporných skutečností zjistil soud tento skutkový stav: 5. Mezi účastníky nebylo sporu, že žalobce je výlučný vlastník pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] – bytový dům v obci [obec], kat. území [část obce], který se nachází na adrese [adresa žalovaného] a že žalovaný je nájemcem bytu [číslo] o podlahové výměře 39,3 m² a velikosti 1+1, situovaného ve 4. NP tohoto domu. 6. Z návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne [datum] na čl. 7 spolu s podacím archem ze [datum] na čl. 8 vzal soud za prokázané, že žalobce podáním odeslaným dne [datum] navrhl žalovanému zvýšení nájemného za Byt o částku 20 %, tj. zvýšení nájemného o 1 135,94 Kč měsíčně s tím, že nájemné za Byt bude v konečné výši činit 6 815 Kč měsíčně. Dle výpisu ze sledování zásilek na čl. 6 spisu se podává, že návrh na zvýšení nájemného byl žalovanému doručen dne [datum]. 7. Ze Smlouvy na čl. 9, konkrétně z bodu 4, se podává, že s ohledem na příslušná ustanovení obecně závazných právních předpisů sjednává pronajímatel, t. č. [jméno] [příjmení], [rodné číslo], s žalovaným jakožto nájemcem Bytu nájemné, které má charakter regulovaného nájemného. 8. Z Evidenčního listu pro výpočet nájemného od 1. 1.- [datum] na čl. 11 soud zjistil, že měsíční nájemné k Bytu je stanoveno na částku 5 679,70 Kč. 9. Ze sdělení referenta bytového oddělení MČ [obec a číslo] ze dne [datum] vyplývá, že žalovanému byly po schválení jeho žádosti o byt pro seniory [jméno] [příjmení] [obec a číslo] ze dne [datum] nabídnuty 3 byty, když první byt odmítl žalovaný dne [datum] s tím, že je malý, druhý byt odmítl žalovaný dne [datum] pro nedostatek nákupů v okolí a třetí byt odmítl dne [datum] s tím, že se nachází v 5. NP, o které vzhledem k vysokému věku nemá zájem a že požadovala pokoj a kuchyň (pozn. byt byl situován jako kk/1). Ve sdělení je dále uvedeno, že dne [datum] se žalovaný osobně dostavil na bytové oddělení a odmítl i poslední nabízenou prohlídku, když tvrdil, že chce zůstat ve svém bytě. V závěru je konstatováno, že podle pravidel sociální bytové politiky bude po odmítnutí třetího nabízeného bytu uchazeč vyřazen z evidence schválených uchazečů o nájem bytu, o čemž rozhodne pověřený zástupce MČ [obec a číslo]. Opakované podání žádosti je nejdříve možné po uplynutí 3 let ode dne vyřazení žádosti z evidence. 10. Ze znaleckého posudku [číslo] zpracovaného znalkyní, Ing. [příjmení], ze dne [datum] vzal soud za zjištěné, že průměrná výše místně obvyklého nájemného Bytu obývaného žalovaným činí 12 540 Kč, když znalkyně nájemné stanovila s ohledem na lokalitu a stavebně-technický stav Bytu a Domu. Ve znaleckém posudku je konstatováno, že žalovaný odmítl přístup do Bytu a lze tak předpokládat, že Byt má zastaralejší vybavení, ale plně funkční, jelikož je užíván k bydlení. Určení místně obvyklého nájemného bylo provedeno jak přímým, tak nepřímým porovnáním. 11. Soud hodnotil provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemných souvislostech. Co se týká listinných důkazů pravost a správnost nebyla namítána, soud proto neměl důvod z těchto listin při svém rozhodování nevycházet ani jim v rámci hodnocení důkazů přisuzovat nižší hodnotu. Pokud se jedná o znalecký posudek, soud neměl důvod z něj nevycházet, když byl zpracován znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady a bylo lze se o něj opřít, a to pro jeho přesvědčivý a logicky odůvodněný závěr stran obvyklé ceny nájemného. Soud vyčerpal předmět dokazování s tím, že výše uvedené je naprosto dostatečné pro rozhodnutí ve věci a ve věci učinil závěr o skutkovém stavu, který koresponduje s výše popsanými skutkovými zjištěními. 12. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně: 13. Podle § 2249 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 2 téhož ustanovení prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle odst. 3 téhož ustanovení souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 14. Dle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997, zákona o oceňování majetku, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Dle odst. 2 se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na