20 C 41/2023-206 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se žalobou jako menšinová spoluvlastnice id. 1/8 stavební parcely č. , hodnota, , , adresa, (dále také jen „nemovitost“) po žalovaných jako ostatních spoluvlastnících uvedeného pozemku domáhá umožnění užívání bytu č. 16 o dispozičním řešení 4+kk nacházejícího se v šestém a sedmém nadzemním podlaží oproti její úhradě částky, Anonymizováno, 16 375 Kč měsíčně. V uvedené budově se nachází byty, prohlášením vlastníka však bytové jednotky vymezeny nebyly. Byt č. 16 byl v době podání žaloby volný, žalobkyně jej zvolila pouze z tohoto důvodu, a žalobkyně je jediným spoluvlastníkem, který v dané budově neužívá byt, proto se dopisem ze dne 14. 11. 2022 obrátila na ostatní spoluvlastníky s žádostí o umožnění užívání tohoto bytu a obdržela nabídku na užívání bytu oproti měsíční úhradě ve výši 35 000 Kč, což je prakticky dvojnásobek toho, co hradí za užívání bytů ostatní spoluvlastníci. S touto nabídkou žalobkyně nesouhlasila, cítí se diskriminována na svých právech, neboť je vyloučena z užívání. Podlahová plocha bytu č. , hodnota, představuje méně než 1/8 podlahové plochy všech bytů v domě a žalobkyně je přesvědčena, že jí její vlastnické právo opravňuje byt užívat a že toto právo nemůže být vázáno na uzavření nájemní smlouvy s tržním nájemným. Žalobkyně považuje argumentaci žalovaných o tom, že užívá-li byt za zvýhodněných podmínek v jiném domě, nemá právo jej užívat v , Anonymizováno, , za nerelevantní a tvrdí, že mezi spoluvlastníky nebyla uzavřena dohoda ohledně způsobu užívání domu a ni nebylo vydáno rozhodnutí o způsobu užívání domu. Žalobkyně ani první žalovaný nebyli účastníky dohody o způsobu užívání nemovitosti, neboť v té době byla podílovou spoluvlastnicí jejich matka paní , Anonymizováno, . Obsah ústní dohody předchozích spoluvlastníků je žalobkyni znám, žalobkyni však dohoda nevyhovovala, opakovaně žádala o přidělení bytů v , Anonymizováno, . Žalobkyně spolu s prvním žalovaným v roce 2013 vypověděli písemnou dohodu ohledně řešení finančních otázek spojených s domem. Žalobkyně je toho názoru, že dnes by věc měla být posuzována podle současného občanského zákoníku a že vztahy mezi spoluvlastníky by měly být narovnány a nemělo by být postupováno podle minulé dohody původních šesti spoluvlastníků. Žalobkyně po své matce nevstoupila do práv a povinností daných ústní dohodou ohledně způsobu užívání domu. Žalobkyně rovněž nesouhlasí s teorií nájemních smluv spoluvlastníků, když pronajmout byt lze pouze třetí osobě. Pokud žalobkyně vyslovila souhlas s rekonstrukcí bytu č. 16, neznamená to, že souhlasila s celkovými vysokými náklady a instalací klimatizace, o tom rozhodli ostatní spoluvlastníci. Ostatní spoluvlastníci jednají ve většinové shodě bez jakýchkoliv dalších omezujících podmínek a žalobkyně má pouze podíl na výnosech z hospodaření domu.2. První žalovaný k žalobě uvedl, že požadavek žalobkyně nepovažuje za oprávněný a navrhuje zamítnutí žaloby. Byt č. 16 je největším, Anonymizováno, bytem v domě a po ukončení nájmu se všichni spoluvlastníci dohodli, že tento byt na společné náklady zrekonstruují a následně pronajmou za tržní cenu, která byla stanovena dle požadavku žalobkyně v minimální výši 35 000 Kč měsíčně. Byt byl v roce 2022 zrekonstruován. Pokud by nyní měla žalobkyně za zvýhodněných podmínek možnost užívat tento byt, bylo by to v rozporu s dohodou všech spoluvlastníků. Spoluvlastníci, kteří užívají byt v domě, hradí za užívání příspěvky dle výměry užívaných bytů, které jsou nižší než nájemné ostatních bytů, které užívají další osoby. Spoluvlastníci si mezi sebe dělí výtěžek nájemného a většina z nich byty, které užívá, zrekonstruovala za své prostředky, a nikoliv za prostředky všech spoluvlastníků. První žalovaný zdůraznil, že o užívání bytů rozhodují všichni spoluvlastníci dle velikosti svých podílů a nikdo ze spoluvlastníků nemá sám právo si určit, jaký byt v domě bude užívat a za jakých podmínek. Všichni spoluvlastníci jsou zároveň s dalšími 3 spoluvlastníky rovněž podílovými , adresa, a v tomto druhém domě užívá žalobkyně 1 byt za zvýhodněných podmínek, další byt v domě za zvýhodněných podmínek užívá její manžel. První žalovaný v druhém domě žádný byt neužívá. Žalobkyně tak v žádném případě není ostatními spoluvlastníky diskriminována v možnosti užívat byty za zvýhodněných podmínek. Majetek byl spoluvlastníkům vrácen v rámci restitučního řízení, kdy paní , Anonymizováno, (matka prvního žalovaného a žalobkyně) byla spoluvlastníci ideální 1/4, tento podíl následně zdědil v roce 2010 první žalovaný a žalobkyně, každý po ideální 1/8 s tím, že ostatní žalovaní spoluvlastníci jsou dlouhodobými spoluvlastníky.3. Druhý až čtvrtý žalovaný k žalobě uvedli, že požadavek žalobkyně neuznávají a navrhují zamítnutí žaloby. Spoluvlastníci nabyli svá vlastnická práva postupně v důsledku restituce a dle dohody původních spoluvlastníků (právních předchůdců) bylo stanoveno, že volné byty budou užívány původními spoluvlastníky na základě nájemní smlouvy tak, aby ze získaných finančních prostředků byla hrazena oprava a údržba domu. Žalovaní tak užívají byty z titulu nájemních smluv, a nikoliv z titulu výkonu vlastnického práva. Majoritní spoluvlastníci mají na způsob užívání bytů v domě odlišný názor než žalobkyně, která je minoritní spoluvlastnicí a která ignoruje stále trvající dohodu spoluvlastníků o způsobu užívání bytů. Spoluvlastnické právo žalobkyně je omezeno právy ostatních spoluvlastníků. Žalovaní jsou přesvědčeni, že majoritní spoluvlastníci mohou rozhodnout o tom, s kým a za jakých podmínek bude uzavřena nájemní smlouva ke konkrétnímu bytu, a že žalobkyně není na svých právech zkrácena, když je jí vyplácen poměrný výtěžek. Všichni spoluvlastníci jsou rovněž podílovými spoluvlastníky , Anonymizováno, . , adresa, a v tomto druhém domě užívá žalobkyně 1 byt za zvýhodněných podmínek, další byt v domě za zvýhodněných podmínek užívá její manžel. Někteří z žalovaných v tomto druhém domě žádný byt neužívají, přestože jsou spoluvlastníky. Byt č. 16 byl zrekonstruován ze společných prostředků na základě dohody všech spoluvlastníků s tím, že následně bude pronajat za tržní nájemné s minimální výší 35 000 Kč měsíčně tak, aby se investice spoluvlastníkům co nejdříve vrátila. Pokud by nyní měla žalobkyně za zvýhodněných podmínek možnost užívat tento byt, bylo by to v rozporu s dohodou všech spoluvlastníků a získala by nově zrekonstruovaný byt z prostředků všech za velmi nízké nájemné. V takovém případě by k rekonstrukci bytu ze strany spoluvlastníků nedošlo. Druhý až čtvrtý žalovaný považují nynější požadavek žalobkyně za zneužití vlastnického práva a jednání v rozporu s dobrými mravy, když tato nejprve souhlasila s rekonstrukcí i nájmem bytu za tržní nájemné a nyní v rozporu s dohodou požaduje byt pro sebe za neadekvátní částku. Nikdo ze spoluvlastníků nemá právo si sám určit, jaký byt a za jakých podmínek bude v domě užívat a žalobkyně měla možnost byt č. 16 užívat za podmínek tržního nájemného, které sama stanovila. Této možnosti nevyužila, proto žalovaní ústně rozhodli o tom, že byt č. 16 bude pronajat a nabídli žalobkyni jiný byt. K žádné dohodě mezi účastníky však nedošlo. Nemovitost byla předmětem dědictví po otci a matce druhé žalované, následně došlo k rozdělení majetku mezi druhou žalovanou a matku prvního žalovaného a žalobkyně paní , Anonymizováno, . Vše bylo výsledkem restitucí, které proběhly v 90. letech minulého století, v této době rovněž spoluvlastníci rozhodli o způsobu, jakým budou spravovat nemovitost, kdy se dohodli, že nemovitost budou spravovat sami. V této době měla byt v dané budově k užívání pouze paní , Anonymizováno, . Následně po uvolňování různých prostor začali užívat byty další spoluvlastníci s tím, že dohoda mezi spoluvlastníky byla taková, že teprve v případě, kdy dojde k uvolnění bytu, může tento být předmětem užívání některého ze spoluvlastníků za zvýhodněných podmínek s tím, že každý z původních 6 spoluvlastníků může za zvýhodněných podmínek užívat pouze 1 byt. Postupem času tak v dané nemovitosti začali byty užívat žalovaní. Dohoda o způsobu užívání nemovitosti byla uzavřena ústně s paní , Anonymizováno, a ostatními spoluvlastníky. Obsahem této dohody bylo, že v případě, kdy se uvolní v dané budově nějaký prostor, spoluvlastníci se dohodnou, jestli daný prostor pronajmou, nebo jej začne někdo z nich užívat, na což se uzavře smlouva s daným spoluvlastníkem či třetí osobou. K této dohodě došlo zhruba v roce 1992, kdy zpočátku správu budovy vedla paní , Anonymizováno, a účetnictví zpracovávala druhá žalovaná, vše se rozhodovalo nadpoloviční většinou spoluvlastníků. K této dohodě o způsobu užívání přistoupili rovněž dědicové po paní , Anonymizováno, , a to první žalovaný a žalobkyně, kteří dohodu akceptovali, pokračovalo se v daném nastavení bez jakýchkoliv námitek a žádostí o změny.4. Při jednání konaném dne 10. 6. 2024 účastníci učinili nesporným, že žalobkyně i žalovaní jsou spoluvlastníky , adresa, , a to, že v bytovém domě dosud nebyly vymezeny jednotky prohlášením vlastníka. V bu