15 C 9/2025-86 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, domáhá po žalované částky , částka, s odůvodněním, že žalovaná je obchodní společností zabývající se obchodem s nemovitostmi, zejména jejich výkupem. Společnost nabízí službu „Okamžitý prodej nemovitosti. Platbu za nemovitost můžete získat okamžitě.“ Žalobce jednal se žalovanou o výkupu nemovitostí a to pozemku parc. č. st. 409, jehož součástí je stavba , adresa, , rodinný dům, a pozemku parc. č. 342/9, vše zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, (dále jen jako „nemovitosti“), které byly v této době ve vlastnictví žalobce. Dne , datum, žalobce oslovil žalovanou ohledně možnosti výkupu nemovitostí. Žalovaná začala se žalobcem okamžitě jednat o výkupu nemovitostí. V zastoupení žalované začal s žalobcem jednat , tituly před jménem, , jméno FO, , investment manager, který s žalobcem komunikoval přes e-mail a žalobci odpověděl, že žalovaná má o výkup nemovitostí zájem a že se spojí telefonicky. Žalobce informoval žalovanou, že nemovitosti jsou po rekonstrukci, resp. je hotova přístavba a částečná rekonstrukce, plánovaná rekonstrukce nebyla kompletně dokončena. Žalobce žalované sdělil, že v souvislosti s tím aktuálně čeká na vydání kolaudační rozhodnutí. Žalobce sdělil žalované odhad obvyklé ceny nemovitostí odpovídající částce cca , částka, až , částka, . Žalobce žalované sdělil, že je ochoten snížit výkupní cenu nemovitostí na částku , částka, za předpokladu, že nebude mít žádné další starosti s dokončením kolaudace domu a veřejným prodejem, s čímž žalovaná zprvu souhlasila. Dne , datum, zaslal žalobce žalované kompletní stavební dokumentaci k nemovitostem a navrhnul výkupní cenu ve výši , částka, . Ve druhé polovině března žalovaná provedla osobní prohlídku nemovitostí. Dne , datum, žalovaná informovala žalobce, že přímý výkup žalovaná je v rozmezí , částka, až , částka, za předpokladu, že se neprokáží vady na nemovitostech. Dne , datum, žalobce žalované sdělil, že má zájem o výkup nemovitosti z důvodu rychlosti, neboť se postupně dostával do tíživé finanční situace, a souhlasil s výkupní cenou ve výši , částka, . Dne , datum, žalovaná učinila stavebně-technickou prohlídku nemovitostí s odborníkem, který nemovitosti detailně zkontroloval a potvrdil, že nemají žádné vady. Žalovaná též byla na stavebním úřadě zkontrolovat soulad skutečného stavu nemovitostí s dokumentací, kdy byl ze strany stavebního úřadu ujištěn, že kolaudační souhlas bude vydán. Nakonec žalovaná navštívila nemovitosti po třetí, a to konkrétně pan , jméno FO, s majitelem firmy panem Baťalíkem, který odsouhlasil výkupní cenu. Žalovaná se následně se žalobcem dohodla, že před výkupem nemovitostí obstará žalobce kolaudační souhlas. Dne , datum, žalovaná informovala žalobce, že nabízí kupní cenu za nemovitosti ve výši , částka, v případě, že žalobce dokončí kolaudaci nemovitostí. Žalovaná zaslala žalobci dne , datum, email, v němž je explicitně uvedeno: „V každém případě, pokud se vám podaří dům zkolaudovat, můžeme bez dalších průtahů , právnická osoba, odkoupit a kolaudaci ocenit na 9,25 mil. Kč.“ Následně žalovaná zaslala žalobci dne , datum, prostřednictvím emailu návrh rezervační smlouvy na dohodnutou kupní cenu ve výši , částka, . Tuto rezervační smlouvu připravovala žalovaná. Žalobce požádal o zakomponování rezervační zálohy na nemovitosti nebo rovnou uzavření kupní smlouvy. Žalobce byl v tíživé finanční situaci, čehož si byla žalovaná velmi dobře vědoma. Dne , datum, žalobce obdržel pravomocné kolaudační rozhodnutí o povolení užívání přestavby a přístavby nemovitostí, které žalované tentýž den zaslal. Dne , datum, žalovaná kontaktovala žalobce s dotazem, zda požaduje uzavření kupní smlouvy. Žalobce obratem odpověděl, že ano. Od té doby žalovaná na žalobcovy zprávy ani telefonáty nereagovala a k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Technický stav nemovitosti byl mezi stranami velmi detailně konzultován, žalobce žalované předložil kompletní projektovou dokumentaci k rekonstrukci. Žalobce též disponuje bezvadnou dokumentací k podlahovému vytápění. Vzhledem ke skutečnosti, že žalobce čerpal dotaci od státu, veškerou dokumentaci má řádně zaevidovanou. Podlahové vytápění a jeho funkčnost velmi důsledně prověřoval při osobní prohlídce nemovitosti stavební technik žalované pan , jméno FO, , který žádné námitky vůči technickému stavu nevznesl. Jak vyplývá z předložené emailové komunikace stran, účastníci jednání se dohodli, že podmínkou k uzavření kupní smlouvy je získání pravomocného kolaudačního rozhodnutí o povolení užívání přestavby a přístavby nemovitostí. To bylo také důvodem pro uzavření rezervační smlouvy do doby, než bude tento souhlas vydán. Žalobce dne , datum, obdržel pravomocné kolaudační rozhodnutí, které tentýž den zaslal protistraně. V období od ledna do konce května 2024 jednal žalobce výhradně se žalovanou a plnil podmínky, které průběžně žalovaná požadovala (zejm. povinnosti spojené s obstaráním kolaudačního souhlasu). V opačném případě by žalobce inzeroval nemovitost již od ledna 2024, což by významně zvýšilo jeho šanci k prodeji nemovitosti za odpovídající tržní cenu. Žalovaná svoji činnost a způsob jednání obhajuje množstvím kladných hodnocení, které je možné veřejně dohledat například na internetovém portálu google.com. Žalovaná uvádí, že prokazují, že její jednání v obchodním styku je řádné a poctivé. Žalobce po své neblahé zkušenosti udělil žalované na jejím portálu negativní recenzi, která však byla žalovanou obratem smazána. Žalovaná tak zcela evidentně selektuje recenze, které zapadají do obrazu, kterým se chce prezentovat. Tyto recenze však nereflektují skutečnost, že by žalovaná byla hodnověrným obchodním partnerem. Pod tlakem žalobce uzavřel smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí se společností , právnická osoba, , IČ: , IČO, , se sídlem , adresa, . Nemovitosti byly prodány na základě kupní smlouvy ze dne , datum, za kupní cenu , částka, . Žalobce byl pod tlakem, neboť již proti němu bylo zahájeno exekuční řízení, byl mu zablokován bankovní účet, a proto prodal nemovitost významně pod cenou. Žalobce zaslal žalované předžalobní upomínku ze dne , datum, , která byla do datové schránky žalované doručena dne , datum, . Na výzvu nebylo ze strany žalované reagováno. Žalobce odkázal na ust. §1728 OZ a 1729 odst. 1,2 OZ když dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Ust. § 1729 odst. 2 OZ stanoví: „Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Žalovaná se shora uvedeným jednáním dopustila nepoctivého jednání ve vztahu k žalobci, neboť svým chováním vyvolala v žalobci očekávání, že dojde k uzavření kupní smlouvy, a následně bez spravedlivého důvodu jednání ukončila. Proces sjednávání smlouvy přitom dospěl do takového stadia, kdy žalobce důvodně očekával uzavření smlouvy. V dané věci byl dojednán obsah právního jednání včetně ceny, zbývalo naplnit poslední krok, tedy dosažení požadované formy právního jednání. Strana, která jedná nepoctivě, je povinna nahradit druhé straně újmu způsobenou takovým nepoctivým jednáním. Pro vyčíslení újmy se uplatní obecná pravidla pro vyčíslení skutečné škody. Žalovaná jednala nepoctivě, záměrně žalobce uváděla v omyl a zneužila jeho finanční tísně. Žalobce se svým návrhem domáhá po žalované zaplacení náhrady škody způsobené neočekávaným ukončením jednání o uzavření smlouvy bez spravedlivého důvodu. Žalobce požaduje náhradu vzniklé škody odpovídající rozdílu v ceně plnění ze smlouvy uzavřené namísto smlouvy, která uzavřena nebyla, tzn. částku ve výši , částka, . Žalobce tuto škodu kvalifikuje jako ztrátu z neuzavřené smlouvy. Pokud by žalobce v době zahájení jednání s žalovanou tušil, že bude mít pouze spekulativní charakter, i hned by začal jednat se seriózní protistranou, čímž by se zvýšila jeho šance na prodej nemovitostí za odpovídající obvyklou cenu. V důsledku průtahů v jednání se žalovanou se však žalobce dostal do zcela neudržitelné finanční situace, kdy již nebyl prostor pro dosažení obvyklé ceny nemovitostí.2. Žalovaná uvedla, že je obchodní společností, jejímž předmětem činnosti je, mimo jiné, i nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. V rámci této činnosti žalovaná, tak jako řada jiných společností se stejným předmětem podnikání, zcela běžně a ve zcela standardní obchodní míře respektující zásady smluvní volnosti jedná s řadou subjektů, kteří nabízí své nemovité věci k prodeji. Tato obvyklá činnost žalované probíhá v intencích řádného a poctivého obchodníku styku. O tomto mimo jiné svědčí například množství kladných hodnocení, které je možné veřejně dohledat například na internetovém portálu google.com (při zadání názvu obchodní společnosti žalované), anebo i přímo na internetovém portále