11 C 277/2020-112 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 21. 9. 2020 a doplněnou podáním ze dne 28. 2. 2020 (č.l. 24) a ze dne 29. 5. 2021 (č.l. 69) domáhal na žalovaném zaplacení částky 136 290 Kč s příslušenstvím představující co do částky 116 290 Kč žalovaným uznaný dluh a co do částky 20 000 Kč smluvní pokutu. K odůvodnění žaloby uvedl, že žalovaný v souvislosti s pronájmem nebytového prostoru [číslo] nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží budovy [adresa] (bytový dům), stojící na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha podepsal předávací protokol dne 4.7.2020, ve kterém uznal svůj dluh na nájemném v celkové výši 116 290 (po odečtení složené kauce) (bod 4a předávacího protokolu) a dále se zavázal uhradit smluvní pokutu ve výši 20 000 Kč v případě neuvedení předmětné bytové jednotky do původního stavu ve lhůtě (bod 4b předávacího protokolu). Žalovaný byt do původního stavu neuvedl a ničeho neuhradil ani po předžalobní upomínce ze dne 8.9.2020. 2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Ve vyjádření ze dne 30. 10. 2020 (č.l. 18) a ze dne 1. 6. 2021 (č.l. 90) uvedl, že sporuje, že by jakýkoliv dluh vůči žalobci uznal, tím méně pak v předávacím protokolu. V měsíci březnu 2020 žalobce neakceptoval návrh žalovaného na změnu nájemní smlouvy, kdy by bylo sníženo nájemné na částku 30 000 Kč a zálohy na dodávky vody a odvádění odpadních vod na částku 5 000 Kč. Následně žalovaný dopisem ze dne 3. 4. 2020 žalobce informoval, že mu nezbude než využít práv dle připravovaného zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání. Žalovaný dále nesporuje tvrzení žalobce, že jednotka byla dne 4. 7. 2020 předána, sporuje však pravost svého podpisu (přesněji podpisu uvedeného u osoby jednatele žalovaného) uznávacího prohlášení a protokolu o předání. Žalovaný dále poukazuje na zákon č. 210/2020 Sb., který zakazuje pronajímateli nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného spojeného s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, pokud prodlení nastalo a) v rozhodné době (ode dne 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020), a b) převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Nájemce má právo dle citovaného zákona uhradit nájem za rozhodnou dobu do dne 31. 12. 2020. Pokud jde o údajný nárok na smluvní pokutu, upozornil žalovaný na čl. 7 nájemní smlouvy, dle něhož pronajímatel výslovně udělil nájemci souhlas s rekonstrukcí vnitřních prostor předmětu nájmu; tvrzení o porušení nájemní smlouvy je v tomto směru nelogické a nepravdivé. K rekonstrukci prostor žalovaný uvedl, že trvá na tom, že předmětnou rekonstrukcí došlo ke zhodnocení předmětu nájmu a vzhledem k tomu, že byla provedena se souhlasem pronajímatele, je ve smyslu § 2220 odst. 1 o. z. pronajímatel povinen se s nájemcem při skončení nájmu vyrovnat podle míry zhodnocení. Zhodnocením může být i rozdělení prostoru na několik menších, neboť se tím zlepšuje využitelnost prostoru. Z čl. 7 nájemní smlouvy navíc vyplývá, že nájemce nese pouze prvotní náklady na rekonstrukci. O povinnosti předat jednotku v uvedenou dobu do původního stavu tedy nemůže být řeč. Dne 18. 6. 2020 proběhlo mezi žalobcem (jeho jednatelem) a žalovaným jednání, kde byl žalobce znovu seznámen se situací, v níž se společnost žalovaného nachází. Pro žalovaného je tak podání předmětné žaloby obtížně pochopitelné. S ohledem na uvedené skutečnosti považuje žalovaný tuto žalobu za šikanozní a nejasnou s tím, že bude nutno, aby žalobce upřesnil, za jaké období je nájemné požadováno a proč se v daném případě má jednat o porušení smluvní povinnosti. 3. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. 4. Z výpisu z obchodního rejstříku ke dni 21. 9. 2020 (č.l. 9) soud zjistil, že žalovaný je obchodní korporací, jejímž jednatelem v době 21. 9. 2020 byl [anonymizována dvě slova], [datum narození]. 5. Z nájemní smlouvy ze dne 12. 12. 2019 (v originálu založena v přílohách spisu) soud zjistil, že dne 12. 12. 2019 byla mezi žalobcem zastoupeným jednatelem Ing. [jméno] [příjmení] a žalovaným zastoupeným jednatelem [anonymizována dvě slova] podepsána nájemní smlouva, jejímž předmětem byla jednotka [číslo] (způsob využití: jiný nebytový prostor) nacházející se v 1. nadzemním podlaží budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] to vše zapsáno v k.ú. [část obce], obec Praha, na [list vlastnictví] vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha (dále jen„ předmětná jednotka“); smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2021, nájemné bylo sjednáno na částku 65 000 Kč měsíčně splatné do 30. dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za které se nájemné platí (čl. 4, 4.2). Dle čl. VII. odst. 7.1. vyjma stavebních úprav uvedených v čl. 7 níže není nájemce oprávněn bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele provádět v předmětu nájmu, na pozemku či v jeho domě stavební úpravy nebo jiné změny. Porušení tohoto ustanovení je důvodem k výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele. Dle odst. 7.2 se smluvní strany dohodly, že nájemce provede rekonstrukci vnitřních prostor předmětu nájmu (koupelny, vnitřní úpravy bytu atd.). Smluvní strany se zavázaly společně konečnou podobu rekonstrukce konzultovat a poskytovat si patřičnou součinnost. Po skončení nájmu zůstane rekonstrukce ve vlastnictví pronajímatele. Prvotní náklady na rekonstrukci nese nájemce. 6. Z výzvy ze dne 1. 4. 2020 včetně kopie doručenky ze dne 3. 4. 2020 (č.l. 65-66) soud zjistil, že žalující společnost vyzývala žalovaného, aby neprodleně odstranil závadné chování svých zaměstnanců/klientů v předmětné jednotce. Přílohou byla zaslána výzva společenství vlastníků domu. Tato výzva byla žalovanému doručena dne 3. 4. 2020. 7. Z emailové komunikace ze dne 14. 6. 2020 od [jméno] [příjmení] a [jméno] [jméno] (č.l. 57) a ze dne 24. 4. 2020 od [jméno] [příjmení] (č.l. 64) soud zjistil, že jednotliví vlastníci a nájemníci bytů v domě na adrese [ulice a číslo] adresovali Společenství vlastníků [ulice a číslo] stížnosti na chování v předmětné jednotce; předmětem stížnosti bylo nevhodné chování osob předmětnou jednotku obývajících, hluk, poškozování společných prostor a porušování hygienických předpisů. 8. Z emailu od [jméno] [příjmení] na emailovou adresu [email] ze dne 6. 3. 2020 a z výzvy nazvané„ Výzva k odstranění závadného stavu a zdržení se dalšího porušování povinností“ ze dne 23. 3. 2020 (č.l. 61) soud zjistil, že společenství vlastníků [ulice a číslo] vyzvalo prostřednictvím své právní zástupkyně žalobce, aby neprodleně kontaktoval své nájemníky a vysvětlil jim, jak se mají v domě chovat, dále vyzvalo žalobce, aby se obrátili na nájemce pohybující se v předmětné jednotce a zabezpečili, že nikdo z nich nebude nadále užívat omamné látky a kouřit cigarety v prostorách domu s upozorněním, že dochází k porušování domovního řádu. 9. Z výpovědi nájmu nebytových prostor v budově na adrese [adresa] (č.l. 52 a 54) soud zjistil, že žalobce adresoval žalovanému výpověď z nájmu předmětné jednotky datované dne 18. 5. 2020, téhož dne byla výpověď doručena do datové schránky žalovaného. Důvodem výpovědi bylo porušování povinností nájemce. 10. Z výzvy k opuštění a předání vyklizeného předmětu nájmu ze dne 31. 5. 2020 včetně kopie dodejky ze dne 18. 6. 2020 (č.l. 55) soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k vyklizení předmětné jednotky v dodatečné lhůtě do 15. 6. 2020. Žalovanému byla doručena výzva 18. 6. 2020 do datové schránky. 11. Z předávacího protokolu ze dne 4. 7. 2020 (v kopii na č.l. 5, v originále v přílohách spisu) soud zjistil, že v tomto protokolu je uvedeno, že dne 4. 7. 2020 převzal Ing. [jméno] [příjmení], jednatel společnosti [příjmení] spol. s.r.o. od [anonymizována dvě slova], jednatele společnosti [právnická osoba] předmětnou jednotku, dále klíče od jednotky, byl zapsán stav na měřidlech. Dle čl. 3 protokolu byla společnost [právnická osoba] zastoupená [anonymizována dvě slova] vyzvána k vyklizení a předání bytu po předchozí výpovědi k 15. 6. 2020, neučinila tak, činí tedy tak se zpožděním k 4. 7. 2020. Dle odst. 4 strana předávající uznává dluh vůči straně přebírající, který je složen z těchto položek: a) 116 290 Kč sestávající z dlužného nájemného za duben 2020 ve výši 45 000 Kč, za květen 2020 ve výši 65 000 Kč, za červen 2020 ve výši 65 000 Kč a za 1.-3. červenec ve výši 6 290 Kč, celkem dluh na nájemném ve výši 181 290 Kč. Od této částky byla odečtena složená kauce ve výši 65 000 Kč, dlužná částka na nájemném tak představuje 116 290 Kč. Dle písm. c) strana předávající uvede předávanou jednotku do původního stavu do 7 dní od podpisu tohoto předávacího protokolu nebo uhradí částku 20 000 Kč straně přebírající a ta uvede jednotku do původního stavu sama. Pokud strana předávající neuvede jednotku do původního stavu a neuhradí výše uvedenou částku, bude tato částka připočtena k celkovému dluhu strany před