4 C 150/2020-808 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou došlou podepsanému soudu 27. 4. 2020, rozšířenou podáním došlým soudu dne 20. 10. 2020, se strana žalující domáhala úhrady částky 1 532 233,43 Kč. Na odůvodnění žaloby uvedla, že mezi účastníky řízení byla dne 30. 12. 2016 uzavřena smlouva o zprostředkování, na jejímž základě žalobkyně zprostředkovala pro žalovanou uzavření kupních smluv (včetně smluv rezervačních a budoucích kupních) týkajících se převodu pozemků v lokalitě , Anonymizováno, v obci , adresa, . Za tuto činnost vznikl žalobkyni nárok na zprostředkovatelskou provizi v souladu s čl. 3 uzavřené smlouvy, kterou však žalovaná v plné výši nehradila. Žalobkyně uvedla, že konečná provize měla činit částku 5 725 610,29 Kč, z čehož byla uhrazena toliko částka 4 165 428,63 Kč. Žalovaná tak dle názoru žalobkyně dluží částku 1 532 233,43 Kč. K průběhu úhrady provize žalobkyně uvedla, že provize byly placeny průběžně tak, jak byly smlouvy uzavírány. Uvedla, že mezi účastníky došlo k několika úpravám fakturací a tedy i výpočtu provize. Žalobkyně dále uvedla, že nesouhlasí s tvrzením strany žalované, že provize má být vypočítána dle přílohy č. 5 uzavřené smlouvy o zprostředkování, když základní cena za 1 m2 pozemku byla stanovena přímo ve zprostředkovatelské smlouvě a k její změně písemným dodatkem nedošlo. Dále odmítá nárok žalované na úhradu podílu nákladů na zbudování ZTV v lokalitě , adresa, – , adresa, , který žalovaná vyčíslila na částku 2 183 741,014 Kč a který započetla oproti fakturacím. Žalobkyně má za to, že tato pohledávka je nejistá a neurčitá a není započítání schopná v souladu s ust. § 1987 odst. 1 o. z.2. Žalovaná se žalobou jako takovou nesouhlasila. Nesporovala uzavření smlouvy o zprostředkování ani to, že strana žalující pro žalovanou zajistila prodej pozemků v lokalitě , Anonymizováno, v obci , adresa, . Žalovaná zdůraznila, že v souladu s uzavřenou smlouvou se měla žalobkyně podílet jako spoluvlastník části pozemků v závislosti na poměru mezi rozlohou pozemků ve vlastnictví žalované a žalobkyně na nákladech vynaložených na vybudování ZTV v souvislosti s budováním developerského projektu. Dále poukázala na to, že na základě smlouvy o zprostředkování vstupu do projektu „, Anonymizováno, “ uzavřené mezi žalovanou a , tituly před jménem, , jméno FO, uhradila této osobě částku 605 000 Kč, a to na základě faktury , Anonymizováno, ze dne 15. 3. 2017. Dále se vyjadřovala k nákladům, které do projektu žalovaná investovala. K pohledávce uplatněné žalobkyní uvedla, že během spolupráce se žalobkyní na tomto projektu jí uhradila částku 6 295 128,55 Kč, a to částku 509 233 Kč na fakturu , Anonymizováno, ze dne 5. 12. 2017, částku 646 428 Kč na základě faktury , Anonymizováno, ze dne 31. 7. 2018, částku 1 642 646 Kč na základě faktury , Anonymizováno, ze dne 12. 10. 2018, částku 656 328 Kč na základě faktury , Anonymizováno, ze dne 2. 9. 2019, částku 710 793 Kč na základě faktury , Anonymizováno, ze dne 17. 10. 2019, zápočtem pak uhradila částku 507 361,35 Kč na základě faktury , Anonymizováno, ze dne 28. 4. 2020 a částku 412 339,20 Kč na základě faktury , Anonymizováno, ze dne 4. 12. 2019, za zprostředkování vstupu do projektu uhradila provizi 605 000 Kč. Žalovaná zdůraznila, že i přes původní sjednanou vzájemnou spolupráci v rámci developerského projektu byla fakticky jeho jediným investorem a na realizaci vynaložila částku 56 000 000 Kč. Žalovaná má za to, že žalobkyně se po celou dobu projektu na její úkor bezdůvodně obohacovala. Žalovaná dále namítala, že není zřejmé, jakým způsobem žalobkyně vypočetla provize u jednotlivých pozemků, u nichž prodej zprostředkovala. Poukázala na ot, že tato provize neměla být vypočítána ze základní ceny 1 400Kč za m2 , ale z ceny pozemků stanovené v příloze 5 smlouvy o zprostředkování. Žalovaná dále vznesla námitku započtení. Uvedla, že vynaložila ke dni 31. 3. 2020 náklady na ZTV ve výši 33 607 909,43 Kč. Z této částky odpovídá podílu žalobkyně 5,37 %, žalobkyně by tak měla uhradit žalované 2 183 741,13 Kč. Žalovaná tuto částku započetla oproti fakturám vystaveným žalobkyní jednostranným prohlášením ze 17. 5. 2020. Žalovaná tak má za to, že veškeré své pohledávky vůči žalobkyni vyrovnala, a proto žádá, aby žaloba byla v plném rozsahu zamítnuta.3. Mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, že společnost žalovaná uzavřena s panem , tituly před jménem, , jméno FO, dne 1. 11. 2016 smlouvu o zprostředkování vstupu do projektu „, Anonymizováno, “, za což na základě vystavené faktury , Anonymizováno, uhradila částku 605 000 Kč (č.l. 65, 66 spisu). Dále mezi stranami není sporu o tom, že žalobkyně do projektu vstoupila a mezi účastníky řízení byla uzavřena 30. 12. 2016 smlouva o zprostředkování. V této smlouvě je provize stanovena v bodě 3.3.2., kde je uvedeno, že provize činí 3 % ze základní kupní ceny, která činí 1 400 Kč/m2, pokud se u vybraného pozemku výslovně nedohodne jinak. V bodě 3.3. je stanovena tzv. dodatečná provize pro případ, že konečná kupní cena převýší základní kupní cenu. V tomto případě se provize vypočte jako jedna třetina z částky, která převyšuje základní kupní cenu s DPH. Z této částky se již ovšem neplatí provize ve výši 3 %. Taktéž bylo stanoveno, že za nižší než požadovanou cenu lze pozemek prodat pouze s písemným souhlasem zájemce (tedy žalované). Stejně tak bylo sjednáno, že je-li součástí prodeje i stavba, hradí se provize 3 % z ceny stavby včetně DPH. V případě, že kupce zajistí přímo zájemce (žalovaná), dochází ke krácení provize o jednu třetinu. Ve smlouvě byl stanoven také postup při hrazení provize, kdy provize se hradí postupně po jedné třetině, první třetina se hradí při uhrazení 30 % z konečné ceny, druhá třetina se hradí při uhrazení 50 % ceny a zbývající část provize se uhradí poté, co zájemci bude vyplacena kupní cena za prodávané nemovitosti. Mezi stranami byla taktéž sjednána v bodě 3.8. smlouvy smluvní pokuta ve výši 0,05 % denně z dlužné částky za každý den, kdy prochází k prodlení s úhradou smluvní provize. Mezi stranami nebylo také sporu o tom, že smlouva o zprostředkování obsahuje přílohu č. 5 nazvanou Orientační přehled pozemků, kde je uvedeno číselné označení pozemku, objevuje se zde jeho výměra a požadovaná kupní cena.4. Mezi účastníky řízení bylo sporu o tom, jaký charakter měla příloha č. 5 ke smlouvě o zprostředkování, zda na základě této přílohy došlo k ujednání o změně základní ceny jednotlivých pozemků či zda se jedná pouze o přílohu vystavovanou na základě požadavku banky pro poskytnutí úvěru. Spor byl dále o to, zda má strana žalovaná za žalobkyní pohledávku způsobilou k započtení, tedy zda se má žalobkyně podílet na úhradě ZTV a v jaké výši.5. Pro rozhodnutí tohoto sporu bylo podstatným vyřešení otázky, z jaké částky měla být provize vypočtena, tedy zda, jak uvádí strana žalující, z částky 1 400 Kč/m2 uvedené v bodě 3.3.2. smlouvy o zprostředkování, nebo zda se tato provize měla odvíjet od částek uvedených v příloze č. 5 smlouvy o zprostředkování,6. Z listin tak, jak do spisu byly založeny, a to ze smlouvy o zprostředkování a z její přílohy č. 5, má soud za zjištěné, že smlouva o zprostředkování byla mezi účastníky řádně uzavřena, byla řádně podepsána. Smlouva byla dle č.l. 4. 1. uzavřena na dobu určitou a to do 31. 12. 2020. Strany si sjednaly i možnost odstoupení od této smlouvy Návrh smlouvy o zprostředkování byl opakovaně připomínkován, což je zřejmé z kontraktačního procesu tak, jak byl zachycen ve spise na č.l. 359–365, kdy strany si mezi sebou zasílaly k připomínkám smlouvu o zprostředkování, měněna byla i ujednání týkající se předmětné provize. V návrhu tak, jak byl založen na č.l. 359 spisu, je uvedeno v bodě 2.1., že zájemce má zájem na uzavření smlouvy na prodej pozemků s kupujícími, kteří zaplatí kupní cenu ve výši nejméně požadované kupní ceny (požadovaná kupní cena tak, jak bude stanoveno v příloze Orientační přehled pozemků), a provize byla v tomto případě navázána právě na tuto cenu, a to v bodě 3.2. navrhované smlouvy. V návrhu tak, jak byl založen na č.l. 362 spisu, sice zůstává bod 2.1., kde je stanoveno, že bude prodej pozemků uskutečněn pouze ve prospěch těch kupujících, třetích osob, které zaplatí kupní cenu ve výši nejméně požadované kupní ceny tak, jak je stanovena v Orientačním přehledu pozemků, provize však již na tuto cenu vázána není, a jak je uvedeno v bodě 3.2. smlouvy, je sjednána základní provize, která činí 1 400 Kč/m2 pozemku. V celém čl. 3 obsahujícím ujednání o provizi již odkaz na minimální kupní cenu, tedy na čl. 2.1.,není. V této podobě pak byla i zprostředkovatelská smlouva uzavřena. Z takto založených listin a s tím související e-mailové korespondence má soud za to, že ačkoli původně strany spekulovaly o tom, že by provize měla být, resp. mohla být navázána na minimální kupní cenu, poslední dohoda stanovila provizi ze základní ceny 1 400 Kč/m2. Soud k otázce konstituování ujednání o provizi vyslechl i řadu účastníků řízení a svědků na kontraktačním procesu zúčastněných.7. Svědek , jméno FO, . , jméno FO, uvedl, že se