19 C 115/2025-83 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se žalobou, která byla u soudu podána domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 124 159 Kč s příslušenstvím. V odůvodnění žaloby uvedl, že žalovaný je vlastníkem nebytové jednotky č. 3 v domě , adresa, . Žalovaný dlouhodobě nehradí předepsané zálohy na služby, nehradí konečná vyúčtování za služby za jednotlivé roky, či jiné platby vůči žalobci. Jedná se o dluh za služby spojené s užíváním jednotky za období od ledna 2024 do prosince 2024 a vyúčtování služeb za rok 2024, které bylo žalovanému zasláno dne 3. 4. 2025. Za rok 2024 uhradil žalovaný pouze jednu platbu ve výši 9 622 Kč. Žalovaný navíc jednotku neužívá, ale pronajímá třetím osobám. Ostatní vlastníci jednotek tak hradí náklady za služby za žalovaného.2. Žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že dluh žalobce neuznává, neboť žalobce nekompenzoval žalovanému škodu způsobenou vytopením jeho prostoru dne 29. 3. 2023, kdy celková výše škody v cenách roku 2023 činí 713 092,31 Kč, pojišťovna uhradila škodu ve výši 110 157 Kč, takže zbývající částka činí 602 935,31 Kč. Tuto pohledávku žalovaný považuje za protihodnotu k žalované částce a žádal její započtení vůči požadavku žalobce.3. V daném případě jde o tzv. věc s cizím prvkem, neboť žalovaný je státním příslušníkem Ruské federace, v České republice má evidované trvalé bydliště. Z tohoto důvodu bylo třeba nejprve zkoumat, je-li dána pravomoc justičních orgánů České republiky a jakým právním řádem se právní vztah účastníků řídí. Dvoustranná smlouva mezi Československou socialistickou republikou a Svazem sovětských socialistických republik o právní pomoci a právních vztazích ve věcech občanských, rodinných a trestních ze dne 16. 5. 1983, č. 95/1983 Sb., na právní vztah, který je předmětem tohoto řízení nedopadá, a proto je třeba posuzovat věc podle práva evropského. Pravomoc a příslušnost zdejšího soudu k projednání věci je tak dána per analogiam na základě čl. 24 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2012 o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech (Brusel I bis) neboť se řídí polohou nemovitosti. Pokud jde o právo, které je třeba aplikovat na právní vztah mezi účastníky, soud dospěl per analogiam podle čl. 4 odst. 1 písm. c) nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne 17. června 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I), že věc je třeba posuzovat dle právního řádu České republiky jakožto právem země, v níž se nemovitost nachází.4. Soud na základě provedeného dokazování dospěl k tomuto skutkovému zjištění:5. Žalovaný je vlastníkem jednotky č. 3 v domě , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , vedené v katastru nemovitostí , právnická osoba, , Katastrální pracoviště , adresa, , na základě kupní smlouvy ze dne 7. 3. 2017.6. Z listiny – změna předpisu úhrad platná od 1. 1. 2024 soud zjistil, že žalovaný byl povinen hradit za nebytový prostor č. 3 služby spojené s užíváním jednotky od 1. 1. 2024 ve výši 11 272 Kč měsíčně.7. Z upomínky nedoplatků ze dne 16. 9. 2024 soud zjistil, že v období od 1. 2. 2024 do 31. 8. 2024 žalovaný dlužil na službách za nebytovou jednotku částku 78 904 Kč.8. Z vyúčtování služeb nebytového prostoru č. 3 ve vlastnictví žalovaného v období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024 má soud prokázané, že žalobkyně evidovala nedoplatek za služby ve výši 124 159 Kč.9. Z evidence předpisů a plateb soud zjistil, že z předepsaných plateb ve výši 11 272 Kč měsíčně žalovaný uhradil pouze v dubnu roku 2024 částku ve výši 9 622 Kč a žalovanému byla dlužná částka ponížena o přeplatek vyúčtování služeb z předepsaných záloh ve výši 1 483 Kč, tudíž žalovanou částkou je částka ve výši 124 159 Kč (z částky 135 264 Kč/rok odečteno -9 622 Kč – úhrada za duben 2024, odečteno -1 483 Kč z vyúčtování za rok 2023).10. Z žalobní upomínky ze dne 16. 4. 2025 adresované žalovanému soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužné částky v termínu do 30. 4. 2025.11. Ze sdělení žalobce ze dne 2. 9. 2025 soud zjistil, že žalobce ve věci, která je vedena u zdejšího soudu pod sp. zn. 4 C 221/2024 vzal žalobu zčásti o zaplacení částky 11 272 Kč a úroku z prodlení ve výši 13,25 % ročně z částky 11 272 Kč od 1. 5. 2024, neboť tato je předmětem tohoto řízení.12. Z části stanov žalobce, konkrétně článků XXII., XXIII. soud zjistil, jaké má žalobce pravidla pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení její výše placené jednotlivými vlastníky jednotek a pravidla pro příspěvky na úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené rovněž jednotlivými vlastníky jednotek.13. Z podacího lístku ze dne 3. 4. 2025 soud zjistil, že žalovanému bylo doručeno vyúčtování služeb za období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024 dne 3. 4. 2025.14. Důkaz navrhovaný žalobcem, a to výslechem předsedkyně SVJ žalobce paní , jméno FO, soud zamítl pro nadbytečnost, neboť žalovaný proti doručenému vyúčtování služeb za rok 2024 nevznesl žádné námitky.15. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:16. Podle ust. § 1158 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) je bytovým spoluvlastnictvím spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.17. Podle ust. § 1180 odst. 1 o. z. nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídají jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinností vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.18. Podle ust. § 1180 odst. 2 o. z. příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje nebo členů jejích orgánů na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti ve rozvrhnou na každou jednotku stejně.19. Podle ust. § 1181 odst. 1 o. z. vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užívání bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.20. Podle ust. § 1181 odst. 2 o. z. není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.21. Podle ustanovení § 1968 věty první o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení.22. Podle ust. § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.23. Po zhodnocení provedených důkazů dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Žalobce je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy shora uvedeného domu a pozemku ve smyslu § 1194 o. z. Žalovaný jako vlastník nebytové jednotky vymezené v domě, jehož správu zajišťuje žalobce, je povinen v souladu s ustanovením § 1180 odst. 1 a § 1181 o. z. a zároveň dle článku XXII., XXIII. stanov žalobce hradit ve formě měsíčních záloh služby spojené s užíváním jednotky a příspěvky na výdaje spojené s užíváním této jednotky a přispívat na správu společných částí domu a pozemku, na kterém se dům nachází. Tyto povinnosti však žalovaný dlouhodobě řádně neplnil, přičemž z uvedeného důvodu za ním žalobce eviduje pohledávku ve výši žalované částky.24. O úroku z prodlení pak soud rozhodl podle § 1970 o. z. ve výši odpovídající nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroku z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovanou soudem a upravující některé otázky Obchodního věstníku veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a evidence svěřeneckých fondů a evidence údajů o skutečných majitelích. Žalovaný se dostal do prodlení s plněním svého dluhu ode dne 1. 5. 2025, tj. po uplynutí lhůty stanovené žalobcem v předžalobní výzvě ze dne 16. 4. 2025.25. Námitka započtení vznesená žalovaným.26. Podle ustanovení § 98 zákona č. 99/1963 Sb., o. s. ř. (dále jen o.s.ř.), vzájemným návrhem je i projev žalovaného, jenž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtením, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu. Žalovaný kompenzační námitku specifikoval následovně: žalobce nekompenzoval škodu způsobenou žalovanému vytopením nebytového prostoru dne 29. 3. 2023, kdy předpokládaní škoda vyčíslená v roce 2023 činí částku 604 606,10 Kč za opravu části prostoru poškozené vytopením, částku 108 486,21 Kč za opravu elektrického vedení prostoru. Celková výš