60 C 153/2021-62 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobci se žalobou soudu doručenou dne 12. 3. 2021 domáhali zaplacení v záhlaví uvedené částky s příslušenstvím s odůvodněním, že žalovaná získala obohacení bez spravedlivého důvodu. K věci uvedli, že dne 22. 9. 2020 uzavřeli se žalovanou rezervační smlouvu, na jejímž základě složili žalované částku 200 000 Kč jako rezervační poplatek. Žalobci měli v úmyslu uzavřít se žalovanou v budoucnosti kupní smlouvu k části rodinného dvojdomu v k. ú. Ládví, [územní celek], když k tomuto místu měli citovou a rodinnou vazbu a hodlali zde vychovávat své dítě. Nákup této nemovitosti chtěli žalobci finančně pokrýt dílem z hypotečního úvěru, dílem z vlastních zdrojů (úspory a prodej bytu v [obec]). Do 30. 9. 2020 měli být žalobci žalovanou vyzváni k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, avšak žalovaná je ve lhůtě nevyzvala. Návrh smlouvy předložila až po urgenci žalobců dne 2. 10. 2020. Žalobci následně zaslali žalované navrhované změny smlouvy k zapracování. V souladu s čl. 2 4 rezervační smlouvy žalobci očekávali, že budou žalovanou vyzváni k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní do 30. 9. 2020 a že do 30. 10. 2020 tuto smlouvu uzavřou. Žalovaná však tuto svoji smluvní povinnost porušila, když nevyzvala žalobce k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, a proto žalobci dne 15. 11. 2020 od rezervační smlouvy odstoupili. Dne 18. 11. 2021 pak vyzvali žalovanou k vrácení zálohy ve výši 200 000 Kč. Žalovaná však odstoupení žalobců od rezervační smlouvy neuznala a naopak si započetla rezervační poplatek oproti smluvní pokutě dle čl. 3 2 rezervační smlouvy a současně od smlouvy odstoupila s odkazem na čl. 4 3. Žalobci považují smluvní pokutu za vágní, případně nepřiměřeně vysokou, navíc žalobci nezpůsobili žalované žádnou škodu. Jelikož žalovaná složený rezervační poplatek dobrovolně nevrátila, vyzval k jeho vrácení i právní zástupce žalobců. 2. Žalovaná uplatněný nárok neuznala a navrhovala zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Shodně se žalobci uvedla, že byla uzavřena rezervační smlouva a žalobci uhradili rezervační poplatek. Na rozdíl od žalobců však odmítla, že by mohli žalobci platně odstoupit od rezervační smlouvy. Shodně také uvedla, že návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní zaslala žalobcům až dne 2. 10. 2020, avšak toto nezakládá právo žalobců od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení rezervačního poplatku. Odkazovala v této souvislosti na čl. 3 3 a 2. 4 rezervační smlouvy. Žalovaná dále poukazovala na to, že dne 25. 10. 2020 zaslala žalobcům k podpisu finální verzi smlouvy o smlouvě budoucí kupní. K podpisu smlouvy pak nedošlo výlučně vinou žalobců, protože neměli ještě k 5. 11. 2020 zajištěno financování nemovitosti. Žalovaná rovněž zdůraznila, že k odstoupení od rezervační smlouvy došlo až téměř po dvou měsících poté, co měla žalovaná porušit své povinnosti z rezervační smlouvy. Jelikož žalobci nesplnili svoji povinnost obsaženou v čl. 2 3 rezervační smlouvy, byli povinni zaplatit smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Žalovaná pak v souladu s čl. 3 2 rezervační smlouvy započetla rezervační poplatek na úhradu smluvní pokuty a zároveň od rezervační smlouvy s odkazem na čl. 4 3 dne 26. 11. 2020 odstoupila. Konečně žalovaná ke své obraně uvedla, že se snažila žalobcům pomoci při prodeji jejich nemovitosti. 3. V reakci na žalovanou stranu žalobci odmítli výklad čl. 2 4 rezervační smlouvy podaný žalovanou. Znovu zopakovali, že žalovaná nedodržela své smluvní povinnosti, což vedlo u žalobců ke ztrátě důvěry a odstoupení od smlouvy. Popřeli, že by nedisponovali dostatečnými finančními prostředky na nákup nemovitosti. Argumentovali dále tím, že na ně žalovaná vyvíjela tlak, aby prodali finančně nevýhodně svůj byt, protože výtěžek chtěla použít na dokončovací práce nemovitosti. 4. V této věci jde o řízení s cizím prvkem, když žalobce 2) je státní příslušník cizího státu, a sice Ukrajiny. Soud proto zkoumal pravomoc českých soudů věc projednat a rozhodnout. Pravomoc českého soudu je dána podle čl. 48 bod 5 Smlouvy mezi Českou republikou a Ukrajinou o právní pomoci v občanských věcech (sdělení MZV č. 123/2002 Sb.m.s.), když žalovaná má sídlo na našem území. Rozhodným právem je podle citovaného článku (konkrétně čl. 48 bod 1) téže smlouvy právo české, na němž se smluvní strany dohodly. 5. Mezi stranami nebylo sporu o tom, že účastníci řízení spolu uzavřeli rezervační smlouvu a žalobci zaplatili rezervační poplatek ve výši 200 000 Kč. Shodli se také v tom, že návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní žalovaná žalobcům zaslala dne 2. 10. 2020. 6. Po provedeném dokazování vzal soud za zjištěný a prokázaný následující skutkový stav: 7. Žalovaná je právnickou osobou s předmětem podnikání výroba, obchod a služby a pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Jednateli žalované jsou [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (viz výpis z OR žalované) 8. Žalobci jako zájemci a žalovaná jako budoucí prodávající uzavřeli dne 22. 9. 2020 rezervační smlouvu, která upravovala práva a povinnosti smluvních stran při rezervaci předmětu budoucího převodu a stanovila podmínky pro uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Předmětem budoucího převodu byl byt vymezený v čl. 1 1 smlouvy. Smluvní strany se dohodly na kupní ceně ve výši 7 780 660 Kč (viz čl. 1 4). Žalobci se ve smlouvě zavázali, že do jednoho měsíce od obdržení výzvy k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, nejpozději však do 30. 10. 2020, tuto smlouvu se žalovanou uzavřou. Současně se zavázali, že před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní prokáží žalované, že disponují prostředky na úhradu nemovitosti (viz čl. 2 3). Žalovaná se naproti tomu zavázala k tomu, že bude žalobcům předmět budoucího převodu rezervovat, vyzve žalobce k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a současně jim předloží návrh této smlouvy nejpozději do 30. 9. 2020, nejpozději do 30. 10. 2020 se žalobci uzavře smlouvu o smlouvě budoucí kupní a následně s nimi uzavře kupní smlouvu, a to nejpozději do 31. 12. 2020 (viz čl. 2 4). Složený rezervační poplatek se měl v případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní v termínu stanoveném v čl. 2 3 v plné výši započíst na kupní cenu (viz čl. 3 1). Pro případ, že by žalobci nesplnili svoji povinnost stanovenou čl. 2 3 a neuzavře-li by se žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, stával se rezervační poplatek nevratným a žalobci byli povinni uhradit žalované smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku (viz čl. 3 2). V případě, že by nesplnila své povinnosti dle čl. 2 4 žalovaná z důvodů výlučně na její straně, a to ani po výzvě žalobců v dodatečné lhůtě, která nesměla být kratší než 10 pracovních dnů, byl by rezervační poplatek vrácen v plné výši a navíc by žalovaná zaplatila žalobcům smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku (viz čl. 3 3). Pro případ, že by nedošlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodů výlučně na jedné smluvní straně, byla druhá smluvní strana oprávněna od rezervační smlouvy odstoupit (viz čl. 4 3). (viz rezervační smlouva ze dne 22. 9. 2020 včetně půdorysů) 9. Žalobci uhradili rezervační poplatek ve výši 200 000 Kč (viz nesporná tvrzení účastníka a také potvrzení o provedení platby) 10. Jednatel žalované, [anonymizováno]. [příjmení], zaslal odhadci žalobců kompletní smluvní dokumentaci k nemovitosti. (viz e-mail od [jméno] [příjmení] ze dne 28. 9. 2020 včetně příloh, a to rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní, rozhodnutí [stát. instituce] a výkazu dosavadního a nového stavu údajů z KN) 11. Žalobci vyzvali dne 2. 10. 2020, v 9.54 h, žalovanou k zaslání návrhu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Současně se dotazovali na možnost doplatku ceny za nemovitost až ve chvíli, kdy obdrží peníze za byt, který nabízeli od 29. 9. 2020 k prodeji prostřednictvím společnosti [právnická osoba] (viz e-mail ze dne [datum]) 12. Jednatel žalované, [anonymizováno]. [příjmení], zaslal žalobcům dne 2. 10. 2020, v 18 h, návrhy smluv a dokumentů s tím, že specifické požadavky žalobců by byly zapracovány při osobním setkání. (viz e-mail s datem [datum] od [jméno] [příjmení]) 13. Dne 16. 10. 2020 požádali žalobci žalovanou o schůzku s tím, že vzory smluv již rozebrali s právníkem, a chtějí nastavit klíčové prvky financování. (viz e-mail ze dne [datum] od [jméno] [příjmení]) 14. Jednatel žalované, [anonymizováno]. [příjmení], zaslal žalobcům dne 18. 10. 2020 k podpisu vyplněnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní včetně příloh. (viz e-mail ze dne [datum] od [jméno] [příjmení] ve spojení se smlouvou o smlouvě budoucí kupní - návrh) 15. Žalobci požádali o zapracování změn do smlouvy o smlouvě budoucí kupní. (viz e-mail ze dne [datum] od [jméno] [příjmení]) 16. Žalovaná souhlasila se zapracováním dvou změn smlouvy navržených žalobci, třetí změnu odmítla s odkazem na pravidla své banky. Současně přiložila finální znění smlouvy, v níž byl stanoven harmonogram úhrady kupní ceny za nemovitost. Ta měla být hrazena postupně, přičemž třetí záloha ve výši 5 414 300 Kč měla být zaplacena do 31. 12. 2020 (viz e-mail od [jméno] [příjmení] ze dne [datum] ve spojení se smlouv