30 C 421/2021-49 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobce se svým návrhem doručeným zdejšímu soudu dne [datum] domáhal uložení povinnosti žalovanému k zaplacení žalované částky, když žalobce uzavřel s žalovaným dne [datum] Dohodu o složení blokovací zálohy (dále jen„ Dohoda“). Předmětem Dohody byl závazek žalovaného coby zprostředkovatele obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a vlastníkem 50 % výměry pozemku parc. [číslo] zapsaného na listu vlastnictví [číslo] v [katastrální uzemí]. Kupní cena měla činit částku 4 260 000 Kč. [příjmení] nemovitosti nebyl v Dohodě nikterak specifikovaný. Žalobce se v souladu s článkem II odst. 2.3. Dohody zavázal složit žalovanému rezervační poplatek ve výši 60 000 Kč na účet žalovaného do tří dnů od podpisu Dohody, což také učinil. Rezervační poplatek byl uhrazen žalobcem žalovanému na účet dne [datum] Dohoda byla sjednána na dobu určitou, a to od [datum] až do [datum]. S ohledem na skutečnost, že žalobci nebylo po uzavření Dohody ze strany bankovní instituce umožněno čerpat za účelem uhrazení kupní ceny nemovitosti hypoteční úvěr v dostačující výši, nebylo po žalobci rozumně možné požadovat, aby přistoupil k uzavření kupní smlouvy o prodeji nemovitosti s vlastníkem nemovitosti. Žalobce tuto skutečnost neprodleně oznámil žalovanému prostřednictvím emailu a současně ho vyzval k vrácení uhrazeného rezervačního poplatku ve výši 60 000 Kč. Žalovaný na toto sdělení a výzvu žalobce reagoval tak, že rezervační poplatek žalobci vrátit odmítl a oznámil žalobci jednostranné započtení své pohledávky z titulu smluvní pokuty vůči pohledávce žalobce na vrácení rezervačního poplatku. Žalovaný si tudíž žalobcem uhrazený rezervační poplatek ponechal jakožto smluvní pokutu dle čl. IV odst. 4.2. Dohody, a to za porušení povinnosti žalobce uzavřít kupní smlouvu o prodeji nemovitosti s blíže nespecifikovaným vlastníkem nemovitosti. Shora popsané jednání žalovaného je ve světle ustálené rozhodovací praxe považovat za neplatné a neúčinné, neboťneplatným je i samotné ujednání v čl. IV odst. 4.2. Dohody, dle kterého by měla žalovanému náležet smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku, tj. v částce 60 000 Kč, v případě, kdy žalobce neuzavře kupní smlouvu o prodeji nemovitosti s blíže nespecifikovaným vlastníkem nemovitosti. Žalobce uplatnil svůj nárok u žalovaného předžalobní výzvou ze dne [datum], na kterou žalovaný reagoval dopisem ze dne [datum]. 2. Žalovaný uvedl, že nárok žalobce neuznává, když částku 60 000 Kč si ponechal jakožto smluvní pokutu v souladu s článkem IV. odst. 4.2. ve spojení s článkem III. odst. 3.2. písmena b) předmětné dohody o složení blokovací zálohy, neboť k uzavření kupní smlouvy zcela jednoznačně nedošlo z důvodu na straně žalobce. Žalovaný také nesouhlasí s tím, že žalobce nevěděl, kdo je prodávající, neboť nejen že mu tuto skutečnost žalovaný, který uzavíral dohodu o složení blokovací zálohy nejen za sebe, ale i v zastoupení majitele předmětu převodu, sdělil. Navíc údaje o vlastníku lze zcela jednoznačně vyčíst z veřejně přístupných zdrojů. Mezi žalovaným a vlastníkem nemovitosti panem [příjmení] [příjmení] byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva, a dále pan [příjmení] [příjmení] k uzavření dohody o složení blokovací zálohy žalovaného výslovně zmocnil ve zprostředkovatelské smlouvě. Kdyby soud dospěl k závěru, že je ujednání o smluvní pokutě skutečně neplatné, na straně žalovaného by k bezdůvodnému obohacení nemohlo dojít, neboť v předmětu částku žalovaný započetl na žalovaným a prodávajícím prokazatelně vynaložené náklady. Konkrétně šlo o vícenáklady na přesun terasy činěné výslovně na požadavku žalobce včetně všech souvisejících nutných prací. Vícenáklady na přesun učiněné výslovně na žádost žalobce činily 46 611,63 Kč, vypracované [právnická osoba] [anonymizováno], a to v době, kdy práce byly prováděny. Dále žalovaný navrhl i započtení nákladů na cesty z bydliště žalovaného na prohlídky předmětné jednotky žalobce či jím pověřenou osobou, celkem ve výši 3 830 Kč, kdy prohlídek bylo minimálně deset, přičemž jedna cesta z místa bydliště žalovaného na adrese [adresa žalovaného], [obec a číslo], [obec], činí cca 30 km. Žalovaný dále zdůrazňuje, že polovinu žalované částky, tedy částku 30 000 Kč, předal na základě jeho ujednání s vlastníkem nemovitosti, vlastníkovi nemovitosti. Dále žalovaný uvedl, že částka 30 000 Kč mu částečně pokryla náklady na přemístění terasy. Žalovaný dále uvedl, že žalobce podal žalobu těsně před uplynutím tříletí promlčecí doby, a proto přiznání zákonných úroků z prodlení je v rozporu s dobrými mravy a předžalobní výzva nemá veškeré náležitosti. 3. Žalobce vzal zpět žalobu co do zákonného úroku z prodlení z částky 60 000 Kč od [datum] do [datum]. Žalovaný k tomuto zpětvzetí neměl námitek. Podle § 96 odst. 1 o. s. ř. žalobce může vzít za řízení zpět návrh na jeho zahájení, a to zčásti nebo zcela. Podle § 96 odst. 2 věta prvá o. s. ř. je-li návrh vzat zpět, soud řízení zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu zastaví. 4. Soud proto postupoval podle § 96 odst. 2 o. s. ř. a rozhodl, jak uvedeno ve výroku II. tohoto rozhodnutí. 5. Soud v rámci řízení provedl tyto důkazy: dohodu o složení blokovací zálohy ze dne [datum], potvrzení o neposkytnutí hypotečního úvěru ze dne [datum], výzvu k úhradě dlužné částky ze dne [datum], reakci právního zástupce žalovaného na tuto výzvu ze dne [datum], zprostředkovatelskou smlouvu ze dne [datum], ocenění přesunu terasy, originál velkého technického průkazu na vozidlo [registrační značka]. 6. Z provedeného dokazování soud zjistil skutkový stav věci v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí. Mezi žalobcem jako klientem a žalovaným jako zprostředkovatelem byla uzavřena dohoda o složení blokovací zálohy ze dne [datum]. V článku I. 1.1. zprostředkovatel prohlásil, že je připraven pro klienta obstarat uzavření kupní smlouvy s vlastníkem (dále jen prodávající), 50 % procent výměry parcely [číslo] o výměře 1 000 m2 v [katastrální uzemí]. Dle článku II. 2.1. předmětem této smlouvy je závazek zprostředkovatele obstarat klientovi uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti s prodávajícím. Dle článku II. 2.3. klient za účelem obstarání uzavření kupní smlouvy složí zprostředkovateli blokovací zálohu ve vši 60 000 Kč bankovním převodem na bankovní účet zprostředkovatele vedený u [právnická osoba] [bankovní účet], nejpozději do třech pracovních dní od podpisu této dohody. Pokud nebude blokovací záloha řádně a včas složena, dohoda se ruší a blokovací záloha náleží zprostředkovateli jako smluvní pokuta. Dle článku II. 2.4. částka uhrazená klientem dle odst. 2.3. tvoří blokovací zálohu klienta, jež je vratná za podmínek uvedených v článku IV. odst. 4. této dohody. Okamžikem uzavření kupní smlouvy mezi klientem a prodávajícím se blokovací záloha stává odměnou zprostředkovatele za zprostředkování uzavření kupní smlouvy. Z hlediska provize zprostředkovatele se za den uskutečnění zdanitelného plnění považuje den uzavření kupní smlouvy. Kromě provize nenáleží zprostředkovateli náhrada nákladů souvisejících se zprostředkováním uzavření kupní smlouvy. Dle článku IV. 4. pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně klienta, poruší kteroukovli ze svých dalších povnností podle odstavce 3.2., 3.3., 3.4., nebo uvede v této smlouvě nepravdivé informace, bude celková blokovací záloha dle článku II. odst. 2.3. náležet zprostředkovateli jako smluvní pokuta. Dle článku V. 5.2. tato smlouva se uzavírá na dobu určitou od [datum] do [datum]. Doba účinnosti této dohody může být prodloužena pouze písemným dodatkem. 7. Mezi zúčastněnými stranami bylo nesporné, že žalobce blokovací zálohu zaplatil žalovanému. 8. Mezi žalovaným jako zprostředkovatelem a [příjmení] [příjmení] jako zájemcem byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva ze dne [datum]. Dle článku V. 5.1. smlouva byla uzavřena od [datum] do [datum]. Dle článku I. 1.1. zájemce prohlašuje, že je vlastníkem parcely [číslo] o výměře 1 000 m2 v [katastrální uzemí], [list vlastnictví] a v současnosti hrubé stavby dvou bytových jednotek v rodinném domě. Předmětný pozemek [číslo] je dle územního plánu veden jako zastavitelná plocha a bylo vydané stavební povolení k výstavbě rodinného domu včetně dvou bytových jednotek dle projektové dokumentace. V současnosti probíhají přípravy na rozdělení domu na dvě bytové jednotky tzv. Prohlášení vlastníka. Dle článku II. 2. předmětem této smlouvy je závazek zprostředkovatele obstarat zájemci za odměnu příležitost pro uzavření kupních smluv o převodu vlastnictví obou bytových jednotek (dále jen kupní smlouvy) se třetí osobou (dále jen kupující). Za tímto účelem tímto zájemce zmocňuje zprostředkovatele ke všem úkonům směřujícím k uzavření kupních smluv na bytové jednotky, zejména k uzavření a podpisu dohody o složení blokovací úhrady s kupujícím a k převzetí blokovací zálohy od kupujících. Dle článku II. 2. v případě, že na základě činnosti zprostředkovatele dojde k uzavření kupní smlouvy s kupujícím, zprostředkovateli vzniká nárok na odměnu ve výši 60 000 Kč (slovy: šedesát tisíc kor