38 C 276/2021-55 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobce se žalobou doručenou dne 7. 6. 2021 domáhal zaplacení v záhlaví uvedené částky spolu s příslušenstvím. Žalobce uvedl, že uzavřel dne 9. 12. 2020 smlouvu o rezervaci a úschově rezervačního poplatku (dále jen„ Smlouva o rezervaci“), na jejímž základě žalobce prohlásil, že má zájem získat do svého výlučného vlastnictví nemovitost, bytovou jednotku [číslo] nacházející se v domě [adresa] na pozemku p. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] a pozemku [adresa] v k.ú. [část obce], obec Praha, [list vlastnictví] a [list vlastnictví] (dále jen„ Nemovitost“), a žalovaná se zavázala zarezervovat žalobci předmětnou Nemovitost. Žalobce uhradil žalované rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč s tím, že v souladu se Smlouvou o rezervaci zbývající část kupní ceny ve výši 6 890 000 Kč uhradí v souladu se Smlouvou o rezervaci o převodu vlastnického práva, ke kterému mělo dojít nejpozději dne 15. 2. 2021. Kupní cena byla ujednána prostřednictvím advokátní úschovy tak, že měla být složena žalobcem bezhotovostním převodem do advokátní úschovy a to tak, že částka ve výši 100 000 Kč měla být z vlastních zdrojů žalobce složena před podpisem smlouvy, další částka 600 000 Kč měla být složena z vlastních zdrojů, a to do pěti pracovních dnů ode dne uzavření kupní smlouvy, a částka 3 453 423,24 Kč měla být složena prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnutého bankou [právnická osoba], a to do deseti pracovních dnů po předložení kupní smlouvy bance poskytující úvěr, zástavní smlouvy k zajištění úhrady části kupní ceny, návrhu na vklad zástavního práva banky s otiskem razítka příslušného katastrálního úřadu. Při sjednávání Smlouvy o rezervaci žalovaná žalobci sdělila, že je rozvedená a že s bývalým manželem nežije ve společné domácnosti, a to po dobu dvou let. Po uzavření Smlouvy o rezervaci se však ukázalo, že žalovaná je vdaná, o čemž žalobce původně nevěděl. Ze strany úvěrující banky byl žalobci vyžádán souhlas ze strany manžela žalované, popř. sdělení, že předmětná Nemovitost nespadá do SJM. Zástupce žalované po žalobci sdělil, že se souhlas manžela nepodaří zajistit, neboť ten souhlas udělit nechtěl. Žalovaná následně ke dni 19. 2. 2021 od Smlouvy odstoupila a současně oznámila započtení nároku ve výši 100 000 Kč (rezervačního poplatku). Žalobce následně žalovanou vyzval k vrácení rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč současně s výzvou na zaplacení smluvní pokuty a to s ohledem na porušení čl IV. odst. 4 písm. a) a h) a odst. 5 Smlouvy o rezervaci. Žalobce zaslal žalované předžalobní výzvu. 2. Žalovaná namítla žalobu zamítnout. Předně učinila nesporným, že s žalobce předmětnou Smlouvu o rezervaci ze dne 9. 12. 2020 uzavřela. Rovněž učinila nesporným, že žalobce v souladu se Smlouvou o rezervaci uhradil částku 100 000 Kč jako rezervační poplatek a tato částka byla následně dne 17. 3. 2021 vyplacena na účet žalované. Stejně tak je nesporným obsah předžalobní komunikace mezi žalobcem a žalovanou. K nárokům žalobce uvedla, že tyto měly vzniknout dle ust. čl. V ods. 3 Smlouvy o rezervaci, avšak Smlouva svým obsahem fakticky odpovídala ust. smlouvy o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Jejím obsahem byl závazek jedné smluvní strany (žalobce) uzavřít s žalovanou ve lhůtě nejpozději do dne 15. 2. 2021 kupní smlouvu, jejímž předmětem měl být převod výhradního vlastnického práva žalované k Nemovitosti, a to na žalobce. Žalovaná měla dle této Smlouvy o rezervaci povinnost po tuto dobu Nemovitost pro žalobce rezervovat. S ohledem na čl. 3 Smlouvy o rezervaci žalovaná uvádí, že závazek k uzavření kupní smlouvy nevzniknul, neboť závazek k uzavření kupní smlouvy převzala pouze jedna smluvní strana, a to žalobce. S ohledem na akcesorickou povahu smluvní pokuty jakožto zajišťovacího nástroje k závazku hlavnímu, neexistoval závazek hlavní mezi účastníky. Jelikož tento nárok nebyl platně sjednán, nemůže se ho žalobce s úspěchem domáhat. K nároku na úhradu smluvní pokuty žalovaná uvádí, že tento byl platně sjednán a následně i řádně uplatněn a to právě odstoupením od Smlouvy o rezervaci ze dne 19. 2. 2021, dle kterého žalovaná od Smlouvy o rezervaci řádně odstoupila. Žalovaná byla připravena kupní smlouvu uzavřít, avšak žalobce se v termínu podpisu kupní smlouvy dne 15. 2. 2021 nedostavil. Ze strany žalované tak došlo k řádnému započtení vzájemných nároků týkající se započtení rezervačního poplatku, tak jak bylo dohodnuto ve Smlouvě o rezervaci. Žalovaná tak činí sporným neuzavření kupní smlouvy, resp. zdali k jejímu neuzavření došlo ze zaviněných důvodů na straně žalobce či žalované. Dle Smlouvy o rezervaci nebyla dána povinnost součinnosti třetích osob (tedy manžela žalované) jak uvádí žalobce. Poskytnutím součinnost se dle Smlouvy o rezervaci mělo na mysli poskytnutí součinnosti právě ze strany samotné žalované, a žalovaná této povinnosti dostála. Ohledně požadavku banky poskytující úvěr žalovaná konstatuje, že podmínky stanovené bankou se žalované netýkají, neboť se týkají předně závazku mezi žalobcem a bankou. Žalobce v předžalobní komunikaci odkazoval na ust. § 747 o.z., ke kterému žalovaná uvádí, že samotná Nemovitost byla ve výhradním vlastnictví žalované, neboť Nemovitost nebyla nabyta za trvání manželství žalované a nebyla tak součástí SJM žalované. Rovněž se v předmětné Nemovitosti nenacházela společná domácnost manželů, jak tvrdí žalobce, neboť žalovaná a její manžel neměli společné děti a rodinnou domácnost nevedli již více než tři roky před podpisem Smlouvy o rezervaci. Neexistence souhlasu manžela žalované nemohla mít za následek neplatnost uzavřené kupní smlouvy, ani zástavní smlouvy, neboť souhlas manžela nebyl podmínkou. Žalovaná rovněž uvedla, že žalovaná žalobci v rámci emailové komunikace uvedla, že je stále vdaná, což měla rovněž uvedeno v občanském průkazu, který žalobci předložila a který měla k dispozici realitní zprostředkovatelka Nemovitosti, Mgr. [jméno] [příjmení]. Ze strany žalované byla snaha o smírné řešení sporu, kterou žalobce odmítnul. 3. Soud z provedených důkazů učinil následující skutková zjištění: 4. Žalobce uzavřel dne 9. 12. 2020 s žalovanou Smlouvu o rezervaci. Předmětem Smlouvy o rezervaci byl závazek žalobce jakožto zájemce získat do svého výlučného vlastnictví Nemovitost označenou jako bytová jednotka [číslo] nacházející se v domě [adresa] na pozemku p. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] a pozemku [adresa] v k.ú. [část obce], obec Praha, [list vlastnictví] a [list vlastnictví]. Žalovaná jakožto výlučný vlastník Nemovitosti se v souladu se Smlouvou o rezervaci zavázala předmětnou Nemovitost zarezervovat. Kupní cena Nemovitosti byla sjednána ve výši 6 990 000 Kč. Dle čl. IV. Smlouvy o rezervaci se žalobce zavázal nejpozději do 15. 2. 2021 uzavřít s žalovanou kupní smlouvu k Nemovitosti, a to za sjednanou kupní cenu. Žalobce se zavázal žalované složit rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč, a to na účet schovatele, advokátky JUDr. [jméno] [příjmení]. Ohledně zbývající části kupní ceny bylo mezi stranami sjednáno, že částka 6 890 000 Kč bude uhrazena bankovním převodem žalobce v souladu s kupní smlouvou. Dle čl. V bodu 2 Smlouvy o rezervaci bylo sjednáno, že v případě neuzavření kupní smlouvy ve stanovené lhůtě, mají obě smluvní strany vůči sobě povinnost zaplatit smluvní pokutu sjednanou ve výši 100 000 Kč. Zároveň žalovaná (vlastník) je oprávněna započíst žalobci (zájemci) složený rezervační poplatek na smluvní pokutu. Dle bodu 3 téhož ustanovení Smlouvy o rezervaci v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalované (vlastníka), zavazuje se žalovaná uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, a dále vrátit rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč (viz Rezervační smlouva ze dne 9. 12. 2020). 5. Z e-mailové korespondence z prosince 2020 Mgr. [jméno] [příjmení] zaslala návrhy smluv týkající se prodeje Nemovitosti. Žalobce ve zprávě ze dne 30. 12. 2020 požádal o poskytnutí rodinného stavu žalované, neboť ex-manžel si chce vzít nábytek z Nemovitosti, s tím že žádá doplnění do kupní smlouvy týkající se skutečnosti, že je žalovaná rozvedená (viz e-mailová komunikace mezi paní [příjmení] [jméno] [příjmení], adresovaná žalobci s překladem z anglického jazyka). 6. Z e-mailové korespondence má soud za prokázané, že banka si pro účely poskytnutí hypotečního úvěru žalovanému vyžádala souhlas manžela žalované ohledně zástavy Nemovitosti (viz e-mailová komunikace od paní [jméno] [příjmení] ze dne 14. 1. 2021). Mgr. [jméno] [příjmení] následně v emailu adresovaném hypotečnímu zprostředkovateli [jméno] [příjmení] uvedla, že žalovaná v době nabídky k prodeji Nemovitosti nevěděla, že je nutná součinnost jejího manžela, neboť je Nemovitost v jejím výlučném vlastnictví (viz e-mail od Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 4. 2. 2021). 7. Z e-mailové korespondence mezi žalovanou a žalobcem má soud za prokázané, že manžel žalované odmítl podepsat dokumenty k prodeji Nemovitosti,