16 C 80/2023-123 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně podala k soudu návrh, na jehož základě se domáhala na žalované zaplacení shora uvedené částky z titulu uzavřené rezervační smlouvy ze dne , datum, v souvislosti s prodejem nemovitostí, a to pozemku par. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsané na , právnická osoba, . č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro středočeský kraj, kde se nachází rozestavěná stavba rodinného domu. Žalobkyně složila jako zájemce o koupi na účet žalované společnosti coby realitního zprostředkovatele rezervační poplatek odpovídající právě částce , částka, .2. Žalované byl následně žalobkyní zaslán návrh kupní smlouvy, k jejímu uzavření v důsledku vzájemných neshod již nedošlo. Žalovaná tedy byla vyzvána k vrácení složené finanční částky. Došlo však k odmítnutí vrácení s odůvodněním, že částka propadá jako smluvní pokuta.3. Žalobkyně dovodila, že v uvedené smlouvě není ujednáno nic o tom, co by opravňovalo žalovanou k tomu, aby si zmíněnou částku , částka, mohla ponechat jako „smluvní pokutu“. Žalobkyně nebyla žalovanou společností seznámena ani s žádnými jejími , právnická osoba, podmínkami, ze kterých by byl patrný závazek uzavřít kupní smlouvu a povinnost zaplatit smluvní pokutu ve výši složeného rezervačního poplatku při jeho nedodržení.4. Žalovaná se k žalobnímu návrhu vyjádřila tak, že jej odmítla a navrhla, aby žalobní návrh byl v plném rozsahu zamítnut s tím, že žalovaná jej zcela neuznává.5. Uvedla, že žádné žalobkyní tvrzené neshody nenastaly, žalobkyně naopak potvrdila, že má uzavřenou smlouvu o hypotečním úvěru, poskytnutého do výše , částka, s tím, že objekt úvěru byl předmětem prodeje formou elektronické aukce. Žalovaná byla prodávajícím pověřena prodejem jeho nemovitosti na základě zprostředkovatelské smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí. Žalovaná dále uvedla, že v den podpisu rezervační smlouvy (dále již RS) související s prodejem uvedené nemovitosti nebyla známa budoucí odhadnutá cena nemovitosti znalcem banky, vyžádala si žalobkyně v rezervační smlouvě výjimku v podobě bodu 4 článku III rezervační smlouvy, a to vrácení rezervačního poplatku v případě, že by bankovním odhadcem odhadnutá cena byla nižší než kupní cena a žalobkyně by tak neměla dostatečné finanční prostředky na úhradu celé kupní ceny. Odhadnutá cena bankovním odhadcem byla vyšší než cena „kup teď“ za kterou měla žalobkyně nemovitost koupit. Žalobkyně si také v rezervační smlouvě vymínila zrušení vzájemných smluvních pokut pro prodávajícího v případě neuzavření kupní smlouvy ze strany kupující a stejně tak kupující, pokud by neuzavřel kupní smlouvu prodávající, které byly v návrhu rezervační smlouvy zaslané žalobkyni a prodávajícímu před jejím podpisem. Prodávající na tuto žádost přistoupil, protože žalobkyně jej měla ubezpečovat, že má o nemovitost vážný zájem. O nemovitost v té době zájem byl, a tak prodávající i žalovaná předpokládali, že v případě odstoupení od rezervační smlouvy ve lhůtě 14 dní pro případ nižší odhadnuté ceny bankovním odhadcem, by se nemovitost obratem prodala jinému zájemci. Situace se ovšem vyvinula tak, že v průběhu následného času se realitní trh začal rychle propadat, a situace tedy byla jiná.6. Žalovaná dále poukázala na skutečnost, že rezervační smlouva není žádná smlouva spotřebitelská, ale je považována za smlouvu předkupní, tedy za splnění určitých podmínek je zavazující a věc je nutné posuzovat podle ust. § 555/1.2 občanského zákoníku (dále již jen o. z.).7. Žalovaná dále poukázala na skutečnost, že žalobkyně je sama podnikající osobou, byla tedy od počátku jistě schopna pochopit proces prodeje a koupě nemovitosti formou aukce. Vyvolávací cena zveřejněná v inzerci nabídky byla jasně označena vysvětlením, že se jedná o vyvolávací cenu v aukci a činila , částka, , byla tedy téměř o , částka, nižší než cena „kup teď“. Žalovaná dovodila, že jednání žalobkyně mohlo být i jednání, které poškozuje realitního zprostředkovatele či prodávajícího, neboť jednání žalobkyně takovémuto způsobu odpovídá. Tedy dle žalované lze mít důvodně zato, že sankce za zmaření aukce, tedy zmaření prodeje jsou ochranným prvkem proti zneužívání postavení kupující vůči třetím stranám. I podnikatelé v realitním odvětví musí právo na náhradu škod vzniklých neodpovědným chováním nebo špatným rozhodnutím zájemců o nabytí nemovitosti.8. Pravdivému tvrzení neodpovídá ani tvrzení žalobkyně, že vyzvala žalovanou k vrácení rezervačního poplatku, a že žalovaná toto odmítla, když žalobkyně měla poprvé požádat o vrácení rezervačního poplatku, respektive aukční jistoty až na základě žalovanou zaslané opakované výzvy k uzavření kupní smlouvy, a to zasláním výzvy k zaplacení, předžalobní upomínky prostřednictvím právního zástupce žalobkyně.9. Pokud jde o seznámení žalobkyně s , právnická osoba, podmínkami, pak žalobkyně dostala při prohlídce nemovitosti dokumenty v papírové podobě, což potvrdila podpisem „potvrzení o převzetí informací v souvislosti s prodejem“, byla upozorněna na to, že prodej nemovitosti formou elektronických aukcí probíhá v souladu s aukční vyhláškou, a právě , právnická osoba, podmínkami, které je nutné si dobře prostudovat, protože není možné obsáhnout všechny eventuality v jednotlivých smlouvách.10. Kdyby žalobkyně odstoupila od rezervační smlouvy, nebo kdyby požádala o vrácení aukční jistoty (rezervačního poplatku) ve lhůtě 14 dnů od podpisu rezervační smlouvy, nebo uvedla vážné nebo faktické důvody pro odstoupení od smlouvy, žalovaná by tak učinila, protože v té době by ještě mohla vypsat novou aukci, tak se ale nestalo, když žalobkyně od rezervační smlouvy neodstoupila, ale nechala ji marně propadnout. Žalobkyně však i po skončení platnosti rezervační smlouvy projevovala zájem o koupi nemovitosti s tím, že musí vyřešit podmínky banky pro možnost čerpání hypotečního úvěru. Za žalobkyni následně jednal zástupce (pan , Anonymizováno, ), přičemž žalovaná tuto osobu informovala o tom, že pokud žalobkyně nedodrží podmínky aukce, tedy pokud neuzavře kupní smlouvu na předmětnou nemovitost bez udání vážných důvodů, vystavuje se nebezpečí uplatnění sankcí ze strany žalované, protože rezervační smlouva již vypršela. Zástupce žalobkyně pak měl sdělit, že žalobkyně bude mít finanční prostředky nejdříve v listopadu, ale spíš v prosinci roku 2022, a protože žalovaná neměla v té době již jiného kupce, a realitní trh se fakticky zhroutil, vycházela žalovaná žalobkyni vstříc. Žalovaná má proto zato, že kdyby žalobkyně informovala zprostředkovatele hypotečního úvěru o tom, že nemá v úmyslu předmětnou nemovitost koupit, tak by žalovanou informovala o tom, že žalobkyně např. změnila svůj záměr, ale nic z toho nenastalo.11. Mezi účastníky řízení nebylo sporu v tom, že skutečně rezervační smlouva byla uzavřena, ani důvody proč byla uzavřena, jakož nebylo sporu ani o tom, že k žádné koupi nemovitosti nakonec nedošlo, jedinou spornou skutečností mezi účastníky bylo to, zda složená rezervační částka odpovídající žalobou uplatněnému nároku , částka, může (nemůže) po právu připadnout žalované, pokud žalobkyně následnou kupní smlouvu na prodej nemovitosti neuzavřela. Zejména k těmto skutečnostem bylo prováděno dokazování.12. K otázce skutkových zjištění soudu.13. Mezi účastníky byla uzavřena rezervační smlouva č. , hodnota, , jejímž účastníkem byl také prodávající , jméno FO, , přičemž k uzavření smlouvy došlo dne , datum, . Na základě této smlouvy žalobkyně dle článku III odst. 1 složila částku , částka, , označenou jako rezervační poplatek, ohledně záměru koupě nemovitostí označených v rezervační smlouvě, konkrétně příslušného pozemku s rozestavěnou stavbou ve vlastnictví , jméno FO, , který je prodávajícím. Předmětná částka byla složena právě za účelem rezervace těchto nemovitostí, účelem rezervace byla skutečnost, aby realitní zprostředkovatel ani prodávající nenabízeli po dobu účinnosti smlouvy nemovitosti jinému zájemci. Ust. o složení předmětné kauce je dle smlouvy platné po dobu 14 dnů od podpisu smlouvy, tedy 14 dnů od data , datum, . V článku III odst. 3 rezervační smlouvy je dále uvedeno, že v případě uzavření realitní smlouvy bude rezervační poplatek v plné výši započten na cenu nemovitostí. Dále bylo ujednáno (článek III bod 4), že pokud dojde ke zrušení smlouvy z důvodu nízkého odhadu ze strany bankovního odhadce a zájemce o nabytí by tak neměl dostatečné finanční prostředky na úhradu celé kupní ceny, bude vrácen rezervační poplatek celý zájemci zpět. Dle článku IV bod 1 zájemce o nabytí se zavázal bez zbytečného odkladu po vyzvání realitním zprostředkovatelem uzavřít s prodávajícím realitní smlouvu, a to nejpozději poslední den účinnosti smlouvy. Z uvedené smlouvy je dále zřejmé, že neobsahuje žádné smluvní pokuty (rezervační smlouva ze dne , datum, ).14. Právní subjektivita žalované společnosti , právnická osoba, vyplývá z výpisu z obchodního rejstříku Městského soudu v Praze oddíl c) vložka , Anonymizováno, ze dne , datum, (výpis obchodního rejstříku).15. Žalovaná byla vyzvána předžalobní upomínkou k zaplacení částky , částka, , respekt