29 C 305/2023-126 — Obvodní soud pro Prahu 4

Žaloba1. Žalobou ze dne , datum, se žalobkyně vůči žalované domáhá zaplacení částky 39 671,51 Kč spolu s úroky z prodlení a náklady řízení. Žalobkyně uvedla, že spolu účastníci řízení uzavřeli dne , datum, podnájemní smlouvu (dále jen „smlouva“). Předmětem nájmu byla bytová jednotka č. , adresa, (dále jen „byt“). Výše nájemného byla sjednána na částku 13 500 Kč za měsíc, výše záloh za služby spojené s užíváním předmětu podnájmu (dále jen „služby“) na částku 2 500 Kč za měsíc a při začátku podnájmu zaplatila žalovaná žalobkyni jistotu 16 000 Kč. Za dobu od , datum, do , datum, vznikl žalované nedoplatek na službách ve výši 6 065,01 Kč. Žalovaná byt nevymalovala a nevyklidila, za tyto činnosti vč. drobných oprav musela žalobkyně uhradit částku 49 606,50 Kč. Celkem činí závazek žalované 55 671,51 Kč. Po započtení jistoty ve výši 16 000 Kč tak má žalobkyně vůči žalované nárok na zaplacení částky 39 671,51 Kč.Námitky žalované a vzájemný návrh2. Žalovaná doplnila, že ke smlouvě uzavřeli účastníci celkem 5 dodatků. Předmětem dodatku č. 4 bylo prodloužení podnájemní doby do , datum, a dodatkem č. 5 došlo ke zvýšení měsíčních záloh na 3 767 Kč a navrhla žalobu zamítnout s odůvodněním, že byt nebylo potřeba vymalovat ani vyklízet, pročež tyto náklady nemusela žalobkyně vynaložit. Dále namítla, že žalobkyní předložená vyúčtování služeb neobsahovala mimo jiné porovnání výše nákladů na jednotlivé služby s přijatými zálohami, a proto žalobkyni náleží dle zákona pokuta. Konkrétně za rok 2021, jehož řádné vyúčtování měla žalobkyně předložit nejpozději dne , datum, . Od tohoto dne do , datum, žalovaná uplatňuje nárok na zaplacení pokuty ve výši 45 750 Kč. Rovněž uplatnila nárok na zaplacení pokuty za dobu od , datum, do , datum, , kdy řádné vyúčtování měla žalobkyně předložit nejpozději dne , datum, . Od tohoto dne do , datum, žalovaná uplatňuje nárok na zaplacení pokuty ve výši 27 500 Kč. Dále žalovaná uplatnila nárok na zaplacení úroku ze složené jistoty 16 000 Kč ve výši 8,23% p.a. od , datum, do zaplacení a konečně úrok z prodlení z nevrácené jistoty 16 000 Kč ve výši 15% p.a. od , datum, do zaplacení. Tyto nároky žalovaná vůči žalobkyni uplatnila vzájemným návrhem. Řádné vyúčtování neměla žalovaná obdržet ani za rok 2021, ale žádné nároky z této okolnosti nevymáhá.Pravomoc soudu a rozhodné právo3. Ve věci je dán cizí prvek, neboť žalovaná je občankou Ukrajiny. Soud tak určil svoji pravomoc k rozhodnutí na základě čl. 48 odst. 5 Smlouvy mezi Českou republikou a Ukrajinou o právní pomoci v občanských věcech (vyhlášené ve sbírce mezinárodních smluv pod č. 123/2002), dle něhož platí, že „Pravomoc k řízení o sporu ze smluvního závazku má justiční orgán té smluvní strany, na jejímž území má odpůrce bydliště, pobyt, sídlo anebo se zde nalézá sporný nemovitý majetek“, neboť žalovaná má bydliště na území České republiky.4. Rozhodným je právo české dle čl. 48 odst. 1 cit. mezinárodní smlouvy, dle níž platí, že „Smluvní závazkové vztahy se řídí právním řádem, na němž se účastníci shodli“, protože účastníci řízení se dohodli na aplikaci českého práva v záhlaví smlouvy.Provedené dokazování5. Z provedeného dokazování soud zjistil následující. Žalobkyně má pronajatý byt od p. , jméno FO, nájemní smlouvou z , datum, (důkaz: nájemní smlouva z , datum, , smluvní podmínky nájmu). Na základě smlouvy ve znění jejích dodatků č. 2 a 4 uzavřeli účastníci dne , datum, smlouvu, jejímž předmětem byl podnájem bytu v době od , datum, do , datum, za podnájemné 13 500 Kč měsíčně, za zálohy na služby 2 500 Kč měsíčně s tím, že na úhradu svých závazků žalovaná zaplatila žalobkyni dne , datum, v hotovosti jistotu 16 000 Kč (důkazy: podnájemní smlouva ze dne , datum, , dodatek č. 2 k podnájemní smlouvě ze dne , datum, , dodatek č. 4 bez data). Žalovaná byla při skončení podnájmu povinna byt předat v dobrém stavu s přihlédnutím k opotřebení (čl. V.4. smlouvy), vymalovat jej, pokud došlo k nadměrnému opotřebení, a byt vyklidit (čl.VI.4. smlouvy). Ohledně vyúčtování služeb smlouva uvádí, že bude provedeno stejným způsobem jako vlastníkům, přičemž vyúčtování záloh na služby žalobkyně provede do 3 měsíců od jeho obdržení (čl. III.3. smlouvy). Účastníci sporu si sjednali, že jistota ve výši 16 000 Kč nebude úročena (čl. III.4. smlouvy). Do užívání byl žalované byt předán dne , datum, , dne , datum, jej žalovaná předala zpět žalobkyni (důkazy: předávací protokoly ze dne , datum, a , datum, ).6. Za dobu od , datum, do , datum, žalobkyně žalované předložila vyúčtování služeb s nedoplatkem 1 567,83 Kč. Ve vyúčtování je uvedeno, že na zálohách na služby žalovaná zaplatila celkem 30 000 Kč, náklady na služby u bytu - úklid domu, výtah, topení základní a spotřební složka, teplá voda základní a spotřební složka, studená voda, odvoz odpadu, elektřina ve společný prostorách - si vyžádaly 31 567,83 Kč s rozepsáním jednotlivých částek u té které služby (důkaz: vyúčtování služeb za období od , datum, s nedoplatkem na 1 567,83 Kč). Za dobu od , datum, do , datum, žalobkyně žalované předložila vyúčtován služeb s nedoplatkem 6 065,01 Kč. Ve vyúčtování je uvedeno, že na zálohách na služby žalovaná zaplatila celkem 40 102 Kč, náklady na služby u bytu - úklid domu, výtah, topení základní a spotřební složka, teplá voda základní a spotřební složka, studená voda, odvoz odpadu, elektřina ve společný prostorách - si vyžádaly celkem 46 167,01 Kč (důkaz: vyúčtování služeb od , datum, do , datum, s nedoplatkem na částku 6 065,01 Kč). Za totéž období ještě žalobkyně žalované předložila vyúčtování s nedoplatkem 16 793,92 Kč, dle žalobkyně se však jednalo o nedopatření, neboť správná výše odpovídala 6 065,01 Kč (viz 2. strana vyjádření žalobkyně z , datum, na č.l. 47 spisu). Ani v jednom vyúčtování není uvedeno, jaké náklady na služby byly vynaloženy na celý bytový dům.7. Fakturou č. , hodnota, ze dne , datum, spol. , právnická osoba, , žalované vyúčtovala částku 49 606,50 Kč za vyklizení bytu a malířské práce (důkaz: faktura ze dne , datum, ). Dopisem ze dne , datum, byla žalovaná vyzvána k zaplacení žalované částky (důkaz: předžalobní výzva právního zástupce s dokladem o odeslání).8. Dopisy ze dnů , datum, , odeslaných v týchž dnech, žalovaná p. , jméno FO, , vlastníku bytu, vytkla, že vyúčtování služeb neodpovídá zákonu a žádala o nápravu (důkaz: výzvy žalované ze dne , datum, s doklady o odeslání k doložení dokladu spojených s náklady bytu ohledně energií).9. Z důkazů informační formulář, smlouva o rezervaci, souhlas pana , jméno FO, ze dne , datum, , vyúčtování služeb za období od , datum, s nedoplatkem 1 204,13 Kč, dodatky ke smlouvě č. 5 a 6, servisní protokol, výzva spol. , právnická osoba, . z , datum, soud nic podstatného nezjistil, proto se jim blíže nevěnuje.10. Provedené důkazy videozáznam z bytu, fotografie bytu, fotografie označené písm. A-R, U, V,W, X,Y, které mají zachycovat jednak nábytek, který v bytě zůstal, dále poškození omítek bytu a stav při provádění opravy, výslechy svědků , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, soud nehodnotí z důvodů uvedených v bodě 22 rozsudku.Právní úprava11. Dle § 2275 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“) platí, že „V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.“ V § 2201 obč. zák. je uvedeno, že „Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.“ Dle § 2235 odst. 1 obč. zák. platí, že „Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.“ V § 2246 odst. 1 obč. zák. je uvedeno, že „Strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.“Dle § 2247 odst. 1 a 2 obč. zák. platí, že „Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. (2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.“ Ustanovení § 2254 odst. 1 a 2 obč. zák. uvádí, že „Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případ