32 C 186/2024-100 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobce se domáhal po žalovaném zaplacení částky 56 020 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 56 020 Kč od , datum, do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že je právnickou osobou, která spravuje bytový dům na adrese , adresa, (dále jen Dům). Žalovaný je vlastníkem nebytového prostoru č. , Anonymizováno, (dále jen Restaurace) a bytu č. , Anonymizováno, v Domě, včetně spoluvlastnických podílů. Žalovaný má povinnost hradit zálohy na služby a příspěvky na správu domu a pozemku, u Restaurace činí částku 5 557 Kč, z toho 5 107 Kč tvoří příspěvek dle spoluvlastnického podílu schválený na shromáždění dne , datum, ve výši 28 Kč za m2, a 210 Kč je příspěvek za jednotku. Žalovaný neoprávněně a bez souhlasu žalobce a proti vůli ostatních vlastníků jednotek provedl výměnu plynového potrubí ve společných částech domu, a to přes opakované urgence ze strany žalobce. Žalobce obstaral revizní zprávu a potrubí směrem k Restauraci závady nevykazovalo. Na odstranění dílčích závad měl žalobce opravy již objednané, výměnu hlavního uzávěru plynu (dále jen HUP) koordinoval s oznámenou akcí , právnická osoba, . Žalovaný však přes výslovné sdělení žalobce započal zcela svévolně s výměnou potrubí. K takovému zásahu do společných částí Domu neměl žalovaný žádné oprávnění, když opravy společných částí Domu podléhají zákonným pravidlům a pravidlům uvedených ve stanovách. Žalovaný však provedl výměnu na své náklady a částku 133 136 Kč započetl proti příspěvkům na správu domu a pozemku dopisem ze dne , datum, . Od ledna 2022 do září 2023 hradil pouze částku ve výši 644 Kč. Tyto platby byly započítávány nejprve na zálohy na služby, kde žádný nedoplatek, který by byl předmětem tohoto řízení, není, a následně na příspěvek na správu domu a pozemku, a to na nejstarší dluhy. Žalobce přiřazoval jednotlivé částky s ohledem na dopis žalovaného ze dne , datum, . Žalobce měl zájem vyřešit věc smírně, proto započetl částku 77 000 Kč, kterou považoval za adekvátní náklady vynaložené na výměnu potrubí, poměrně na dluhy na obou jednotkách žalovaného. Po přiřazení plateb zbývá žalovanému uhradit na příspěvkách na Restauraci částku 56 020 Kč, což žalovaný ani přes výzvu žalobce neučinil. Žalobce nesouhlasí se započtením ze strany žalovaného, když žalovaný vynaložení tvrzených nákladů neprokázal a nadto jednal úmyslně protiprávně a nesmí tedy těžit z takového jednání.2. Žalovaný s nárokem žalobce nesouhlasil. Rozvody plynu ve společných částech Domu směrem k Restauraci žalobce dlouhodobě zanedbával a ty se dostaly do havarijního stavu a byly tam úniky plynu, což žalovaný doložil žalobci revizní zprávou. Následně si žalobce odhlasoval jen opravu větve pro Dům, nikoliv pro Restauraci. Jelikož žalobce nereagoval na opakované výzvy žalovaného k provedení opravy a výměnu HUP pro větev k Restauraci neopravil ve lhůtě stanovené revizním technikem, přistoupil žalovaný dne , datum, k výměně plynového potrubí na vlastní náklady, které pak následně započítal oproti nároku žalobce. Kdyby soud nepovažoval započtení za platné, započítává žalovaný svou pohledávku vůči žalobci v tomto řízení. Dále uvedl, že žalobce nikdy nepřijal řádně výši příspěvku do fondu oprav. Proto žalovaný považuje platby za dobrovolné a žalobce, i kdyby zápočet nebyl učiněn po právu, by nebyl oprávněn platby do fondu oprav vymáhat. Nárok žalobce rovněž považuje za rozporný s dobrými mravy, neboť žalovaný odvracel škodu hrozící celému Domu.3. Po jednání dne , datum, žalobce upřesnil, že dlužná částka činí 41 090 Kč a vzal tak žalobu co do částky 14 930 Kč zpět. Současně se rozhodl požadovat příslušenství z jednotlivých dlužných částek ihned od data jejich splatnosti, a to za období od ledna 2023 do září 2023. Žalovaný měl hradit částku 5 557 Kč jako příspěvek na správu domu a pozemku, vždy do 20. dne v příslušném měsíci. Výše příspěvku byla schválena na shromáždění dne , datum, , a to s účinností pro celý rok 2022. Po celou dobu se předpis nezměnil, a činil poměrně podle podlahové plochy částku 5 107 Kč a příspěvek na jednotku 210 Kč. Dopisem ze dne , datum, žalovaný určil, že nebude hradit částku 5 107 Kč. Za leden 2023 činí dlužná částka 2 725 Kč, za únor 2023 – červen 2023 činí dlužná částka 4 913 Kč za každý měsíc, za měsíce červenec 2023 a srpen 2023 činí dlužná částka 5 107 Kč každý měsíc a za měsíc září 2023 činí dlužná částka 3 586 Kč. Dlužné částky za předchozí měsíce, tj. leden 2022 až leden 2023 byly pokryty interní platbou, když žalobce z částky 77 000 Kč, o kterou se rozhodl dluh žalovaného ponížit, ponížil dluh žalovaného na Restauraci o 61 144 Kč. Ve zbytku i nadále považuje žalobu za důvodnou, neboť žalovaný provedl opravu společných částí svévolně, bez souhlasu žalobce a proti jeho vůli, kdy nikdy nepožádal, aby shromáždění hlasovalo i o výměně celého potrubí pro Restauraci. Žalovaný žalobci nedoložil, že by bylo třeba řešit havarijní stav potrubí.4. Žalovaný uvedl, že byl původně vlastníkem celého domu, a následně do roku 2014 byl správcem Domu, než mu SVJ vypovědělo smlouvu o výkonu správy a novým správce se stal , právnická osoba, . Ten až do roku 2016 chybně neřešil samostatný přívod plynu k Restauraci. Restauraci má od , datum, v nájmu pan , jméno FO, , který provozuje restauraci , právnická osoba, . Poté, co vyhotovil revizní technik , jméno FO, zprávu ze dne , datum, , hlasovalo SVJ per rollam o plánu oprav a renovaci rozvodu plynu ve sklepě a přetěsnění plynového potrubí přípravkem Pragotěs. K dotazu žalovaného žalobce sdělil, že se renovace netýká plynového potrubí směrem k Restauraci. Proto dne , datum, provedl revizi na žádost pana , jméno FO, revizní technik , jméno FO, , ale pouze prostory Restaurace, které shledal v pořádku. Při tom ale zjistil nedostatky na domovním potrubí směrem k Restauraci, o čemž byl žalovaný dne , datum, nájemcem neprodleně informován a žalovaný informoval dne , datum, žalobce s tím, že tyto závady ihned odstraní. Dopisem ze dne , datum, žalobce souhlasil s tím, aby žalovaný provedl výměnu HUP. Dne , datum, objednal žalovaný pana , jméno FO, a ten následně provedl výměnu celého potrubí za měděné, které odpovídá technickým normám, a to ve dnech , datum, až , datum, . Dne , datum, provedl revizní technik , jméno FO, na objednávku žalované revizi původních společných částí plynového potrubí směrem k restauraci, dle které není zařízení schopné bezpečného provozu. I ze zprávy , jméno FO, ze dne , datum, vyplývá, že je třeba vyměnit HUP pro Restauraci. Dne , datum, převzal žalovaný hotové dílo a revizní technik , jméno FO, provedl revizi nového plynového potrubí. Žalovaný uhradil na základě dvou faktur panu , jméno FO, celkem 131 386 Kč a revizním technikům 1 750 Kč, tj. 133 136 Kč bez DPH. O tuto částku ponížil své platby do fondu oprav žalobce. Následně opakovaně, avšak marně, upozorňoval žalobce ohledně neoprávněně evidovaných dlužných částek. O tomtéž vyrozumělo i novou správcovskou formu , právnická osoba, .. V důsledku žalovaným provedených prací se zvýšila hodnota Domu, a to minimálně o žalovanou částku. Nadto žalovaný svým jednáním odvracel škodu, ač k tomu byl povinen žalobce. Žalovaný i nadále trvá na tom, že výše příspěvku nebyla řádně stanovena a nelze po něm příspěvky vymáhat.5. Usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , ve znění opravného usnesení ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , bylo řízení co do částky 14 930 Kč s příslušenstvím zastaveno a byla připuštěna změna žaloby, kdy nadále bylo pokračováno v řízení ohledně nároku, jak je uveden pod výrokem I. tohoto rozsudku.6. Nejprve soud uvádí, že pokud se týče kompenzačních námitek ohledně přeplatku na zálohách na služby za roky 2022 a 2023 na jednotce č. , hodnota, v částce 18 125 Kč a blíže nespecifikovaného nároku na vrácení částek uhrazených za pronájem reklamní plochy, když smlouvu o nájmu reklamní plochy uzavřenou mezi žalobcem a žalovaným žalovaný považuje za neplatnou, k těmto nárokům soud nepřihlížel. Jednak byly učiněny pod podmínkou, a soud v souladu s § 41a odst. 2 o.s.ř. k takovýmto návrhům nepřihlíží, a nadto žalovaný při jednání dne , datum, výslovně uvedl, že žádné takové nároky nevznáší, dále pak byly kompenzační námitky vzneseny rovněž v rozporu s § 1983 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění rozhodném (dále jen o.z.) a takové jednání je dle § 554 o.z. zdánlivé a soud k němu nepřihlíží. Proto nebyly k těmto tvrzením prováděny žádné důkazy.7. Mezi účastníky nebylo sporu, že žalobce je osobou odpovědnou za správu Domu a pozemku, a že žalovaný je vlastníkem jednotek č. , Anonymizováno, a je členem žalobce.8. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato jednotlivá skutková zjištění:9. Původní stanovy žalobce ze dne , datum, byly následně nahrazeny stanovami ze dne , datum, . Dle původních stanov je společenství vlastníků (dále jen SVJ) oprávněno vykonávat činnosti, kterými jsou zejména provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu a dále revize technických s