48 C 82/2019-362 — Obvodní soud pro Prahu 4

I. Předmět řízení a argumentace účastníkůI.1 Tvrzení a argumentace žalobce1. Žalobce se podanou žalobou (ve znění změny provedené podáním z , datum, ) domáhal určení, že netrvají práva z nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi žalobcem, žalovaným a , tituly před jménem, , jméno FO, ohledně nájmu a zřízení předkupního práva ke specifikovaným pozemkům, eventuálně zrušení této nájemní smlouvy ohledně nájmu a zřízení předkupního práva k těmto pozemkům a současně i všech závazků účastníků z právního poměru založeného touto smlouvou.2. Dle žalobních tvrzení je žalobce vlastníkem pozemků uvedených ve výroku tohoto rozsudku a dne , datum, účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, kterou žalobce tyto pozemky přenechal žalovanému k užívání na dobu 99 let od , datum, . Žalovaný se zavázal převzít veškeré finanční náklady plynoucí žalobci z vlastnictví daných pozemků, zejména z daní, a platit žalobci nájemné v celkové výši , částka, ročně. Dále si účastníci ve smlouvě pro dobu trvání nájmu sjednali předkupní právo v podobě věcného břemene s tím, že v případě, že se žalobce rozhodne pozemky prodat či jinak je zcizit, je povinen je nejprve nabídnout žalovanému za cenu ve výši , částka, /m2, tj celkem za , částka, ; pro případ porušení ujednání o přednostním právu koupě byla sjednána smluvní pokuta ve výši , částka, . V nájemní smlouvě též žalobce žalovanému udělil plnou moc ke všem právním jednáním v souvislosti s předmětnými pozemky.3. V době před podáním žaloby začaly mezi účastníky vznikat neshody, neboť žalovaný požadoval bezplatný převod pozemků na něj nebo na jeho potomky. Následně žalobce projevil vůli pozemky na žalovaného nepřevést ani bezúplatně, ani za cenu , částka, .4. Dle žalobce nebyly úmysly žalovaného již od počátku v souladu s dobrými mravy a poctivostí a jeho jednání směřovalo k jiným cílům, než byly vyjádřeny ve smlouvě. Smlouva měla zastřít skutečné úmysly žalovaného, kterými bylo způsobit žalobci újmu a získat neoprávněné výhody pro sebe a své blízké. Již tento rozpor s dobrými mravy dle žalobce zakládá neplatnost smlouvy.5. Žalovaný navíc nájemní smlouvu hrubým způsobem porušoval, neboť za žalobce neplnil daňové povinnosti a nehradil ani sjednané nájemné. S ohledem na uvedené skutečnosti žalobce nájemní smlouvu před podáním žaloby vypověděl. Současně žalobce žalovanému odvolal rovněž plnou moc.6. V době od uzavření smlouvy vedle toho dle žalobce došlo k podstatné změně poměrů, ze kterých smlouva v době svého uzavření vycházela, neboť podstatně vzrostly ceny nájmů i ceny nemovitostí. V důsledku toho vznikl hrubý nepoměr mezi právy a povinnostmi vyplývajícími stranám z uzavřené nájemní smlouvy, a smlouva se tak pro žalobce stala ještě více nevýhodnou, a tedy i neudržitelnou.7. Současně má žalobce za to, že jsou dány důvody pro zrušení závazku z nájemní smlouvy dle § 2000 odst. 1 o. z., a rovněž pak podle § 1793 odst. 1 o. z. Smlouvou se žalobce bez jakéhokoliv rozumného důvodu zavázal na dobu přesahující deset let. Již od počátku byl nadto dán hrubý nepoměr mezi právy a povinnostmi stran smlouvy, který s plynutím času ještě více narostl.I.2 Tvrzení a argumentace žalovaného8. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby a ve věci uvedl, že nájemní smlouva byla mezi účastníky platně uzavřena a nejsou dány ani důvody pro zrušení závazku z ní. Žalovaný předně považuje za účelová a nepravdivá tvrzení žalobce o neshodách mezi účastníky a požadavku žalovaného na bezúplatný převod předmětných pozemků. Již v roce 1991 začala dlouhodobá spolupráce účastníků a jejich přátelství, které bohužel skončilo v dubnu 2019, kdy se žalobce bezdůvodně, nepochopitelně, náhle a bez výstrahy rozhodl spolupráci i nájemní smlouvu ukončit.9. Pro posouzení věci jsou přitom zásadní okolnosti uzavření smlouvy: V roce 1991 se žalovaný od svého bratra , tituly před jménem, , jméno FO, dozvěděl, že žalobce prodal většinu pozemků uvedených v nájemní smlouvě vlastníkům , Anonymizováno, za nižší než obvyklou cenu, a že žalobce tuto smlouvu následně chtěl zrušit. Žalovaný a jeho bratr následně na základě plné moci udělené žalobcem vyjednali s kupci ukončení kupní smlouvy za odstupné ve výši , částka, , které ze svého uhradili; žalovaný a jeho bratr rovněž kupcům ze svého vrátili zálohu ve výši 21 000 šilinků, kterou předtím žalobce přijal a z většiny ji již utratil. S žalobcem se žalovaný a jeho bratr dohodli, že jim později tuto zálohu vrátí.10. Žalobce z tohoto obchodu zjistil, že nerozumí ekonomickým záležitostem, a následně požádal žalovaného a jeho bratra o správu svých pozemků s tím, že jim čas, práci, finanční prostředky, náklady a investice a rovněž uhrazené odstupné a zálohu vrátí s přiměřeným ziskem poté, co se některé jeho pozemky vhodné k zástavbě prodají. To se však nestalo, takže účastníci od počátku jejich spolupráce uzavřeli postupně několik nájemních smluv, naposledy v roce 2001.11. Žalovaný pro žalobce od roku 1991 udělal i mnoho dalšího: až do roku 2010 žalovaný s bratrem poskytovali žalobci zaměstnání s nepravidelnou pracovní dobou, poskytli mu několik vozidel a hradili naftu a náklady spojené s jejich užíváním; hradili rovněž jeho závazky, faktury a složenky.12. Výše nájmu , částka, ročně byla odůvodněna právě tím, že se žalovaný a jeho bratr zavázali převzít veškeré finanční náklady plynoucí žalobci z vlastnictví předmětných nemovitostí, ale i předpokládané další náklady jako např. náklady na jednání a uzavírání smluv s developerskými společnostmi, na přípravu a posouzení změn územního plánu, navrhovaných záborů ŘSD, vyjmutí pozemků ze zemědělského půdního fondu, zasíťování pozemků, soudních sporů či jednání s potenciálními zájemci o koupi pozemků.13. Vzhledem k tomu, že žalovaný a jeho bratr od roku 1991 investovali do pronajatých pozemků mnoho času, práce a finančních prostředků, dohodli se účastníci rovněž na zřízení věcného břemene odpovídajícího předkupnímu právu a na smluvní pokutě. Již v době uzavření smlouvy pak obě strany věděly, že v budoucnu bude velmi pravděpodobně docházet k růstu cen nájemného i pozemků, ale i daní včetně daně z nemovitosti. Žalobce nikdy neprojevil nespokojenost s obsahem nájemních smluv ani nevyvolal jednání o jejich obsahu.14. Své povinnosti z nájemní smlouvy žalovaný vždy plnil řádně a včas. Výpověď nájemní smlouvy ze strany žalobce proto žalovaný považuje za neplatnou.15. Žalovaný má z těchto důvodů za to, že nájemní smlouva při svém uzavření ani nikdy později nezaložila nepoměr mezi právy a povinnostmi stran v neprospěch žalobce.II. Skutkový stav16. Soud po provedeném dokazování učinil následující skutková zjištěníII.1 Nájemní smlouva z , datum, a její výpověď17. Žalobce je vlastníkem pozemků parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , zapsaný na LV č. , hodnota, ; parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, ; parc. č. 413/18 v k. ú. , adresa, , zapsaný na LV č. , hodnota, ; parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, , zapsané na LV č. , hodnota, (dále společně též jako „, jméno FO, “). (Prokázáno výpisy z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, , seznamy nemovitostí na LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, pro k. ú. , adresa, , LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, pro k. ú. , adresa, u Průhonic, LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, a LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , přílohou protokolu o výsledku revize údajů katastru nemovitostí č. , hodnota, z , datum, a níže uvedenými rozsudky o určení vlastnictví).18. Dne , datum, podepsali žalobce jako pronajímatel a žalovaný a , tituly před jménem, , jméno FO, (bratr žalovaného, který již před podáním žaloby v nyní projednávané věci zemřel, pozn. soudu) jako nájemci nájemní smlouvu k , jméno FO, (dále též „Nájemní smlouva“). V ní si mj. ujednali:- že nájem se sjednává na dobu devadesáti devíti let od data podpisu smlouvy (čl. III.);- že vzhledem k tomu, že nájemci se touto nájemní smlouvou zavazují převzít veškeré finanční náklady plynoucí pronajímateli z vlastnictví Nemovitostí, tj. daní, stanovuje se nájemné dohodou obou smluvních stran na , částka, ročně a je splatné vždy předem za celý rok do 15. ledna (čl. IV.);- že pronajímatel zmocňuje nájemce ke všem jednáním v souvislosti s , jméno FO, a toto oprávnění je specifikováno plnou mocí, která tvoří přílohu smlouvy (čl. V.1);- že nájemci jsou povinni plnit veškeré povinnosti vyplývající z vlastnictví Nemovitostí za pronajímatele (čl. V.2);- že se ve formě věcného břemene zřizuje předkupní právo nájemců, podle nějž rozhodne-li se pronajímatel Nemovitosti prodat popř. jinak zcizit, je povinen je nejprve nabídnout nájemci ke koupi za cenu , částka, /m2, tj. celkem za , částka, , s tím, že toto právo je vázáno pouze na dobu nájmu nemovitostí a v případě porušení této povinnosti je pronajímatel povinen zaplatit nájemci smluvní pokutu ve výši , částka, (čl. VI.1, 5 a 7).(Prokázáno nájemní smlouvou z , datum, ).19. Dne , datum, součas