4 C 54/2012-310 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 10.4.2012 domáhá na žalované zřízení věcného břemene práva chůze a jízdy přes pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, a to ve prospěch každého vlastníka budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, za náhradu určenou soudem, a dále práva chůze a jízdy přes pozemky parc. [číslo] to ve prospěch každého vlastníka budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] vše v k.ú. [část obce], obec Praha. Žalobu odůvodnila tak, že je vlastnicí budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] tohoto pozemku, dále budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha („ panující nemovitost“). Žalovaná je vlastnicí pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha („ služebné nemovitosti“). Žalobkyně tvrdí, že původně měly být veškeré výše uvedené nemovitosti zamýšleny jako jeden celek, jako součást výrobního areálu. Až v důsledku různých soudních řízení v návaznosti na restituční nároky, došlo k rozdrobení těchto pozemků mezi různé vlastníky. Obě výše uvedené budovy ve vlastnictví žalobkyně jsou pronajaty třetím subjektům. Z tohoto důvodu žalobkyně opakovaně navrhla žalované, aby jí služebné nemovitosti odprodala, ta však tuto nabídku odmítla. Žalobkyně se dostala do situace, kdy jako vlastnice budov [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, nemá k těmto budovám zajištěn přístup, neboť nevlastní přilehlé pozemky. Tento přístup nelze zajistit jinak. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí. Dle názoru žalované lze přístup k budovám žalobkyně zajistit jinak než zřízením věcného břemene, a tedy není splněna zákonná podmínka k jeho zřízení. Žalovaná opakovaně nabízela žalobkyni nájem přilehlých pozemků za tržní nájemné tak, aby žalobkyně mohla své budovy řádně využívat. Nabízela nájemné ve výši 20 000 Kč/měsíc. Současně žalovaná byla ochotná uzavřít s žalobkyní nájemní smlouvu dlouhodobě, bez možnosti žalované od smlouvy odstoupit či ji vypovědět před koncem jejího trvání. Žalobkyně však na tuto nabídku žalované nikterak nereagovala a služebné pozemky využívala protiprávně. Žalovaná má rovněž za to, že kromě uzavření nájemní smlouvy může žalobkyně zajistit přístup k budovám také stavebními úpravami budov (zřízením nových vchodů), neboť obě přiléhají ke komunikaci [ulice]. 3. Soud zjistil následující skutečnosti: 4. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 16.3.2012 soud zjistil, že žalobkyně je vlastnicí budov [adresa] na pozemcích [číslo] a [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 28.4.2011 soud zjistil, že žalovaná je vlastnicí pozemků parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha. 6. Z dopisu [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátky, adresovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátovi ze dne 13.10.2011 soud zjistil, že právní zástupkyně žalobkyně sdělila právnímu zástupci žalované, že žalobkyně preferuje koupi služebných nemovitostí před jejich nájmem. 7. Z dopisu právní zástupkyně žalované adresované právnímu zástupci žalobkyně ze dne 7.11.2011 soud zjistil, že žalobkyně nemá zájem o prodej služebných nemovitostí, nabízí však žalované legalizovat její protiprávní užívání těchto nemovitostí, a to na základě nájemní smlouvy s měsíčním nájemným ve výši 20 000 Kč. Žalobkyně zdůraznila, že nehodlá žalované nikterak bránit v užívání těchto pozemků, pouze požaduje nájemné v tržní výši. Rovněž žalovaná žalobkyni nabídla uzavření dlouhodobé nájemní smlouvy na dobu určitou, kterou by žalovaná nemohla vypovědět ani od ni odstoupit, vyjma případů podstatného porušení smlouvy ze strany žalobkyně. 8. Z dopisu právního zástupce žalované adresovaného právní zástupkyni žalobkyně ze dne 27.2.2012 soud zjistil, že žalobkyně na výše uvedený dopis ze dne 7.11.2011 nereagovala a nadále užívá služebné pozemky protiprávně. Žalovaná tak zaslala přílohou dopisu návrh nájemní smlouvy s měsíčním nájemným ve výši 19 083 Kč (zjištěno znalecký posudkem). 9. Z návrhu nájemní smlouvy soud zjistil, že předmětem nájemní smlouvy měly být služebné nemovitosti, za nájemné ve výši 19 083 Kč měsíčně. Doba nájmu měla být od 1.4.2012 do 1.4.2017, s možností automatického prodlužování vždy o jeden rok. Žalovaná jako pronajímatelka je dle návrhu smlouvy oprávněna nájemní smlouvu vypovědět pouze v případě prodlení žalobkyně s placením nájemného. 10. Z e-mailu právní zástupkyně žalobkyně adresovaného právním zástupci žalované ze dne 12.5.2012 soud zjistil, že žalobkyně uznala, že sporné právní vztahy je třeba vyřešit uzavřením nájemní smlouvy. 11. Ze znaleckého posudku [číslo] znalce [příjmení] [celé jméno znalce] ze dne 24.2.2014, o posouzení přístupové cesty k objektům [adresa] v ul. [ulice], [obec a číslo] – [část obce], soud zjistil, že situování obou objektů v terénu značně komplikuje vybudování nových vchodů. Znalec uzavřel, že s ohledem na technický a technologický provoz není reálné do objektu [adresa] ani [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, provést jinou přístupovou cestu nebo nové vstupy, a to ani přes pozemky žalovaného, ani přes ostatní pozemky ve vlastnictví paní [příjmení]. 12. Soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 18.9.2014, č.j. 4C 54/2012-95, kterým žalobu v plném rozsahu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení. K odvolání žalobkyně byl tento rozsudek zrušen usnesením Městského soudu v Praze ze dne 5.5.2015, č.j. 35Co 92/2015-131, a to z důvodu, že se soud prvního stupně nedostatečně zabýval konkrétními námitkami žalobkyně k podmínkám nájemní smlouvy, a tedy posouzením, zda lze uzavření navržené nájemní smlouvy po žalobkyni spravedlivě požadovat. 13. Z návrhu na uzavření nájemní smlouvy ze strany žalované adresované žalobkyni ze dne 8.4.2015 soud zjistil, že žalovaná opakovaně nabídla žalobkyni k pronájmu veškeré pozemky, které žalobkyně potřebuje k přístupu ke svým budovám [adresa] v k.ú. [část obce], obec Praha, a to na dobu 5 let s možností opakovaného prodlužování, a za cenu obvyklou. Nájemné požaduje za pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, ve výši 8687 Kč a za pozemky parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, ve výši 19 626 Kč. Nájemní doba je navržena na pět let s možností prolongace vždy o jeden rok. Žalovaná je však ochotna nabídnout žalobkyni i automatickou prolongaci na dalších 5 let. Navíc by žalobkyně věděla o skončení nájmu vždy alespoň 4 roky předem. Při jednání dne 16.3.2017 žalovaná sdělila, že je ochotna služebné pozemky pronajmout i na maximální dobu 10 let. 14. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně], [číslo] o ceně obvyklé nájemného pozemků parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, soud zjistil, že obvyklé nájemné služebných pozemků činí 226 800 Kč ročně, tedy 18 900 Kč měsíčně. 15. Dne 26.9.2018 učinila žalovaná žalobkyni nový návrh nájemní smlouvy, který zohlednil výši nájemného stanovenou znaleckým posudkem [anonymizováno] [příjmení], který byl ustanoven v řízení sp.zn. 9C 226/2015 vedeném Obvodním soudem pro Prahu 9, tedy 21 177 Kč/měsíc. 16. Z dodatku znaleckého posudku [číslo] ze dne 3.2.2021 znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] soud zjistil, že ke dni vypracování posudku činilo obvyklé nájemné za služebné pozemky 261 970 Kč ročně, tedy 21 825 Kč měsíčně. 17. Žalovaná zopakovala, že jí učiněný návrh nájemní smlouvy s nájemným ve výši 21 177 Kč měsíčně platí, doba nájmu na 5 let s prolongací s tím, že žalobkyně by se o případném ukončením nájemní smlouvy dozvěděla vždy 4 roky předem tak, aby měla možnost domáhat se například zřízení věcného břemene. 18. Ze znaleckého posudku [právnická osoba] ze dne 19.9.2019, č. [anonymizováno] [číslo] soud zjistil, že místně obvyklé nájemné za pozemky parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, v období 1.1.2015 – 31.12.2017 činilo 395 064 Kč. 19. Z ostatních v řízení provedených důkazů již soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění nebo pro právní posouzení věci, a proto je dále nehodnotil. 20. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o. s. ř.) a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu: 21. Žalobkyně je vlastnicí budovy [adresa] na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, přičemž nemá právně zajištěn přístup do těchto svých budov, neboť vlastnicí přilehlých pozemků parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, je žalovaná. Zajištění přístupu stavebními úpravami objektů, například vybudováním nových vchodů, je v daném případě vyloučeno. Žalobkyně dosud užívá pozemky ve vlastnictví žalované k zajištění přístupu do svých objektů bez právního důvodu. Účastníci dlouhodobě jednají o uzavření nájemní smlouvy, kdy žalovaná navrhla měsíční nájemné ve výši 21 177 Kč, dobu nájmu navrhuje na dobu určitou 5 let s možností každoroční opce s tím, že o případném ukončení nájmu by se žalobkyně dozvěděla vždy 4 roky předem. Žalobkyně odmítá řešení situace na základě obligačního práva, trvá na zřízení věcného břemene, které jí poskytne jistotu trvalého přístupu k objektům. 22. Po právním zhodnocení proká