27 C 5/2022-38 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobci se svým návrhem domáhali zaplacení částky 11 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že uzavřeli s žalovanými zastoupenými matkou dne [datum] smlouvu o rezervaci nemovité věci – pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec] u Trocnova. Smlouva o rezervaci nemovité věci byla uzavřena na dobu určitou, k rezervační smlouvy byly uzavřeny tři dodatky o prodloužení rezervační smlouvy, přičemž doba rezervace nemovité věci skončila dne [datum]. Žalobci na základě uvedené smlouvy uhradili rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč s tím, že do [datum] mělo dojít k uzavření konečné smlouvy o koupi týkající se výše uvedených nemovitostí. K uzavření smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalovaných. Žalovaní zejména ke dni [datum] nepředložili pravomocný rozsudek opatrovnického soudu, kterým by bylo schváleno uzavření kupní smlouvy. Dále žalovaní zamlčeli podstatné vady nemovitosti, na které dne [datum] upozornil žalobce pan [příjmení], obyvatel předmětné nemovitosti. Podstatné vady nemovitosti odhalila také následná inspekce nemovitosti provedená dne [datum] za účasti inspektora staveb, kdy bylo zjištěno, že dům má podstatné skryté vady spočívající v průsacích vody střešním pláštěm, v průsacích vody do stěn, vody ve sklepě v obytné části, vadných oknech, patrně nefunkčním podlahovém topení apod. Dále pak žalobcům nebyl ke dni [datum] předložen průkaz energetické náročnosti budovy, který je podstatnou náležitostí kupní smlouvy, a podle smlouvy o rezervaci se k jeho předložení žalovaní zavázali. Svoji připravenost uzavřít konečnou smlouvu o koupi týkající se nemovitých věcí žalobci dokládají smlouvou o úvěru ze dne [datum], kdy peníze poskytnuté na základě této smlouvy měly být použity na financování koupě uvedených nemovitostí. Následně dodatkem ke smlouvě o úvěru ze dne [datum] byli žalobci nuceni změnit nemovitost, na jejíž financování bude úvěr použit. Vzhledem k tomu, že na straně žalovaných vznikla překážka k uzavření smlouvy a smlouva marně uplynula, žalovaným vznikla povinnost vrátit rezervační poplatek. Výzvou ze dne [datum] žalobci prostřednictvím své právní zástupkyně vyzvali žalované k vrácení rezervačního poplatku ve lhůtě sedmi dnů. 2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí. Žalobci se domáhají vrácení části smluvní pokuty, kterou uhradili podle článku II. odst. 5 smlouvy o rezervaci nemovité věci, kterou uhradili po právu. Žalobci si po uzavření rezervační smlouvy rozmysleli svůj zájem o nemovitosti a dodatečně konstruují důvody, aby se vyhnuli své již splněné smluvní povinnosti uhradit žalovaným smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Tyto dodatečně zkonstruované důvody jako stav nemovitosti, informování o něm, průkaz energetické náročnosti budovy a schvalující rozsudek opatrovnického soudu nemají oporu v rezervační smlouvě ani v zákoně, tvrzení žalobců o těchto skutečnostech jsou rovněž nepravdivá. 3. V řízení byly prokázány následující skutečnosti: 4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že uzavřeli dne [datum] smlouvu o rezervaci nemovité věci a že žalobci na základě této smlouvy uhradili rezervační poplatek podle článku II. smlouvy ve výši 350 000 Kč. 5. Z smlouvy o rezervaci nemovité věci ze dne [datum] bylo zjištěno, že předmětem smlouvy je závazek vlastníků (žalovaných) rezervovat pro zájemce (žalobce) příležitost k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitých věcí specifikovaných ve smlouvě jako stavební parcela parc. č. st. [anonymizováno], jejíž součástí je stavba [adresa] – zemědělská usedlost postavená na stavební parcele parc. č. st. [anonymizováno], a pozemkové parcely parc. [číslo] – zahrada, vše v k. ú. [obec] u [obec], [územní celek], za celkovou kupní cenu ve výši 7 200 000 Kč Touto smlouvou vzniknul závazek zájemců uzavřít do [datum] kupní smlouvu týkající se uvedených nemovitých věcí za předpokladu, že bude obsahovat základní ujednání uvedená v odst. 5. Základní ujednání pro převod nemovitých věcí jsou: a) předmětem převodu budou specifikované nemovité věci, b) celková kupní cena bude dle odst. 2 placena převodem, c) kupní cena bude kupujícími uhrazena v plné výši prostřednictvím advokátní nebo bankovní úschovy, d) na předmětu převodu nebudou váznout právní vady. Závazek vlastníků a zprostředkovatele spočíval v tom, že za podmínky včasného složení rezervačního poplatku po dobu trvání rezervační doby (původně do [datum]) budou předmětné nemovitosti pro zájemce rezervovat, tj. neučiní žádný úkon přímo směřující k převodu předmětných nemovitostí jakékoliv třetí osoby odlišné od zájemců, zejména nemovité věci nepřevedou ani se zaváží převést třetí osobě, předmětné nemovité věci nebudou nabízet ani prostřednictvím třetí osoby k nabytí jakékoli třetí osobě (za porušení této povinnosti se nepovažuje inzerce zadaná před uzavřením smlouvy), neuzavřou obdobnou rezervační smlouvu s žádnou třetí osobou. Vlastníci se dále zavázali poskytnout zájemcům součinnost pro sjednání a čerpání hypotečního úvěru, a to poskytnutím příslušných dokladů týkajících se nemovitosti. Podle bodu II/3 smlouvy se zájemci zavázali nejpozději pět pracovních dní před skončením rezervační doby vyzvat vlastníky k uzavření kupní smlouvy a doložit jim připravenost zaplatit kupní cenu. Uzavřením kupní smlouvy o převodu nemovitých věcí zájemci bude zaplacený rezervační poplatek započten na povinnost zájemců zaplatit vlastníkům kupní cenu. Podle článku II. bod 5 v případě, že z důvodů na straně zájemců do skončení rezervační doby nedojde k uzavření kupní smlouvy, zavazují se zájemci uhradit vlastníkům smluvní pokutu ve výši touto smlouvou sjednaného rezervačního poplatku. K úhradě smluvní pokuty jsou vlastníci oprávněni ponechat si na základě této smlouvy zaplacený rezervační poplatek. Vlastníci mají zároveň v případě neuzavření kupní smlouvy ve smyslu tohoto odstavce právo od této smlouvy o rezervaci odstoupit. Podle bodu II/6 vlastníci jsou povinni vrátit rezervační poplatek zájemcům do 15 dnů ode dne doručení písemné výzvy zájemců, a) pokud vlastníci prokazatelně porušili některou svou povinnost vyplývající z rezervace dle této smlouvy, b) pokud vlastníci neuzavřou do skončení rezervační doby kupní smlouvu se zájemci, ačkoli je k tomu písemně vyzvali nejméně pět pracovních dní před skončením rezervační doby a současně prokázali připravenost uhradit kupní cenu. Ke smlouvě byly dále uzavřeny tři dodatky, kterými byla postupně prodloužena smlouva o rezervaci, nejprve do [datum], následně do [datum], a dodatkem [číslo] do [datum]. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí k. ú. [obec] u [anonymizováno], [územní celek], [list vlastnictví], okres [okres], k datu [datum] bylo zjištěno, že žalobci byli vlastníky sporných nemovitostí. 7. Z rozsudku zdejšího soudu 0 P 225/2018-273 ze dne 24. 8. 2021 ve věci nezletilých žalobců, o schválení právních jednání, bylo zjištěno, že tímto rozsudkem soud schválil za nezletilé žalované uzavření kupní smlouvy o prodeji sporných nemovitých věcí žalobcům. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že nezletilí jsou na základě dědictví po zemřelém otci podílovými spoluvlastníky sporných nemovitostí, dle vyhotoveného znaleckého posudku činí hodnota nemovitostí 6 850 000 Kč, dle nyní schvalované kupní smlouvy byla za předmětné nemovitosti sjednaná kupní cena ve výši 7 200 000 Kč. Soud shledal, že uzavření této smlouvy je v zájmu nezletilých, neboť údržba převáděných nemovitostí je nákladná jak časově, tak finančně, přičemž nezletilí tyto nemovitosti sami nevyužívají ani je využívat neplánují, a prodej je považován za nejvhodnější řešení, když získané prostředky budou užity v jejich zájmu. Proti rozsudku nebylo přípustné odvolání, neboť se všichni účastníci řízení práva na odvolání před soudem výslovně vzdali. 8. Z dopisu právní zástupkyně žalobců ze dne [datum], adresovaného zákonné zástupkyni žalovaných a společnosti [právnická osoba], bylo zjištěno, že tímto dopisem požadovala právní zástupkyně žalobců vrácení rezervačního poplatku ve výši 350 000 Kč s odůvodněním, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů nikoliv na straně zájemců, a nemohlo tedy dojít ke vzniku nároku na smluvní pokutu. Mělo proto dojít k bezdůvodnému obohacení vlastníků a rovněž i zprostředkovatele. Žalobcům nebyl ke dni [datum] předložen pravomocný rozsudek opatrovnického soudu, kterým by bylo schváleno uzavření kupní smlouvy, tedy uzavření kupní smlouvy k tomuto datu z důvodu na straně vlastníků bylo zmařeno, neboť ti k předmětnému dni nebyli oprávněni smlouvu uzavřít. Nedošlo ani ke schválení uzavření smlouvy o rezervaci nemovité věci a jejich dodatků opatrovnickým soudem. K uzavření kupní smlouvy nemohlo dojít z důvodu na straně vlastníků, neboť tito zamlčeli podstatné vady nemovitosti, kdy při prohlídce dne [datum] při inspekci nemovitosti za účasti inspektora staveb p. [příjmení] bylo zjištěno, že dům má skryté vady spočívající v průsakách vody do stěn, vody ve sklepě, v obytné části, vadných oknech, nefunkčního podlahového topení, zničené izolace, kondenzace vody v krovu apod. Dále kli