7 C 22/2019-153 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobci domáhali zvýšení nájemného žalovanému za užívání bytu, který se nachází v [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice a číslo] a je součástí pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], obec Praha, a to na částku ve výši 18 000 Kč měsíčně s účinnosti od podání návrhu ve věci s odůvodněním, že dosavadní částka nájemného hrazená žalovaným ve výši 13 994 Kč je nižší než v místě a čase obvyklé nájemné. Žalobci uvedli, že na základě dědické dohody uzavřené v řízení vedeném pod spisovou značkou 26 D 1331/2009 u zdejšího soudu ze dne [datum] jsou podílovými spoluvlastníky domu [adresa] v [katastrální uzemí], ve kterém žalovaný užívá bytovou jednotku sestávající ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny, WC a předsíně o celkové výměře 77,18 m². Dle evidenčního listu OPBH v [obec a číslo] ze dne [datum] za užívání bytu platí měsíčně nájemné ve výši 11 662 Kč a zálohy na služby ve výši 1 025 Kč měsíčně s účinností od [datum]. Od té doby žalobci žalovanému výši nájemného nijak neupravovali. Až dopisem ze dne [datum] mu sdělili, že nájemné zvyšují o 20 %, tj. na částku 13 994 Kč. Dopis byl žalovanému doručen dne [datum], avšak žalovaný se nijak nevyjádřil a nadále hradí nájemné ve výši platné od roku 2012. Z toho je zřejmé, že návrh na zvýšení nájmu žalovaný neakceptoval a v daném směru k dohodě mezi účastníky nedošlo. Žalobci proto podali žalobu, kterou se domáhají placení nájemného žalovaným ve výši 18 000 Kč měsíčně, neboť mají za to, že v tomto směru nejsou vázáni předchozím návrhem a jimi navrhovaná výše nájemného odpovídá obvyklé ceně nájmu v daném místě za byt srovnatelné velikosti, přičemž vycházejí z„ cenové mapy“ [anonymizována čtyři slova], kde je uvedena obvyklá cena nájmu v [obec a číslo] – [část obce] 201 až 250 Kč/m2, průměrně 234 Kč/m2. 2. Žalovaný v písemném vyjádření sdělil, že s požadavkem uplatněným žalobou nesouhlasí, a to především proto, že výše nájemného požadovaná žalobci je neúměrná obytné hodnotě předmětného bytu a ani neodpovídá srovnatelnému nájemnému obvyklému v daném místě. Uvedl, že v předmětném bytě žije od roku [rok] a nerozporuje skutečnost, že hradí nájemné ve výši 11 662 Kč měsíčně, které je však na hranici jeho finančních možností. Zdůraznil skutečnost, kterou však žaloba neuvádí, že byt je ve stejném stavu, jako když se do něj v roce [rok] přistěhoval (s ohledem na běžné opotřebení). Byt byl přidělen k užívání jako byt II. kategorie (ačkoli žalovaný celou dobu platil žalobcům a jejich právnímu předchůdci nájemné jako za byt I. kategorie). Nesouhlasí s žalobci v tom, že obvyklá cena nájmu v daném místě, tj. v [obec] – [část obce], je v průměru 234 Kč/m2. Podle ustanovení § 3 odst. 1 nař. vl. č. 453/2013 Sb. se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě použije buď posudek znalce, nebo prokazatelné doložení nejméně tří srovnatelných nájemných. Žalobci dokládají srovnatelné obvyklé nájemné výtiskem z webových stránek [webová adresa] a [webová adresa] s nabídkami blíže nespecifikovaných bytů v [obec] – [část obce], ty nejenže neprokazují srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě v souladu s citovaným nařízením vlády, ale neprokazují nic. Z těchto výtisků není patrno umístění bytů v dané čtvrti a v příslušném domě, technický stav bytu a domu, vybavenost bytu a domu, dobu trvání nájmu atd., tedy žádné z kritérií zmiňovaných v uvedeném nařízení vlády. Pokud žalobci svůj nárok dále prokazují odkazem na webové stránky [webová adresa], tak vypovídací a důkazní hodnota této cenové mapy je ještě menší než shora uvedených výtisků z realitních serverů. Z mapy není jasné, za jakým účelem, z jakého zdroje a množství dat vznikla a k jakému datu je aktuální. Dle žalovaného je rovněž podstatné, že po celou dobu, kdy tento byt užívá, v něm nebyla provedena rekonstrukce a byt je ve špatném stavu. Totéž platí i pro celý dům, který nebyl rekonstruován, rozvody elektřiny, vody a plynu jsou z 80. let minulého století. Stoupačky jsou v havarijním stavu, praskají a odpad z jiných bytů se dostává mimo jiné i do bytu žalovaného. Byt nemá ústřední topení, je vytápěn lokálním topením WAV, které dokonce v kuchyni nefunguje. [příjmení] na teplou vodu v koupelně funguje pouze tehdy, není-li zakrytý, jinak zhasíná. Sporák je velmi starý a nefunguje u něj trouba. Na požadavky žalovaného na opravu žalobci nereagují. Z důvodu starých a zarostlých rozvodů vody nefunguje v kuchyni rozvod teplé vody a naopak v koupelně do umyvadla neteče studená voda a teče pouze teplá voda. Z důvodu nefunkčních rozvodů vody je voda z karmy do vany vedena venkem přímo hadicí. [ulice] dveře v bytě nedoléhají, jsou často pokřivené a nelze je úplně dovřít, zejména u dveří na WC, do koupelny a komory. Podle jeho informací se cena za nájem v sousedním domě na adrese [ulice a číslo], který je nicméně oproti domu žalobců kompletně zrekonstruovaný (nové rozvody elektřiny, vody, plynu, nové stoupačky, nové podlahy, opravené společné prostory), pohybuje pod 150 Kč/m2 měsíčně. Ze srovnání aktuálního nájemného, které žalovaný žalobcům hradí, tedy 151 Kč/m2, a nájemného v sousedním opraveném a udržovaném domě vyplývá, že aktuální měsíční nájemné ve výši 11 662 Kč je dokonce vyšší, než je srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Podstatná je také ta skutečnost, že není schopen hradit vyšší nájemné, než hradí v současnosti, neboť je v důchodu a jeho příjem i s dávkami sociální podpory na bydlení stěží stačí na zaplacení současné výše nájemného. 3. V replice k vyjádření žalovaného žalobci uvedli, že zdůrazňují, že zákon žádné kategorie bytů nerozlišuje, zná jen tzv. byty se sníženou kvalitou, tj. byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím apod., o takový byt se v případě žalovaného nejedná. Žalobci souhlasí, že stav bytu žalovaného je neutěšený, což je způsobeno tím, že od roku 1980, kdy se do něj žalovaný nastěhoval, řádně byt neudržoval, ale rezignoval na drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a údržbou, za této situace by měl odpovídat za kvalitu bytu. Uvedli, že od roku 1999 postupně zajišťují rekonstrukci domu, bytů a nebytových prostor, například v roce 2013 byla zateplena dvorní fasáda a provedena výměna oken v domě a podobně. 4. Žalovaný zdůraznil, že předměty tvořící vybavení bytu byly do bytu instalovány v době, kdy správu domu vykonávalo OPBH, takže jsou již za hranicí životnosti (plynový sporák v kuchyni, v koupelně plynová karma, byt vytápí troje kamna WAV). Jejich výměna nespadá pod běžnou údržbu bytu, není technicky možné do nekonečna opravovat sporák nebo kamna WAV, není drobnou opravou a má zajistit výměnu pronajímatel podlahové krytiny, opravu, popřípadě výměnu samostatných rozvodů vody a potrubí pro odvod odpadních vod. Z uvedeného je patrné, že pronajímatelé neplní svou povinnost řádně udržovat vybavení bytu, ani technický stav domu nebo jeho část (odpady). O opravu nevyhovujícího stavu bytu opakovaně pronajímatele (konkrétně žalobce 1) žádal, ale neúspěšně, ten nijak nereagoval, žádosti žalovaného byly ústní. 5. Žalobci tvrzení žalovaného o tom, že opakovaně je upozorňoval na závady ve svém bytě a žádal nápravu, sporovali s tvrzením, že takový požadavek na ně žalovaný nikdy nevznesl. K jeho tvrzení, že na uváděné závady bytu byl žalobce 1) opakovaně upozorněn vždy při kontrole bytu, která byla prováděna alespoň jednou ročně, tvrdili, že ze strany žalobců žádná pravidelná roční kontrola bytu prováděna nebyla a v bytě žalovaného byly naposledy v roce 2012 v souvislosti s realizovanou výměnou oken. Soud konstatuje, že uvedená problematika tak zůstala pouze na bázi tvrzení sporných stran, neboť žalovaný ke svému tvrzení neoznačil, ani nepředložil žádné důkazy s tím, že žádná korespondence v daném směru neexistuje. Skutečnost, že tvrzení účastníků v daném směru nebyla prokázána, soud však nepovažuje za natolik podstatné, když předmětem řízení je určení výše nájemného a v daném směru řízení doplnil znaleckým posudkem k návrhu žalobců, ke kterému se žalovaný připojil. 6. Soud ustanovil [celé jméno znalce], znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, jehož úkolem bylo určit výši obvyklého nájemného předmětné bytové jednotky se zohledněním data podání žaloby tj. ke dni [datum]. Ze znaleckého posudku vyplynula následující zjištění. Znalec po provedeném místním šetření konstatoval, že stavebně technický stav předmětné bytové jednotky je zanedbaný, neboť většina prvků vnitřního vybavení je na konci své technické i morální životnosti. Jedná se zejména o starší lokální plynová topidla WAV (dle informace nájemníka v kuchyni nejsou funkční), ohřívač v koupelně je nevhodný- dle názoru znalce nesplňuje provozní normy, rozvody ZTI jsou podstandardní (v kuchyni teče pouze studená voda, v koupelně teče u umyvadla jen teplá voda, teplá voda k vaně je vedena pomocí hadice, původní stoupačky kanalizace se občas ucpávají a splašková voda se vrací zpět), dále původní vnitřní dveře nedovírají a netěsní a zjistil další závady v posudku spe