11 C 405/2021-98 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobce se podanou žalobou dne 16. 11. 2021, po připuštění jejích změn ze dne 9. 12. 2021 a 28. 11. 2022, domáhal zrušení kupní smlouvy č. [anonymizováno] (dále také jen„ Kupní smlouva“) uzavřené mezi účastníky dne 20. 8. 2021, jejímž předmětem byl převod spoluvlastnického práva k nemovitým věcem v k. ú. [část obce], a to spoluvlastnických podílů o velikosti id. 1/3 k pozemkům par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] zapsaným na [list vlastnictví], spoluvlastnického podílu o velikosti id. [číslo] k pozemku par. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví], spoluvlastnického podílu o velikosti id. [číslo] k pozemku par. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví], spoluvlastnického podílu o velikosti id. [číslo] k pozemku par. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví], spoluvlastnických podílů o velikosti id. [číslo] k pozemkům par. [číslo] par. [číslo] zapsaným na [list vlastnictví], spoluvlastnických podílů o velikosti id. [číslo] k pozemkům par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] zapsaným na [list vlastnictví], spoluvlastnických podílu o velikosti id. [číslo] k pozemkům par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] zapsaným na [list vlastnictví], vše u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno] [část Prahy] [obec] (dále také jen„ Pozemky“ nebo„ spoluvlastnické podíly na Pozemcích“); dále uložení povinnosti žalované poskytnout žalobci součinnost k obnovení vlastnického práva žalobce k Pozemkům se současně uloženou povinností žalobce zaplatit žalované částku ve výši 77 330 Kč odpovídající kupní ceně za Pozemky. Dle žalobních tvrzení žalovaná v květnu 2021 oslovila žalobce s nabídkou na uzavření kupní smlouvy ohledně Pozemků, kterou žalobce nejdříve nepřijal. Z důvodu následně zhoršující se finanční situace na jeho straně se žalobce posléze obrátil na žalovanou s návrhem na uzavření kupní smlouvy, ovšem pouze na část z dříve žalovanou poptávaných Pozemků. Žalovaná telefonicky potvrdila svůj trvající zájem, avšak žalobci zaslala návrh smlouvy v původním znění, na koupi všech Pozemků. Po jeho obdržení pak několikrát telefonicky urgovala žalobce, přičemž s ohledem na jeho tíživou finanční situaci přistoupil žalobce na návrh žalované a dne 20. 8. 2021 s ní uzavřel Kupní smlouvu v původním znění, předloženém žalovanou v květnu 2021, v níž byla stanovena kupní cena za Pozemky ve výši 77 330 Kč (dále také jen„ Kupní cena“). Za tuto částku, kterou žalovaná zaplatila, jí tedy žalobce prodal své spoluvlastnické podíly na všech Pozemcích. Dle žalobce využila žalovaná své pozice silnější strany a znalosti profesionála v oblasti prodeje a nákupu nemovitostí a zneužila tísnivé situace žalobce. Plnění poskytnutá vzájemně na základě Kupní smlouvy jsou v hrubém nepoměru a dle žalobce naplňují znaky neúměrného zkrácení podle ust. § 1793 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“). Neúměrné zkrácení žalobce dovozoval z odborných písemných odhadů a znaleckého posudku, které do spisu doložil, a ze kterých vyplývá, že Kupní cena je v hrubém nepoměru ke skutečné ceně Pozemků. Žalobce po uzavření Kupní smlouvy kontaktoval žalovanou s návrhem na odstoupení od této smlouvy, kdy se domáhal zrušení Kupní smlouvy po jejím uzavření a navrhoval vrácení již vzájemně poskytnutého plnění, avšak bezvýsledně. 2. Žalovaná neuznala žalobou uplatněný nárok a žalobu navrhla zamítnout. Namítala, že žalobce nebyl nikým uveden v omyl, a domáhala se aplikace právní zásady„ podepsat můžeš, přečíst musíš“. Tíživá životní situace žalobce ji nebyla během kontraktačního procesu známa, a i kdyby ji známa byla, nešlo by o skutečnost, která by mohla být pro uzavření Kupní smlouvy právně relevantní. Žalobce text navrhované smlouvy znal, nebyl omezen na svéprávnosti, s podmínkami smlouvy souhlasil, ověřil podpis na smlouvě, podepsanou smlouvu doručil žalované a kupní cena byla řádně uhrazena. Dle žalované tak následná změna nebo zrušení Kupní smlouvy není možná, neboť by se jednalo o zásah do právní jistoty a prolomení zásady pacta sunt servanda. K průběhu kontraktačního procesu a následnému jednání žalobce s úmyslem odstoupení od uzavřené Kupní smlouvy, žalovaná uvedla, že skutečnosti tvrzené žalobcem nejsou pravdivé. Po uzavření smlouvy měl žalobce žalovanou kontaktovat e-mailem, jehož obsahem byla žádost o zrušení kupní smlouvy a zpětvzetí návrhu na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Důvodem pro tuto žádost měla být nespokojenost příbuzných žalobce (hospodařících na Pozemcích) s uskutečněným prodejem, kteří měli žalobce konfrontovat s reálnou kupní cenou a nabídnout mu možnost společného hospodaření na Pozemcích. Z tohoto žalovaná dovodila, že se jedná o žalobu šikanózního typu. V navazujícím vyjádření žalovaná zopakovala svá tvrzení a trvala na zamítnutí žaloby. 3. Při jednáních soudu učinili účastníci nesporným, že v dané věci je žalobce fyzickou osobou – spotřebitelem a žalovaná právnickou osobou – podnikatelem. Dále bylo nesporným, že na základě Kupní smlouvy došlo k zápisu vlastnického práva ve prospěch žalované do příslušného katastru nemovitostí. Dále bylo nesporným, že vzájemná korespondence, založená ve spise, byla řádně doručena oběma účastníkům řízení, jakož i e-mailová komunikace účastníků ze 7. 10. 2021 a 13. 9. 2021. Dále bylo nesporným, že žalovaná byla vyzvána příslušným Katastrálním úřadem ke sdělení, zda souhlasí se zpětvzetím návrhu podaného žalobcem na zápis vlastnického práva žalované k předmětným pozemkům, a že žalovaná tento souhlas se zpětvzetím neudělila. 4. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, a to výpisem z veřejné části Živnostenského rejstříku žalované ze dne 14. 11. 2022, že žalovaná je s účinností od 16. 2. 22016 podnikatelem s předmětem podnikání Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, zahrnující mimo jiné i obor činnosti Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. 5. Kupní smlouvou č. [anonymizováno] ze dne 20. 8. 2021, s úředně ověřenými podpisy účastníků, bylo prokázáno, že žalobce coby prodávající a žalovaná coby kupující uvedeného dne uzavřeli Kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej spoluvlastnických podílů žalobce na Pozemcích za kupní cenu ve výši 77 330 Kč, uhrazenou žalovanou před podpisem smlouvy. 6. Vyrozuměním o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ze dne 2. 11. 2021, sp. zn. V - [číslo] [rok] [číslo], bylo prokázáno, že spoluvlastnické právo žalované k Pozemkům bylo na základě Kupní smlouvy zapsáno do katastru nemovitostí s právními účinky zápisu k 24. 8. 2021. 7. E-mailovou komunikací účastníků ze dne 13. 9. 2021, 7. 10. 2021 a 22. 10. 2021 bylo prokázáno, že žalobce se po uzavření Kupní smlouvy opakovaně obrátil na žalovanou a žádal ji o zrušení Kupní smlouvy, zpětvzetí návrhu na zápis do příslušného katastru nemovitostí a zároveň ji nabídl vrácení Kupní ceny (e-maily žalobce ze dne 13. 9. a 22. 10. 2021 – viz č. l. 46 a 79 spisu), na což žalovaná reagovala odmítavě a žalobci oznámila, že na uzavřené Kupní smlouvě trvá (e-maily žalované ze dne 13. 9. 2021 a 7. 10. 2021 – viz č. l. 46 a 79 spisu). V cit. e-mailu ze dne 22. 10. 2021 žalobce rovněž sděloval žalované důvody, pro které projevil zájem Kupní smlouvu ukončit. 8. Z odborných vyjádření vyhotovených dne 15. 11. 2021 [anonymizováno] [jméno] [příjmení], certifikovanou makléřkou, a dne 9. 1. 2022 [anonymizováno] [jméno] [příjmení], odhadcem nemovitostí, soud zjistil, že jmenovaní zpracovatelé, za využití metody komparace, odhadli obvyklou cenu podílu o velikosti 1/3 pozemků v k. ú. [část obce], zapsaných na [list vlastnictví] (tj. části Pozemků), na souhrnnou částku 2 503 566Kč, resp. 2 150 000 Kč. 9. Znaleckým posudkem [číslo] ze dne 6. 9. 2022, obsahujícím znaleckou doložku ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen„ o. s. ř.“) a vyhotoveným [anonymizováno] [jméno] [příjmení], znalcem z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věci (dále jen„ znalecký posudek“), který v něm oceňoval pozemky v k. ú. [část obce] zapsané na [list vlastnictví] a [list vlastnictví], vyjma pozemku par. [číslo] (tj. rovněž jen část Pozemků), bylo prokázáno, že tržní hodnota podílu o velikosti 1/3 na těchto posuzovaných pozemcích činí ke dni 20. 8. 2021, tj. ke dni uzavření Kupní smlouvy, částku 980 000 Kč. Znalec při svém rozboru rozdělil jednotlivé pozemky na zastavitelné a nezastavitelné plochy, u těchto následně pomocí porovnávací metody porovnal kupní cenu za 1 m2 plochy obdobných srovnatelných nemovitostí upravených porovnávacími koeficienty. Tímto postupem stanovil tržní hodnotu pozemků zahrnutých do zastavitelných ploch na hodnotu ve výši 740 000 Kč a tržní hodnotu pozemků zahrnutých do nezastavitelných ploch na hodnotu ve výši 2 550 000 Kč, tedy celkem 3 290 000 Kč. Z takto určené ceny znalec odvodil hodnotu id. podílu o velikosti 1/3 za využití srážky z hodnoty dle znaleckého standardu ve výši 10% na celkovou