7 C 293/2021-64 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala částky 265 073 Kč s příslušenstvím ve formě zákonného úroku z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky. Svůj nárok odůvodnila tím, že s žalovanou uzavřela nájemní smlouvu (dále jen „smlouva“), jejímž předmětem byl nájem nebytových prostor nacházející se ve stavbě č. p. , Anonymizováno, v , adresa, , , právnická osoba, , zapsané na LV č. , hodnota, v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu v , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, kat. území , právnická osoba, (dále jen „prostor“). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od 1. 1. 2020 do 1. 1. 2030. Dne 23. 7. 2020 došlo k vypovězení smlouvy ze strany pronajímatele s lhůtou k vyklizení prostoru do 31. 7. 2020. Žalovaná přes výzvy žalobkyně neuhradila fakturovaný poplatek za služby za duben 2020 ve výši 8 086 Kč, splatný 8. 5. 2020, dále neuhradila fakturovanou spotřebu elektřiny za období únor až březen 2020 ve výši 2 136 Kč, splatnou 28. 4. 2020, dále neuhradila fakturovaný poplatek za služby za květen 2020 ve výši 8 081 Kč, splatný 28. 5. 2020, dále neuhradila fakturované nájemné a poplatky za služby za červen 2020 ve výši 238 031 Kč, splatné 1. 7. 2020, dále neuhradila fakturovanou spotřebu elektřiny za období duben až červen 2020 ve výši 8 739 Kč, splatnou 29. 7. 2020. Žalovaná je právnickou osobou, žalobkyně se proto podanou žalobou vedle jistiny dluhu a zákonného úroku z prodlení domáhala též nákladů na uplatnění pohledávky, a to za každou uplatněnou pohledávku.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Připustila existenci nájemního vztahu mezi ní a žalobkyní, uvedla však, že se s žalobkyní během koronavirové pandemie dohodla na tom, že nebude hradit nájemní stanovené smlouvou, nýbrž nájemné snížené o 30 %. K tomu jmenovala, kdo uvedenou dohodu za obě strany uzavřel. Z této dohody vycházela a všechny své závazky plnila jednak přímo, jednak ze složené záruky ve výši 1 095 000 Kč, kterou si žalobkyně ponechala, aniž by ji řádně vyúčtovala. Rozporovala také výši požadovaného zákonného úroku z prodlení. Je možné, že právě tato záruka byla použita na úhradu pohledávek uplatněných v žalobě. Rozporovala také řádné doručení výpovědi smlouvy, jakož i doložení řádného vyúčtování nákladů za služby spojení s užíváním prostoru.3. Žalobkyně v reakci na vyjádření žalované odmítla, že by s žalovanou uzavřela dohodu o snížení nájemného, a upozornila, že žalovaná toto tvrzení ničím nepodložila. Připustila, že žalovaná složila kauci 1 095 000 Kč odpovídající tříměsíčnímu nájemnímu bez DPH, a uvedla, že tuto kauci započítala na dlužné nájemné, čímž byla kauce zcela vyčerpána a zbyl k úhradě právě dluh uplatněný v žalobě. Uvedla, že žalované vždy fakturovala nájemné 365 000 Kč měsíčně bez DPH a poplatky za služby 6 687 Kč bez DPH, tj. 8 086 Kč s DPH, tyto povinnosti vznikly žalované až od 1. 4. 2020. Dále měla žalovaná hradit skutečnou spotřebu elektřiny, a to jednou za 3 měsíce, na základě vyúčtování, tato povinnost vznikla již od převzetí prostor. Dodal, že od dubna za květen a část června 2020 nájemné nefakturoval, neboť se s žalovanou ústně dohodli, že si nájemné strhne ze zaplacené jistoty. Částky odpovídající 3 měsíčním nájemným ve výši 365 000 Kč tak byly strženy z jistoty, čímž se jistota vyčerpala. Za měsíc červen přitom z jistoty strhla 211 700 Kč, neboť již v ní více peněz nebylo, a zbytek fakturoval spolu s poplatky za služby za červen 2020 žalované.4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:5. Mezi stranami je nesporné, že uzavřely smlouvu, na jejímž základě žalovaná užívala v předmětném období prostory tak, jak jsou vymezeny v bodě 1. tohoto rozsudku a zavázala se za toto užívání platit žalobkyni nájemné, poplatky za služby s nájmem spojené a reálně spotřebovanou elektřinu. Mezi stranami je dále nesporné, že žalovaná složila v souladu s uzavřenou smlouvou jistotu ve výši 1 095 000 Kč. Dále je mezi stranami nesporné, že ve smlouvě bylo dohodnuto měsíční nájemné ve výši 365 000 Kč bez DPH a měsíční poplatky za služby ve výši 6 687 Kč včetně DPH (uzavření smlouvy soud ověřil z Nájemní smlouvy č. 1/2020ze dne 27. 12. 2019). Žalobkyně vystavila a zaslala žalované fakturu na částku 2 136 Kč vč. DPH za spotřebu elektřiny za období únor až březen 2020. Tato částka přitom odpovídala reálné spotřebě elektřiny uvedeného v příloze faktury. (zjištěno z faktury č. 20200274, její přílohy a z e-mailové korespondence od žalobkyně žalované ze dne 14. 4. 2020). Žalobkyně vystavila a zaslala žalované fakturu na částku 8 739 Kč vč. DPH za spotřebu elektřiny za období duben až červen 2020. Tato částka přitom odpovídala reálné spotřebě elektřiny uvedeného v příloze faktury. (zjištěno z faktury č. 20200545, její přílohy a z e-mailové korespondence od žalobkyně žalované ze dne 17. 7. 2020). Žalobkyně v předmětném období řádně hradila faktury za elektřinu (zjištěno z faktur vystavených společností , právnická osoba, . žalované za období února 2020 až června 2020 a z odpovídajících potvrzení o provedení transakcí) Za měsíc duben fakturovala žalobkyně žalované za nájem 365 000 Kč bez DPH, přičemž informovala žalovanou, že tato částka + odpovídající DPH (tj. 441 650 Kč) byla hrazena z jistoty, zároveň žalobkyně fakturovala poplatek za služby za toto období, a to zvlášť za služby v 21% sazbě DPH a zvlášť vodné v 15% sazbě DPH, celkem byla faktura vystavena na 8 086 Kč a tato faktura byla zaslána žalované (zjištěno z faktury č. 20200362 a z e-mailové korespondence od žalobkyně žalované ze dne 27. 4. 2020). Za měsíc květen fakturovala žalobkyně žalované za nájem 365 000 Kč bez DPH, přičemž informovala žalovanou, že tato částka + odpovídající DPH (tj. 441 650 Kč) byla hrazena z jistoty, zároveň žalobkyně fakturovala poplatek za služby za toto období, a to zvlášť za služby v 21% sazbě DPH a zvlášť vodné v 10% sazbě DPH, celkem byla faktura vystavena na 8 081 Kč a tato faktura byla zaslána žalované (zjištěno z faktury č. 20200362 a z e-mailové korespondence od žalobkyně žalované ze dne 16. 6. 2020). Za měsíc červen fakturovala žalobkyně žalované za nájem 365 000 Kč bez DPH, přičemž informovala žalovanou, že částka 211 700 Kč byla hrazena z jistoty, zároveň žalobkyně fakturovala poplatek za služby za toto období, a to zvlášť za služby v 21% sazbě DPH a zvlášť vodné v 10% sazbě DPH, celkem byla faktura vystavena na 238 031 Kč (zjištěno z faktury č. 20200362). Žalovaná tyto faktury neuhradila, přesto, že k úhradě byla vyzvána žalobkyní (zjištěno z výzev k úhradě uvedených faktur, e-mailové korespondence, která tyto výzvy obsahovala, a z předžalobní výzvy ze dne 21. 1. 2021). Dne 22. 6. 2020 žalovaná žádala žalobkyni o snížení nájemného za duben až červen 2020 s ohledem na COVID-19 (zjištěno z e-mailové korespondence od žalované žalobkyni ze dne 22. 6. 2020), zda byla taková dohoda uzavřena, nebylo prokázáno.6. Soud ze zjištěného učinil následující závěr o skutkovém stavu věci. Žalovaná v předmětném období užívala prostory, žalobkyně jí za to fakturovala za reálně spotřebovanou elektřinu, za nájemné ve smluvně sjednané výši a za poplatky za služby spojené s nájmem, přičemž nájemné strhávala ze složené jistoty, a to tak, že jistotu spotřebovala. Zbylé nájemné, poplatky za elektřinu a za služby, fakturovala žalované. Žalovaná však tyto faktury přes výzvy neuhradila.7. Po právní stránce soud zhodnotil věc takto:8. Mezi stranami byla uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání dle § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), ve spojení s § 2201 a násl. občanského zákoníku. Na základě této smlouvy byla žalovaná povinna platit za užívání prostoru nájemné, poplatky spojené s užíváním prostoru a spotřebu elektřiny. Žalovaná byla dle smlouvy povinna uhradit jistotu 1 095 000 Kč, která měla sloužit k zajištění plnění povinností vyplývajících ze smlouvy a žalobkyně si na ni mohla v případě neplnění započíst své pohledávky.9. Žalovaná, jakožto nájemce, v předmětném období nájemné, poplatky za služby a elektřinu v plné výši nehradila, ač jí byly vystaveny a doručeny odpovídající faktury. Z faktur je zřejmé, že žalobkyně částky za nájemné postupně strhávala z jistoty složené žalovanou, žalované pak na nájemném vyúčtovala pouze částku přesahující vyčerpanou jistotu, dále jí účtovala na poplatkách za služby a za reálnou spotřebu elektřiny. Mezi stranami bylo sporné, zda byla uzavřena dohoda o snížení nájemného o 30 %, na kterou se odvolávala žalovaná. K tomu soud uvádí, že v rámci dokazování bylo prokázáno pouze to, že o uzavření takové dohody žalovaná žádala. Žalovaná sama žádným způsobem uzavření dohody nedoložila, nadto e-mail s žádostí o snížení nájemného je datován 22. 6. 2020, tedy žalovaná o snížení nájemného za předmětné období žádala zpětně. Je tedy zřejmé, že v době splatnosti nájemného za duben a květen 2020 (tj. za dva ze tří měsíců, kterých se žaloba týká), se žalovaná nemohla domnívat, že je nájemné sníženo o 30 %. Žalovaná dále ve vyjádření k žalobě uvedla, že při zohlednění sníženého nájemného