20 C 40/2023-166 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobce se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) doručenou soudu dne 9. 12. 2022 domáhá po žalovaném zaplacení 117 319 Kč s příslušenstvím z titulu náhrady škody. Žalobce žalobu odůvodnil tím, že v roce 2021, tedy v době, kdy byl žalobce vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, , nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , která je bytovým domem stojícím na pozemku parc. č. , hodnota, (dále též jen „byt. jednotka“), došlo k průsaku dešťové vody z přilehlé terasy, jenž je společnou částí domu svěřenou do užívání vlastníkovi byt. jednotky. Důvodem zatečení dešťové vody podle žalobce byla poškozená izolace, která je rovněž společnou částí domu, mezi terasou a byt. jednotkou. Žalobce uvádí, že v důsledku průsaku vody z terasy, došlo k poškození vlysové dřevěné podlahy a jejího betonového podkladu, a to konkrétně v místnosti navazující na terasu. Toto poškození spočívalo ve vydutí dřevěné podlahy a jejího podkladu a nevratnému poškození původní podlahoviny v byt. jednotce. Žalobce má za to, že žalovaný neplnil své zákonem uložené povinnosti údržby a oprav společných částí domu a nezabýval se jejich stavem až do chvíle, kdy skutečná škoda nastala, v důsledku čehož došlo k průsaku dešťové vody do byt. jednotky. Žalobce uvádí, že mu vznikla škoda představující prostředky vynaložené na opravu podlahy, a to její vybourání, sušení a instalace nové podlahové krytiny, za což uhradil celkem 109 542 Kč, a to částku 28 280 Kč za provedenou práci podle faktury č. 2413 ze dne 22. 2. 2022 a faktury č. 1878749, částku 90 262 Kč zaplatil za materiály podle faktury č. 1878723 ze dne 17. 1. 2022 a faktury č. 2412 ze dne 16. 2. 2022. Oproti této pohledávce na náhradu škody provedl žalobce dne 4. 11. 2022 zápočet na pohledávku ve výši 14.377 Kč, která měla žalovanému vzniknout z titulu nájmu. Škodu rovněž shledává v zaplaceném znaleckém posudku , tituly před jménem, , právnická osoba, ze dne 7. 6. 2022, č. 465/2022, za který žalobce uhradil 13 154 Kč na základě faktury č. 2222 ze dne 7. 6. 2022.2. Žalovaný nárok žalobce neuznal. Uvedl, že mu žalobce poprvé oznámil problém se zatékáním do byt. jednotky v květnu roku 2021. Jakmile se žalovaný o problému dozvěděl, podniknul veškeré potřebné kroky vedoucí k účinné a komplexní opravě stavu, a to bez zbytečného odkladu. Při vyhodnocování stavu žalovaný zjistil, že defekty nelze provést pouze formou lokálních oprav, ale je třeba přistoupit k opravám generálním a dne 20. 10. 2021 byly opravy domu zahájeny. Žalovaný uvedl, že postupoval rychle, efektivně a s péčí řádného hospodáře. Žalovaný má za to, že s ohledem na skutečnost, že se o špatném stavu izolace dozvěděl až po vzniku škody, neměl ani možnost této konkrétní škodě nikterak zabránit. Ke znaleckému posudku žalovaný uvedl, že znalec vycházel pouze z informací žalobce, stav podlah před opravou neviděl a hodnotil ho pouze po opravě, není zde ani rozebírána příčina zatékání. Aby mohl žalovaný komplexně zkontrolovat provedení izolace, uvádí, že by bylo nutné vstupovat pravidelně a poměrně často do bytových jednotek jednotlivých vlastníků a narušovat tak jejich soukromí, což považuje za nepřiměřený zásah do přirozených práv vlastníků jednotek. Žalovaný sdělil, že neměl jakoukoli možnost zjistit stav izolace bez provádění šetření přímo v bytových jednotkách, přičemž k takovýmto zásahům neměl v dané době zásadní důvod, jelikož žádný z vlastníků jednotek nadměrnou vlhkost či problémy s izolací neohlašoval a s rozsáhlejší kontrolou stavu izolace počítal až v průběhu následujících let. Žalovaný uzavírá, že nebyla prokázaná příčina ani rozsah poškození podlah, žalovaný neporušil žádnou svou povinnost v rámci správy a nebyla prokázána příčinná souvislost mezi stavem izolace a škodou na podlahové krytině v byt. jednotce. Žalovaný tak má za to, že není v této věci odpovědný za škodu vzniklou žalobci. Rovněž uvedl, že je sporné, zda nedošlo ke spoluzavinění žalobce a zda bylo nutné vyměnit celou podlahu, nebo se jednalo pouze o estetický požadavek nového vlastníka.3. Soud vzal za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastníků, a to že žalobce byl evidován jako vlastník byt. jednotky v čase, kdy mělo dojít k škodné události, tedy v roce 2021, a že k byt. jednotce přiléhá terasa, která je společnou částí domu, který je spravován žalovaným.4. Sporná zůstala především skutková tvrzení, zda došlo k poškození podlahy žalobce z příčiny protékání z terasy a zda uplatňované náklady žalobce byly vynaloženy účelně.5. Z faktrury č. 2412 soud zjistil, že , jméno FO, za materiál žalobci vyfakturoval 32 888 Kč.6. Z faktrury č. 2413 soud zjistil, že , jméno FO, za provedené práce žalobci vyfakturoval 10 080 Kč.7. Z faktrury č. 1878749 soud zjistil, že , jméno FO, za provedené práce žalobci vyfakturoval 18 200 Kč.8. Z faktrury č. 1878723 soud zjistil, že , jméno FO, za materiál žalobci vyfakturoval 57 374 Kč.9. Z faktrury č. 2222 soud zjistil, že , tituly před jménem, , právnická osoba, za znalecký posudek žalobci vyfakturoval 13 154 Kč.10. Z stanov společenství vlastníků soud zjistil, že podle čl. I odst. 3 je žalovaný právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku a podle čl. III odst. 1 písm. b) se správou domu mj. rozumí zajišťování údržby a oprav společných částí domu.11. Ze znaleckého posudku ze dne ze dne 7. 6. 2022, č. 465/2022, soud zjistil, že žalobce zadal znalci posoudit stávající technický stav vlysových dřevěných podlah po provedené opravě – výměně po zatečení.12. Z výzvy k úhradě ze dne 8. 9. 2022 soud zjistil, že tohoto dne žalobce vyzval žalovanou k náhradě škody.13. Ze smlouvy o dílo ze dne 11. 10. 2021, č. , spisová značka, , mezi žalovaným a zhotovitelem , právnická osoba, a z předávacího protokolu dokončeného díla ze dne 9. 5. 2022 soud zjistil, že si žalovaný u tohoto zhotovitele objednal dílo nazvané „Oprava teras, balkonu a střech v , adresa, “.14. Z fotografií soud zjistil, že byla provedena rekonstrukce podlahy a že pod podlahou byl popraskaný beton.15. Z výpovědi bývalé členky statutárního orgánu žalovaného, paní , jméno FO, , soud zjistil, že žalovaný o zatékání do byt. jednotky věděl již od roku 2019.16. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, soud zjistil, že do byt. jednotky zatékalo již od roku 2019, o čemž svědkyně informovala žalovaného. Žalovaný ve stejném roce terasu opravoval, přesto stále docházelo k zatékání. V roce 2019 rovněž proběhla v byt. jednotce rekonstrukce, přičemž pan , jméno FO, ujistil svědkyni, že rekonstrukce nemá na zatékání vliv. Před opravou podlahy byla v byt. jednotce plíseň. Zdi byly mokré až do prodeje bytu. V roce 2021 žalobce zjistil, že pod dřevěnými parketami byla vlhká betonová podlaha, která byla prasklá. V lednu 2022 žalobce prodal byt panu , Anonymizováno, .17. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, soud zjistil, že terasa byla neudržovaná, žalovaný na ní měl květináče a byl zanesený odtokový kanálek. Žalovaný každý rok terasy čistil.18. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, soud zjistil, že docházelo k zatékání do byt. jednotky z venkovního prostředí, což mělo za následek poškození dřevěných parket v ložnici asi půl metru od dveří terasy směrem do místnosti. Příčinou bylo zatékání ze špatně zaizolované podlahy terasy v návaznosti na montáž střešního okna. Z terasy zatékalo do konstrukce bytové jednotky, protože terasa byla technicky špatně vymyšlena a byla vyspádována směrem do konstrukce, místo od konstrukce. Částečně tomu mohla pomáhat i stará fasáda, která ztratila hydrofobní funkci. Příčinou nemohly být květináče na terase, ale mohly k zatékání pomoci. Největší podíl na zatékání měla voda z terasy, který měl pouze jednu výpusť, přestože podle normy musejí být výpustě dvě. Neudržování terasy ze strany žalobce bylo druhotné.19. Z výpovědi znalce , tituly před jménem, , právnická osoba, soud zjistil, že znalec podlahu viděl až poté, co byla opravená, a to dne 10. 5. 2022. V případě, že dojde k vydutí a odtržení, tak je zapotřebí vyměnit celou podlahu. Oprava vlysové podlahy stojí cca 3 000 Kč za metr čtvereční.20. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, soud zjistil, že od žalobce koupil byt. jednotku koncem roku 2021 V lednu 2022 si svědek všiml zvlněné podlahy kolem dveří od terasy. Byla plesnivá. Finální oprava proběhla v březnu či dubnu 2022. Vlhkost v byt. jednotce je problematická i v současnosti.21. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, soud zjistil, že k průsaku vlhkosti do místnosti docházelo skrze stěnu spojující byt. jednotku s terasou, neboť byl odtokový kanálek v rohu obvodové zdi a na terase se držela voda kvůli špatnému vyspádování terasy, což bylo příčinou vlhkosti.22. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, soud zjistil, že svědek pro žalobce v lednu 2022 činil opravy podlahy, neboť zatékáním došlo ke škodě na parketách, přičemž nešlo o opravy estetické povahy. K zatečení nedošlo otevřenými dveřmi. Svědek nevystavil faktury č. 2412, 2413, 1878749 a 1878723 v souvislosti s první překládkou, přičemž vše uvedené ve fakturách bylo v souvislos