28 C 103/2020-200 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobou ze dne , datum, se žalobkyně proti žalované domáhala zaplacení celkem , částka, s příslušenstvím. Tato částka sestávala z nároků: 1) na vydání bezdůvodného obohacení ve výši: a) , částka, , b) , částka, , a 2) z nároku na náhradu škody ve výši , částka, , obojí za období od , datum, do , datum, .2. Žalobkyně odůvodnila žalobu tím, že na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalovanou, resp. jejím právním předchůdcem, užívala na letišti , jméno FO, obchodní prostor – prodejnu v 1. NP Terminálu 1 a kancelář v 3. NP Terminálu 1. Žalobkyně uzavřela nájemní smlouvu k užívání těchto prostor na základě ujištění pronajímatele, že prodejna bude průchozí, přičemž jeden ze vchodů do prodejny měl být umístěn ve směru od prostoru za pasovou kontrolu a s tímto vědomím žalobkyně smlouvu uzavřela. Následně pronajímatel, bez dohody s žalobkyní, změnil dispozici prodejny a vstup do ní byl umožněn pouze po průchodu obchodem provozovaným třetí osobou (obchod , Anonymizováno, , právnická osoba, provozovatele , právnická osoba, ., dále též „, Anonymizováno, “ či „, Anonymizováno, “), k čemuž došlo v dubnu 2017. Od té doby je vstup do prodejny žalobkyně vzdálen 70 m od místa, kde její potencionální zákazníci opouští prostor , Anonymizováno, , přímý vstup do prodejny od pasové kontroly v Terminálu 1 (dále též „T1“) byl v té souvislosti uzavřen. Žalobkyně se domáhá slevy z nájemného pro nemožnost předmět nájmu řádně užívat, tvrdila, že vadu u žalované uplatnila, k jejímu odstranění však nedošlo. Následně upřesnila, že za uplatnění vady pokládala jednání o vybudování průzoru do prodejny, o slevě z nájmu nejednala. Vadu spatřovala v tom, že část nájemného se odvíjí od výkonnostního parametru, znepřístupněním prodejny tak nemohl být naplněn cíl podnikatelské činnosti. Argumentovala tím, že z nájemní smlouvy nevyplývá neprůchodnost prodejny, nepřístupnost prodejny ze společných částí terminálu a že v rámci předsmluvního jednání nebyla žalobkyně upozorněna na budoucí změnu dispozice prostoru Terminálu 1. Žalobkyně namítala, že smlouva je smlouvou adhezní a žalobkyně je v podstavení slabší smluvní strany. Při převzetí prodejny byla odlišná orientace patrná, žalobkyně potvrdila, že ústně projevila nespokojenost, žádné vady při převzetí prodejny nevytkla, neboť věděla, že nemůže nic dělat, nad to byl do dubna otevřen malý průchod vedle prodejny, s čímž se žalobkyně spokojila; nebyla informována, že dojde k jeho uzavření. Jednatel žalobkyně uvedl, že obsah smlouvy neřešil, žádný protinávrh k předloženému návrhu nájemní smlouvy neměl, s podmínkami tak, jak byly uvedeny ve smlouvě souhlasil, při uzavření smlouvy nenamítal, že schéma umístění prodejny v prostoru letiště není součástí smluvního ujednání, uvedl, že si toho ani nevšiml. Soustředil se na výši nájemného (protokol z jednání dne , datum, , č.l. 145 spisu).3. Nájemné sestávalo ze 2 složek, základního nájemného dle podlahové plochy pronajatého prostoru, které pro rozhodné období činilo , částka, měsíčně (bez DPH) a nájemného z obratu ve výši 5 % z obratu, minimálně , částka, měsíčně. Žalobkyně se domáhala 50 % slevy ze základního nájmu, který řádně a včas hradila, za vymezené období 04/2017-04/2018, tj. ve výši , částka, (, částka, x 13 měsíců) a slevy ve výši rozdílu mezi 5 % obratem a minimálním měsíčním obratovým nájemným ve výši , částka, . Konkrétně se žalobkyně domáhala slevy z obratového nájemného v dubnu 2017 ve výši , částka, , v květnu 2017 ve výši , částka, , v červnu 2017 ve výši , částka, , v červenci 2017 ve výši , částka, , v srpnu 2017 ve výši , částka, , v září 2017 ve výši , částka, , v říjnu 2017 ve výši , částka, , v listopadu 2017 ve výši , částka, , v březnu 2018 ve výši , částka, a v dubnu 2018 ve výši , částka, . Za měsíce od prosince 2017 do února 2018 žalobkyně slevu nepožadovala, neboť u této složky nájemného v daných měsících uhradila pouze minimální nájemné ve výši , částka, .4. Žalobkyně dále uváděla, že od října 2017 probíhala osobní jednání se zástupci pronajímatele ohledně omezeného přístupu do prodejny, žalobkyně požádala žalovanou o vybudování proskleného průzoru do prodejny. Žalovaná nejprve s vybudováním průzoru souhlasila, byť v jiné podobě, než navrhovala žalobkyně, následně však oznámila, že vybudování průzoru není možné. V tomto jednání spatřuje žalobkyně porušení předsmluvní odpovědnosti žalované dle § 1729 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“).5. Nárok ad 2) na náhradu škody představuje náhradu ušlého zisku za pokles tržeb v důsledku stavebnětechnických, bezpečnostních a komerčních změn v prostoru Terminálu 1 letiště, kde žalobkyně provozovala svou prodejnu, tj. z důvodu absence přímého vstupu do prodejny, otevření prodejny , Anonymizováno, , možnosti vstupu do prodejny až po projití obchodní zóny , Anonymizováno, , nevybudování průzoru do prodejny z prostoru od pasové kontroly.6. Z důvodů porušení smluvních povinností žalovanou, poté co z důvodu pandemie Covid 19 nebyli na letišti cestující, odstoupila žalobkyně dopisem ze dne , datum, od uzavřené nájemní smlouvy.7. Žalovaná ve vyjádření k žalobě potvrdila, že s žalobkyní jednala o umístění provozovny a její orientaci, jednou z možností byla i varianta průchozí prodejny, od níž žalovaná upustila s ohledem na vytvoření nové koncepce obchodního prostoru vpravo od pasové kontroly, neboť při průchodnosti prodejny žalobkyně by tímto způsobem cestující odcházeli přímo k odletovým branám. S konečným návrhem parametrů byla žalobkyně seznámena před uzavřením smlouvy. V rámci úprav letiště došlo k tomu, že cestující jsou po průchodu pasovou kontrolou směřováni doprava přes prodejnu , Anonymizováno, a následně chodbou společného prostoru T1 k odletovým bránám v prstu A a chodbou zpět doleva k odletovým branám v prstu B. V sousedství provozovny žalobkyně jsou umístěny i prodejny jiných nájemců. Prodejna , Anonymizováno, nabízí odlišný sortiment od prodejny žalobkyně a nabízeným zbožím si proto nekonkurují, jedná se o rozsáhlý prodejní prostor ve walk-through zóně. Žalobkyně převzala prostor prodejny dne , datum, , základní parametry, orientace v prostoru, příčky i vstup, byly zřejmé. K umístění ani stavu předmětu pronájmu žalobkyně v době převzetí ani později neměla žádné výhrady. Žalobkyně žádnou vadu předmětu nájmu nevytkla, plnění z titulu vady předmětu nájmu nenárokovala až do předžalobní výzvy ze dne , datum, . Umístění vstupu do prodejny se po celou dobu nezměnilo. Žalovaná tedy namítala, že umístění vstupu do prodejny není vadou předmětu nájmu, pro případ, že by to za vadu bylo považována, namítla opožděnost jejího uplatnění, vzhledem k tomu, že předmět nájmu byl převzat , datum, a nárok na slevu byl poprvé uplatněn , datum, , nad to žalobkyně neuvedla, z jakých parametrů při vyčíslení výše slevy vycházela.8. Žalovaná potvrdila jednání s žalobkyní o vytvoření průzoru, které sama prostřednictvím ředitelky komerčních aktivit iniciovala, po vyjádřen všech příslušných složek žalované však vyplynula nemožnost realizace záměru z důvodu zajištění bezpečnosti a plynulosti toku cestujících a umístění navigací. Žalovaná namítala, že upuštěním od původního záměru neporušila své smluvní povinnosti ani zákonnou úpravu § 1729 o. z. Žalovaná proto nárok na náhradu škody neuznala, sporovala i vyčíslení nároku na náhradu škody, neprokázání poklesu tržeb žalobkyně v souvislosti s nevybudováním průzoru.9. Žalovaná v rámci procesní obrany dále uvedla, že jí žalobkyně dluží , částka, z důvodu neuhrazeného základního nájemného za období duben 2020 ve výši , částka, vč. DPH, za měsíce květen až září 2020 ve výši , částka, vč. DPH/měsíc, a minimálního nájemného z obratu za měsíce březen až září 2020. Žalovaná na dluh započetla jistotu ve výši , částka, . Zbytek pohledávky činí , částka, a sestává z dlužného základního nájemného za - část nájemného za červen 2020 a dále za červenec až září 2020, celkem , částka, , z dlužného obratového nájemného za červen, červenec 2020 ve výši 2x , částka, , celkem , částka, . Žalovaná namítla neoprávněnost odstoupení od smlouvy žalobkyní dopisem ze dne , datum, .10. Žalobkyně trvala na oprávněnosti odstoupení od smlouvy, namítala, že smlouva je extrémně nevyvážená k tíži žalobkyně coby nájemce, mnohá ujednání jsou rozporná s dobrými mravy a proto absolutně neplatná, předmět nájmu -prodejnu- absolutně nebylo možno užívat pro daný účel, v důsledku Covidu byly příjmy po dobu 6 měsíců nulové, na Terminálu 1 dlouhodobě nebyli cestující, tedy žádní zákazníci žalobkyně, od března 202 do září 2020 prodejnu nebylo možno pro daný účel vůbec užívat, pročež z těchto důvodů od smlouvy odstoupila. Protinávrh žalované proto označila za nemravný. Nad to namítala podstatnou změnu okolností.11. Žalovaná uplatnila své nároky z dlužného nájemného proti žalobkyni dvěma samostatnými žalobami, o nichž bylo rozhodnuto rozsudky pro uznání. Jednatel žalobkyně uvedl, že nekontroloval datovou schránku, spoléhal na účetní a o vydaných rozhodnutích se dozvěděl až v souvislosti s výkonem r