18 C 163/2023-61 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalované vydání bezdůvodného obohacení ve výši , částka, s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení v zákonné výši, a to odůvodněním, že dne , datum, uzavřela se žalovanou a paní , jméno FO, smlouvu o rezervaci, jejímž předmětem byl zejména závazek žalované a , jméno FO, rezervovat pro žalobkyni ke koupi po dobu tří měsíců bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , (dále také jen jako „, Anonymizováno, byt“) a to proti úhradě rezervačního poplatku žalobkyní ve výši , částka, . Vedle toho uzavřela žalobkyně se společností , právnická osoba, , IČ , IČO, , která je personálně provázána se žalovanou, smlouvu, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , (dále také jen jako „, Anonymizováno, byt“) ve vlastnictví žalobkyně, kdy záměrem – o němž žalovaná i , právnická osoba, od počátku věděly – bylo financovat kupní cenu střížkovského bytu z výtěžku prodeje proseckého bytu, neboť žalobkyně jinak disponibilní prostředky k úhradě ceny , Anonymizováno, bytu neměla, byla však pracovníkem žalované vystupujícím i za společnost , právnická osoba, ujištěna, že rezervační lhůta je dostatečně dlouhá pro to, aby v mezidobí došlo k prodeji bytu , Anonymizováno, . K prodeji proseckého bytu před uplynutím rezervační lhůty ke střížkovskému bytu nedošlo z důvodu pochybění na straně společnosti , právnická osoba, , pročež rezervační lhůta ke , Anonymizováno, bytu proběhla marně, a z koupě tak sešlo. Uhrazený rezervační poplatek však představuje bezdůvodné obohacení, které je žalovaná povinna žalobkyni vrátit, neboť rezervační smlouva je neplatná z důvodu, že se svým charakterem jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, která však v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, (dále jen „ZRZ“) v sobě zahrnuje realitní smlouvu. I kdyby se však jednalo o smlouvu platnou, zanikla odstoupením žalobkyně z důvodu porušení povinností žalované plynoucích z § 12 odst. 3 ZRZ, resp. z důvodu podle § 1820 odst. 1 písm. i), § 1829 odst. 4 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Pasivní věcná legitimace žalované je ve věci dána ohledně vrácení celé částky , částka, , neboť žalovaná v poměru založeném rezervační smlouvou vystupovala v pozici schovatelky.2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout jako nedůvodnou, a to s tím, že rezervační smlouva mezi žalobkyní, žalovanou a , jméno FO, byla uzavřena platně. Ujednání obsažená v rezervační smlouvě její neplatnost nezpůsobují a jedná se o platné právní jednání plně způsobilé vyvolat tam předvídané následky. Namítla, že k neuzavření smlouvy o koupi , Anonymizováno, bytu došlo z důvodů výlučně na straně žalobkyně, která tak porušila své povinnosti ze smlouvy plynoucí, a musí tak nést s tím ve smlouvě předvídané následky. Opačný závěr by vedl k tomu, že by žalobkyně těžila ze svého nepoctivého jednání, čemu nelze přiznat právní ochranu. Nadto žalovaná ani nemůže být pasivně věcně legitimována ohledně celé žalobní jistiny , částka, , neboť polovina rezervačního poplatku ve výši , částka, byla žalovanou vyplacena , jméno FO, z titulu jejího nároku vůči žalobkyni na zaplacení smluvní pokuty.3. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutkový stav věci:4. Žalovaná je právnickou osobou, která je držitelkou mj. živnostenského oprávnění k předmětu podnikání realitní zprostředkování (výpisy z OR a RŽP žalované na čl. 14 a 15).5. Dne , datum, podepsaly žalobkyně, žalovaná a paní , jméno FO, listinu označenou jako „Smlouva o rezervaci“, v ní žalovaná prohlásila, že má právo vyvíjet činnost ke zprostředkování třetí osoby za účelem uzavření kupní smlouvy ke , Anonymizováno, bytu (čl. II.). Strany se dále dohodly, že tato nemovitá věc bude rezervována pro žalobkyni za nabídkovou kupní cenu , částka, , za což se žalobkyně zavázala uhradit rezervační poplatek , částka, , a to bezhotovostním převodem na účet žalované (čl. III.). Žalovaná se v čl. IV. odst. 2 zavázala po úhradě rezervačního poplatku žalobkyní vykonávat činnost vedoucí k uzavření převodní smlouvy mezi žalobkyní a , jméno FO, , a že nebude nabízet nemovitost jiným zájemcům. Žalobkyně a , jméno FO, se pak v čl. IV. odst. 4. zavázaly, že do tří měsíců od uzavření rezervační smlouvy uzavřou smlouvu, na základě které nabude žalobkyně , Anonymizováno, byt za nabídkovou cenu uhrazenou prostřednictvím advokátní úschovy u specifikované advokátní kanceláře. V čl. IV. odst. 5 pak žalobkyně a , jméno FO, shodně prohlásily, že jim žalovaná obstarala příležitost k uzavření smlouvu o převodu vlastnictví ke , Anonymizováno, bytu, v důsledku čehož vznikl žalované nárok na provizi. Dále zde bylo ujednáno pro případ, že budou splněny sjednané podmínky pro uzavření převodní smlouvy, avšak v průběhu rezervační lhůty nedojde k jejímu uzavření z důvodů na straně žalobkyně nebo tato neuhradí celou nabídkovou cenu, že v takovém případě hradí žalované provizi za obstarání příležitosti k uzavření převodní smlouvy namísto , jméno FO, žalobkyně, a to ve výši 2,5 % nabídkové ceny. Zároveň se v takovém případě žalobkyně zavázala uhradit též 2,5 % z nabídkové ceny , jméno FO, z titulu smluvní pokuty. V čl. IV. odst. 6 pak bylo sjednáno, že nárok žalované na provizi bude uspokojen z k jejím rukám složeného rezervačního poplatku, ze kterého bude v případě neuzavření převodní smlouvy z důvodů na straně žalobkyně hrazena i smluvní pokuta , jméno FO, . V čl. V. pak bylo ujednáno, že v případě uzavření převodní smlouvy bude rezervační poplatek započten na úhradu kupní ceny , Anonymizováno, bytu s tím, že žalobkyně dle převodní smlouvy uhradí toliko rozdíl mezi nabídkovou cenou a složeným rezervačním poplatkem (smlouva o rezervaci).6. Žalobkyně rezervační poplatek , částka, uhradila k rukám žalované dne , datum, (e-mail s potvrzením úhrady rezervačního poplatku).7. Žalobkyně prostřednictvím svého zástupce vyzvala dopisem z , datum, žalovanou k vrácení částky , částka, nejpozději do tří dnů od doručení této výzvy z důvodu, že daná částka je na straně žalované bezdůvodným obohacením, a to z důvodu neplatnosti rezervační smlouvy. Zároveň žalované oznámila i to, že od rezervační smlouvy odstupuje s poukazem na porušení § 12 odst. 3 ZRZ, tak z důvodu podle § 2002 odst. 1 o. z. Tento dopis byl dodán do datové schránky žalované , datum, (doručenka z IS DS).8. Žalovaná dopisem z , datum, (čl. 24) sdělila žalobkyni, že vůči ní z důvodu neuzavření kupní smlouvy ke , Anonymizováno, bytu v rezervační lhůtě uplatňuje nárok na zaplacení odměny za zprostředkování ve výši , částka, , která bude vypořádána z uhrazeného rezervačního poplatku. Tento dopis byl žalobkyni odeslán poštou , datum, (podací lístek na čl. 23).9. Dopisem z , datum, (čl. 37) sdělila též , jméno FO, žalobkyni, že vůči ní z důvodu neuzavření kupní smlouvy ke , Anonymizováno, bytu v rezervační lhůtě uplatňuje nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, , která bude vypořádána z uhrazeného rezervačního poplatku a vyplacena paní , jméno FO, žalovanou. Tento dopis byl žalobkyni odeslán poštou , datum, (podací lístek na čl. 22)10. Dopisem z , datum, pak žalobkyně prostřednictvím svého zástupce oznámila žalované, že od rezervační smlouvy odstupuje též z důvodu podle § 1828 a 1829 o. z.11. Z ostatních provedených důkazů soud neučinil skutková zjištění pro posouzení a rozhodnutí ve věci podstatná. Soud dále zamítl návrh na provedení důkazu výslechy svědků , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, , neboť má za to, že skutková zjištění, která by tito svědci mohli do věci vnést, též nejsou rozhodná, když těžiště sporu spočívá především v otázce posouzení (ne)platnosti rezervační smlouvy. Výslech jmenovaných svědků by tak byl nadbytečný.12. Po právní stránce soud věc posoudil dle o. z. a ZRZ následovně:13. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně, žalovaná a , jméno FO, uzavřely dne , datum, trojstrannou rezervační smlouvu ke , Anonymizováno, bytu, jak popsáno shora. Součástí rezervační smlouvy bylo vedle ujednání o úhradě rezervačního poplatku , částka, – který byl žalovanou uhrazen – že tam specifikovaná nemovitost nebude dále nabízena k prodeji, jakož i závazek žalované, že bude vykonávat činnost vedoucí k uzavření smlouvy mezi žalobkyní a , jméno FO, (čl. IV. odst. 2). Toto ujednání je třeba považovat za smlouvu o realitním zprostředkování dle § 2 písm. a) ZRZ, která je uzavřena i mezi žalovanou jako realitním zprostředkovatelem [§ 2 písm. b) ZRZ] a žalobkyní jako zájemcem (není tak pravdou, že by žalovaná v rezervační smlouvě vystupovala v pozici „vedlejšího účastníka“, jak bylo žalovanou tvrzeno), přičemž toto zprostředkování mělo spočívat ve výkonu činnosti žalované směřující k uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva ke , Anonymizováno, bytu z , jméno FO, na žalobkyni, tedy smlouvy realitní [§ 2 písm. d) ZRS]. O tom, že smlouva o realitním zprostředkování byla v rezervační smlouvě uzavřena s žalobkyní coby záje