8 C 1/2017-277 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobci se žalobou došlou zdejšímu soudu dne 31. 12. 2016 domáhali jednak určení neplatnosti článku kupní smlouvy o zřízení věcného břemene (o čemž již bylo rozhodnuto mezitímním rozsudkem) a dále eventuálně zrušení, nebo alespoň časového omezení, věcného břemene zřízeného tímto článkem. To odůvodňovali tím, že žalobce ad a) uzavřel s žalovanou smlouvu, jejímž předmětem byl prodej bytového domu jako celku, když žalobce byl v pozici kupujícího a žalovaná v pozici prodávajícího a zároveň si v rámci této smlouvy sjednali bezúplatné zřízení věcného břemene spočívajícího v právu užívání nebytových prostor v domě ve prospěch žalované. Žalobce ad a) s takovým postupem sice nesouhlasil, žalovaná však prodej podmiňovala zřízením tohoto věcného břemene. Proto žalobci ad a) nezbylo než k zřízení věcného břemene přistoupit. Žalobci nejen považovali zřízení věcného břemene za neplatné (o čemž již mezitím bylo pravomocně rozhodnuto, že zřízení platné bylo), ale dále namítali, že pro chování žalované je zároveň dán důvod pro zrušení věcného břemene, když žalovaná nakládá s prostorami bez ohledu na žalobce, neplatí řádně příspěvky na správu a provoz domu a prováděla stavební práce na domě bez platného povolení a bez souhlasu žalobců. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, namítala, že sice probíhaly neshody a jednání mezi stranami o výši plateb na dům ze strany žalované, to však nebylo způsobeno neochotou žalované platit, ale tím, že žalobci platby nesprávně vyúčtovali a požadovali v neoprávněné výši. Poté, co bylo předloženo řádné vyúčtování, které bylo na podstatně nižší částku, žalovaná platby provedla. Ohledně provádění staveb žalovaná namítala, že je prováděla na základě stavebního povolení, které bylo teprve následně zrušeno. Po zrušení stavebního povolení práce ukončila. Žalovaná zdůrazňovala, že tyto skutkové okolnosti nejsou podkladem pro zrušení nebo zřízení časového omezení u věcného břemene tak, jak jej předjímá občanský zákoník. 3. Z kupní smlouvy mezi [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] a žalobkyní ad a) vzal soud za prokázané, že žalovaná, jako správce nemovitých věcí ve vlastnictví Hlavního města Prahy, prodala bytový dům [číslo] v k. ú. [část obce] spolu s pozemkem žalobkyni ad a) a zároveň si strany sjednaly zřízení věcného břemene bezplatné užívání nebytových prostor v přízemí a suterénu tohoto domu. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí spolu s prohlášením vlastníka vzal soud za prokázané, že v předmětném domě došlo k vymezení jednotek a ke vzniku společenství vlastníků – žalobce ad b). 5. Z nesporných tvrzení a korespondence stran, zejména ze zaslání vyúčtování poplatků a služeb za rok 2017 a výzev k zaslání zúčtovatelných záloh za rok 2017 ze dne 2. 7. 2018 a 15. 3. 2018, jakož i z výzev k úhradě ze dne 12. 8. 2016, vzal soud za prokázané, že mezi stranami probíhaly spory o správnosti vyúčtování. 6. Z dohody o narovnání ze dne 1. 11. 2018 soud zjistil, že se strany dohodly na způsobu a výši vyúčtování. 7. Ze stavebního povolení ze dne 11. 12. 2017 na vybudování ordinace s čekárnami v přízemí předmětného domu, odvolání proti tomuto stavebnímu povolení a následného zrušení stavebního povolení soud zjistil, že nejprve bylo povoleno vybudování ordinace v přízemí domu, následně bylo stavební povolení zrušeno. 8. Z nesporných tvrzení účastníků vzal soud za prokázané, že stavební práce byly zahájeny a následně zastaveny. Stavební povolení bylo zrušeno k odvolání žalobců, dne 11. 10. 2019. 9. Soud zhodnotil provedené důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: žalovaná prodala žalobci shora uvedený dům, přičemž zároveň došlo k zřízení bezúplatného věcného břemene užívání nebytových prostor v domě ve prospěch žalované. Následně došlo v domě k prohlášení vlastníka a vzniklo Společenství vlastníků jednotek – [role v řízení] [anonymizována dvě slova]). Mezi stranami docházelo k neshodám ohledně správnosti vyúčtování plateb, přičemž v části došlo k uzavření dohody o narovnání. Mezi stranami byly i neshody ohledně stavebních prací – zbudování ordinace v nebytových prostorech, které byly zahájeny na základě vydaného stavebního povolení, které bylo později zrušeno. 10. Na základě pravomocného mezitímního rozsudku v této věci bylo postaveno najisto, že věcné břemeno bylo zřízeno platně. 11. Podle § 1299 odst. 2 OZ při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu. Zákonodárce pak konkrétní výklad toho, co je důvodem pro takový postup, ponechává na rozhodovací praxi. Z jazykového výkladu i z odborného komentáře (srovnej C. H. Beck), je předpokladem takového postupu jednak to, že dojde k trvalé změně, tedy ke změně nikoliv jen dočasné a díle to, že tato změna nastala až po zřízení věcného břemene. Dále je nutnou podmínkou to, že tato trvalá změna vyvolá hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou oprávněné osoby. Příkladem, často uváděným v literatuře, je situace, kdy je zřízena služebnost cesty přes sousedův pozemek, protože se na pozemek jinak nelze dostat. Následně dojde k vybudování veřejné komunikace a napojení panujícího pozemku na veřejnou komunikaci. V takový okamžik dochází ke změně, kdy již není důvod omezovat výkon vlastnického práva k zatíženému pozemku, když druhý pozemek je již dobře přístupný z komunikace, oprávněný věcné břemeno nadále fakticky nepotřebuje a zatížení postrádá význam a nedůvodně omezuje vlastníka zatíženého pozemku. 12. Žalobci tvrzené skutkové okolnosti, bez ohledu na to, v jakém rozsahu byly prokázány, nezakládají předpoklad pro zrušení věcného břemene. Neshody o správnosti vyúčtování samy o sobě vůbec nejsou změnou, natož změnou trvalou a ani budování ordinace v přízemí domu nijak nemění poměry mezi stranami. Pokud, jak tvrdili žalobci, došlo k stavebnímu zásahu do části domu, ke kterému žalovaná nemá právo, nejde o trvalou změnu, ale o odstranitelný zásah. Protože tedy nebyla splněna ani podmínka trvalé změny ani podmínka vyvolání hrubého nepoměru, soud žalobu zamítal tak, jak je uvedeno shora. 13. Ohledně nákladů řízení soud rozhodoval podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. podle úspěchu ve věci. Protože byla žalovaná úspěšná, přiznával ji soud právo na náhradu nákladů řízení vůči žalobcům. Ty se skládaly jednak ze sedmi úkonů právní pomoci podle § 9 odst. 3 písm. c) advokátního tarifu, kde odměna za úkon učiní 2 500 Kč (převzetí věci, vyjádření k žalobě, účast při jednáních dne 13. 3. 2019, 24. 4. 2019, 25. 9. 2019, 4. 6. 2020 a 8. 6. 2021) dále 7 režijních paušálů á 300 Kč podle § 3 advokátního tarifu Celkem tedy náklady řízení činily bez DPH 19 600 Kč a s DPH 23 716 Kč. Proto soud rozhodl, tak jak je uvedeno ve výroku o nákladech řízení.