13 C 185/2022-240 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobci se žalobou došlo zdejšímu soudu dne 22. 12. 2022 domáhali vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům žalovanou částku. To odůvodňovali tím, že žalobci od žalovaných koupili v roce 2019 rodinný dům, na němž se projevili skryté vady, mimo jiné vada oken, které nesplňovaly požadavky na neprůzvučnost. Žalobci proto dne 7. 11. 2021 uplatnili u žalovaných právo na přiměřenou slevu, kterou vyčíslili jako náklady na výměnu oken. Tuto částku spolu s náklady na měření pak požadovali touto žalobou. 2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili, namítali, že okna vadná nejsou, když dům byl zkolaudován a jednou z kolaudačních podmínek byla dostatečná neprůzvučnost oken, dále namítali, že žalobci neuplatnili řádně právo na poskytnutí přiměřené slevy a dále, že i pokud by právo uplatnili, neuplatnili jej včas, tedy bez zbytečného odkladu po zjištění tvrzených vad. 3. Mezi stranami bylo nesporné, že žalovaní prodali žalobcům dne 20. 11. 2019 rodinný dům a ke konci roku 2021 (přesné datum bylo sporné) zaslali žalobci žalovaným oznámení o vadném plnění s uplatněným práva z odpovědnosti za vady. 4. Mezi stranami bylo sporné, zda a kdy žalobci řádně uplatnili právo na přiměřenou slevu z vadných oken, zda bylo případné uplatnění včasné a zda vůbec okna vykazovala nějakou vadu či nikoliv. 5. Z kupní smlouvy ze dne 20. 11. 2019 s předávacím protokolem ze dne 23. 12. vzal soud za prokázané, že žalobci koupili od žalovaných rodinný dům [adresa] v obci [obec]. 6. Z listiny datované 7. 11. 2021 a rovněž z identické listiny datované 7. 12. 2021 soud zjistil, že tímto dopisem žalobci žalovaným vytkli různé vady domu, který od nich koupili, včetně vad oken, dveří a střešních oken a vyzvali žalované k poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny ve výši připadající na sanaci dosud zjištěných vad ve výši 1 305 452 Kč s tím, že tato částka nezahrnuje vynaložené náklady na sanaci vad oken. Zároveň vyzvali zástupce žalovaných k zahájení jednání o vypořádání poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny. 7. Soud vzal z nesporných tvrzeních stran za prokázané, že výzva byla doručena nejpozději v prosinci roku 2021. 8. Ze stavebního povolení pro předmětný dům ze dne 28. 4. 2009 soud zjistil, že podmínkou pro vybudování a zkolaudování domu bylo použití oken z neprůzvučností 35 – 38 decibelů. 9. Z rozhodnutí Magistrátu Kladno ze dne 23. 12. 2010 soud zjistil, že byl vydán souhlas s užíváním stavby s tím, že byly splněny požadavky projektové dokumentace. 10. Z technického průkazu nemovitosti ze dne 23. 9. 2019 soud zjistil, že zvuková a hluková izolace byla posouzena jako velmi dobrá. 11. Z protokolu č. 098/ 2020 ze dne 9. 9. 2020 o měření zvukové izolace dle ČSN soud zjistil, že bylo provedeno měření okenní konstrukce v přízemí rodinného domu s naměřenou neprůzvučností 33 decibelů +- 2 decibely. 12. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 31. 8. 2020 soud zjistil, že znalkyně vyšla ze shora uvedeného měření a mimo jiné dovodila, že je dána vada domu spočívající v nedostatečné zvukové izolaci oken a zároveň stanovila náklady na odstranění vad domu. 13. Z předloženého soupisu provedených prací ze dne 4. 4. 2022 vzal soud za prokázané, že žalobci nechali vyměnit okna, přičemž fakturovaná částka byla 471 793 Kč a dále dle faktury z 6. 5. 2022 135 676,96 Kč. 14. Soud zhodnotil provedené důkazy jednotlivě v jejich vzájemné souvislosti a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: žalobci koupili od žalovaných na konci roku 2019 rodinný dům, na počátku září 2020 si nechali udělat měření, z kterých dovodili, že okna neposkytují dostatečnou zvukovou izolaci (což je následně obsaženo i ve znaleckém posudku, který z měření plně vycházel, ze dne 31. 8. 2020). Dopisem ze dne 7. 11. 2021, doručeným nejpozději v prosinci 2021 žalobci vytkli žalovaným vady domu, přičemž požadovali přiměřenou slevu, kterou z části vyčíslili, u vad oken však nikoliv. 15. Podle ustanovení §2112 o.z. soud nepřizná právo vadného plnění v případě skryté vady, pakliže nebyla vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co jí kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do 2 let po odevzdání věci. 16. Podle ustanovení §2129 o.z. v případě, že nevytkl kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby do 5 let od nabytí, soud právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. 17. Z výkladu těchto ustanovení zákona vyplývá, že skrytou vadu je třeba vždy oznámit bez zbytečného odkladu poté, co jí bylo možno zjistit. Bez ohledu na to, kdy byla vada zjištěna ji však lze u movitých věci uplatnit nejpozději do 2 let od odevzdání věci. V případě staveb se pak tato lhůta prodlužuje na dobu 5 let od nabytí, a ještě je třeba se tohoto ustanovení dovolat. Zjednodušeně řečeno jde o subjektivní lhůtu, která je vyjádřena slovy„ bez zbytečného odkladu“ a objektivní lhůtu, která je u movitých věci dvouletá a u nemovitých věcí pětiletá. Soud se neztotožňuje s názorem žalobců, že by ustanovení 2129 o.z. zcela nahrazovalo ustanovení §2112 o.z. a že tedy vady nemovitých věcí není třeba uplatňovat bez zbytečného odkladu. Takový výklad je zcela zjevně zcela v rozporu s duchem zákona, kdy zákonodárce chtěl u nemovitých věcí poskytnout delší čas pro možné odhalení vad, nebylo však důvodu, proč by chtěl zákonodárce umožnit v případě nemovitých věcí bezdůvodné odkládání uplatnění vad na třeba i 5 let. Takový výklad nedává smysl nejen z hlediska systematiky zákona ale i z hlediska jazykového výkladu, protože z formulace ustanovení § 2129 nikterak nevyplývá, že by nahrazovalo ustanovení § 2112 jako celek. 18. Soud se tedy v prvé řadě zabýval tím, zda došlo k včasnému uplatnění vad a dospěl k závěru, že nikoliv. Žalobci měli dostatečně konkrétní povědomí o existenci vady již v září roku 2020, kdy měli k dispozici jak měření, tak navazující znalecký posudek. Žalobci pak nepředložili žádný rozumný důvod proto, že vadu uplatňovali až na konci roku 2021, ať už to bylo v listopadu či až v prosinci. Zjištění konkrétní výše přiměřené škody jednak není požadavkem pro uplatnění a jednak ani v uplatnění vad z konce roku 2021 žalobci žádnou konkrétní částku u oken neuvádí. Mezi zjištěním vad a uplatněním vad tak uplynulo více než 1 rok, aniž by proto byl patrný důvod. 19. Pokud žalobci argumentovali tím, že výraz bez zbytečného odkladu je relativně neurčitý, tak se s tímto závěrem soud ztotožňuje, nicméně v tom smyslu, že zákonodárce záměrně neposkytl přesný časový interval proto, aby bylo umožněno posoudit včasnost podle konkrétních okolností. Podle názoru soudu je pak třeba tento výraz vykládat tak, že ten, kdo má něco učinit bez zbytečného odkladu, to učiní hned, jak je to rozumně možné. Obecně je takový interval maximálně v řádu několik týdnů, nikoli však v řádu let. Protože tedy soud dovodil, že žalobci uplatnili vadu pozdě, kdy uplatnění po více než po roce od zjištění tvrzených závad není uplatnění bez zbytečného odkladu, soud žalobu bez dalšího zamítl. Proto se ani detailněji tím, zda okna skutečně vady vykazovala či nikoli, protože to bylo již nadbytečné. 20. Ohledně nákladu řízení soud rozhodoval podle ustanovení §142 odst. 1 o.s.ř podle úspěchu ve věci. Vzhledem k tomu, že žalovaný byl zcela úspěšný, soud jim přiznal náhradu nákladů řízení. jejich náklady se skládaly z 6 úkonů právní služby (převzetí, vyjádření ze dne 21. 2. 2023, duplika ze dne 11. 5. 2023, účast při jednání dne 16. 5. 2023 a 29. 6. 2023 a vyjádření ze dne 14. 6. 2023), přičemž odměna za 1 úkon podle §7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. činila 11 220 Kč. Vzhledem k tomu, že byly zastoupeni 2 žalovaní, navyšovala se odměna podle §12 odst. 4 na 17 952 Kč za úkon a celkem činila 107 712 Kč. Spolu s 6 režijními paušály podle §13 advokátního tarifu po 300 Kč a DPH pak činil 132 509 Kč. Proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku II.