§ 2129 občanský zákoník – Práva kupujícího při koupi nemovité věci
Zákon občanský zákoník · 89/2012 Sb. · účinné od 6. 1. 2023 · Občanské právo · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 2129 občanského zákoníku upravuje práva kupujícího při koupi nemovité věci v případě, že se vyskytnou vady týkající se výměry pozemku nebo skryté vady stavby, a stanoví zvláštní pravidla pro spotřebitele. Pokud kupujete pozemek a jeho skutečná výměra je menší, než je uvedeno v kupní smlouvě, máte právo na slevu z kupní ceny. (§ 2129 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, znění účinné od 6. 1. 2023)
Klíčová fakta
- Týká se: kupující, prodávající, soud, spotřebitel
- Lhůta nebo doba (odst. 2): „…kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající…“
- Lhůta nebo doba (odst. 3): „Je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, má se za to, že nemovitá věc…“
- Judikatura: na § 2129 odkazují 4 soudní rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Zdroj: e-Sbírka, 89/2012 Sb.
(1) Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.
(2) Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
(3) Je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Pokud kupujete pozemek a jeho skutečná výměra je menší, než je uvedeno v kupní smlouvě, máte právo na slevu z kupní ceny.
- Jestliže kupujete pozemek a jeho výměra se liší od té zapsané ve veřejném seznamu (např. katastru nemovitostí), máte právo na slevu pouze v případě, že jste si to s prodávajícím výslovně ujednali.
- Pokud se po koupi stavby spojené se zemí pevným základem (např. domu) objeví skrytá vada, musíte ji prodávajícímu oznámit do pěti let od nabytí, jinak vám soud nemusí přiznat právo z vadného plnění, pokud se prodávající na opožděné oznámení odvolá.
- Jako spotřebitel máte výhodu, že pokud se vada na nemovité věci projeví do dvou let od jejího převzetí, předpokládá se, že vada existovala již v době převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje.
Na co si dát pozor
- Při koupi pozemku si ověřte, zda je výměra uvedená v kupní smlouvě shodná s výměrou zapsanou ve veřejném seznamu. Pokud není, je vhodné si slevu pro případ rozdílu výměry výslovně sjednat.
- Skryté vady stavby je nutné vytknout prodávajícímu do pěti let od nabytí, aby nedošlo ke ztrátě práva na vadné plnění.
- Prodávající se nemůže bránit opožděným vytknutím vady, pokud o vadě věděl nebo musel vědět v době odevzdání věci.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 2129
Jak soudy aplikují § 2129
V oddílu 2 (část čtvrtá, díl 1, hlava II) o. z. nadepsaném Koupě, který zahrnuje ustanovení § 2079 až 2183 o. z., je obsažena úprava odpovědnosti za vady v § 2084 o. z. (Obecná ustanovení), v § 2099 až 2112 o. z. (Práva z vadného plnění při koupi movité věci), § 2129 o. z. (Koupě nemovité věci) a § 2165 až 2174 o. z. (Zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě).
… odvolání žalobkyně Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 31. 10. 2023, č. j. 30 Co 305/2023-93, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a žalované přiznal na náhradu nákladů odvolacího řízení 40 462 Kč. Odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně dovodil, že nižší výměra jednotky je zvláštním typem vady ve smyslu § 2129 o. z., neboť jednotka má ve skutečnosti jinou výměru, než jaká byla vymezena v kupní smlouvě a v prohlášení vlastníka; je proto třeba zabývat se odpovědností za vady a tím, zda žalobkyni svědčí právo na přiměřenou slevu.
Vady vytkla postupem podle zákona (§ 2129 a násl. o. z.) a učinila volbu podle § 2107 o. z. Je přesvědčena, že nadále trvá závazek žalovaného uzavřít s ní kupní smlouvu za nižší cenu, neboť ocenění vad ve výši 8,6 % ze sjednané kupní ceny nelze považovat za významné, a nejedná se o změnu v podstatné náležitosti smlouvy.