12 C 311/2023-183 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení 27 000 Kč s příslušenstvím jakožto bezdůvodného obohacení na straně žalované, které vzniklo označením provozovny (restaurace) žalované na společné části budovy, kterou spravuje žalobkyně, aniž by žalovaná za toto užívání něčeho hradila.2. V podrobnostech žalobkyně uvedla, že vykonává správu stavby č.p. , hodnota, , která je součástí pozemku p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, (dále jen „Budova“). V Budově se mimo jiné nachází nebytové prostory č. , hodnota, /101 a , hodnota, /102 (dále též jen „Jednotka“) ve vlastnictví , Anonymizováno, , adresa, (dále také jen „, právnická osoba, “). Nájemcem Jednotky je na základě nájemní smlouvy z 22. 3. 2022 („Nájemní smlouva“) žalovaná, které v prostorách Jednotky provozuje restauraci , právnická osoba, . Dle žalobkyně však žalovaná nad rámec Nájemní smlouvy užívá i část vnějšího pláště Budovy směrem do , adresa, a , Anonymizováno, , kde jsou do fasády instalovaná černé skleněné desky (dle žalobkyně „výstavce“), které žalovaná využívá ke vizuálnímu označení provozovny a prezentaci denního menu. Žalobkyně je tohoto názoru, že dané plochy jsou společnou částí Budovy, nad kterými žalobkyně vykonává správu, nikoli součástí Jednotky, přičemž žalovaná je užívá bez souhlasu žalobkyně a bez placení jakýchkoli plateb. Žalobkyně odmítla, že byl , právnická osoba, mohla dané plochy dát žalované do užívání spolu s nájmem Jednotky. Rozsah užívaných ploch dle žalobkyně činí 10 m2, adekvátním nájemným by pak měla být částka 10 Kč/1m2 plochy/1 den, tedy 3 000 Kč za měsíc. Na výzvy k zaplacení reagovala žalovaná odmítavě a žalobkyni tak nezbylo než se svého nároku domáhat cestou podané žaloby. Žalobkyně se žalobou domáhá po žalované bezdůvodného obohacení za období říjen 2022 až červen 2023, celkem , hodnota, měsíců po 3 000 Kč.3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Žalovaná předmětnou provozovnu nejprve vlastním nákladem zrekonstruovala, následně v souladu se zákonem označila se souhlasem pronajímatele (tedy , právnická osoba, ) po zaslání vizualizace a dle podmínek nájemní smlouvy. Mezi účastnicemi není dle žalované žádný právní vztah, neb sporované plochy dle žalované s Jednotkou tvoří funkční celek, ať již jsou vnější součástí Jednotky anebo společnou částí Budovy a u žalované tak absentuje pasivní legitimace ve věci. Žalovaná dále namítá, že před podpisem Nájemní smlouvy nebyla seznámena se stanovami žalobkyně, smlouvou o výstavbě k Budově; , právnická osoba, v rámci veřejného záměru zájemce nijak neinformovala o nutnosti plateb za označení provozovny. Ze všech okolností tak byla žalovaná při umisťování označení na vnější část Budovy v dobré víře, že se jedná o součást Jednotky vlastnictví , právnická osoba, , vůči které byt tak měla směřovat žaloba. Případné následné výzvy ze strany žalobkyně nemohou míst na dobrou víru žalované vliv, stejně jako nejsou pro žalovanou zavazující nějaká další ujednání či „tiché“ dohody.4. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaná předmětné vnější plochy Budovy užívá k označení své provozovny a že rozsah užívaných ploch má výměru 10 m2. Následně účastnice učinily nespornou i odpovídající výši nájemného za užívaní těchto ploch v sazbě 3 000 Kč/měsíc (aniž by tím žalovaná jakkoli uznala žalovaný nárok). Sporná zůstává pasivní legitimace žalované, charakter předmětných ploch a dobrá víra žalované ohledně v době označení a dalšího užívání těchto ploch.5. Po právní stránce soud věc posoudil dle ust. § 2991 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.), kdy ten, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Dle § 1194 odst. 1 o.z. je společenství vlastníků právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Podle § 2994 o.z. dal-li někdo neoprávněně věc k užívání nebo požívání jinému, aniž ten byl v dobré víře, má vlastník nebo spoluvlastník věci vůči uživateli nebo poživateli právo na náhradu. Dle § 2305 o.z. může nájemce nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný. Dle § 1160 odst. 1, 2 jsou společné části alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. K provedení o.z. bylo vydáno nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále také jen „Nařízení“). Dle § 5 odst 1 písm. a), e) Nařízení jsou společnou částí zejména vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, […] výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti.6. Z předložených listinných důkazů (mimo znaleckých posudků) zjistil soud následující podstatné skutečnosti:- mezi , právnická osoba, a žalovanou byla dne 22. 3. 2022 uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor č. 2021/1030 (čl. 15-19 spisu, duplicitně bez začerněných podpisů na čl. 56-60), včetně Přílohy č. , hodnota, – půdorysu a plánku pronajímaných prostor (čl. 20) a Přílohy č. , hodnota, specifikující plnění spojená s nájmem Jednotky (čl. 21). O označení provozovny hovoří toliko bod V.B.12 Nájemní smlouvy, dle něhož „Nájemce upraví označení provozovny s respektem k hodnotám historického centra města. Nájemce se zavazuje vnější vzhled pronajatého nebytového prostoru včetně reklamních prvků zajistit v souladu s „manuálem pro kultivovanou Prahu“, obsahující pravidla reklamního označování provozoven. Tento manuál je dostupný na https://kultivovana.praha.eu/.“- mezi zářím a prosincem roku 2022 probíhala mezi předsedkyní žalobkyně a architektem , jméno FO, mailová komunikace (na čl. 40, 113-117). Žalobkyně žalovanou upozorňovala na skutečnost, že provozovna je označena bez plateb od žalované. Žalovaná činila dotaz na , právnická osoba, ohledně osoby povinné k platbám za užívání vnějších ploch Budovy, přičemž v mailu z 11. 12. 2022 je uvedeno, že „Nárok SVJ na nájemné z využitých vnějších ploch parteru domu nezpochybňujeme, pouze vás žádáme o posečkání s ohledem na níže uvedené.“ Přílohou mailové komunikace bylo grafické zakreslení rozsahu užívaných ploch (čl. 41, duplicitně čl. 61 a 106)- 27. 1. 2023 proběhlo jednání mezi , právnická osoba, a žalovanou, kdy za , právnická osoba, jednal , tituly před jménem, , právnická osoba, , za žalovanou pak , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , kdy tomto jednání byl sepsán Zápis (čl. 109). Dle tohoto zápisu byla řešena řada témat nesouvisejících s předmětem sporu (doba začátku užívání Jednotky, její rekonstrukce, revize plynu a elektřiny apod.). Předmětu sporu se týká pouze jeden bod Zápisu, cit.: „Nájemce uvádí, že SVJ požaduje poplatek za vývěsní štít. Městská část , adresa, se pokusí s SVJ dohodnout, neboť výkladce a jejich rámy opravovala vlastním nákladem“- dne 28. 3. 2023 vyzvala , právnická osoba, (Úřad městské části, Odbor technické a majetkové správy) dopisem (čl. 107) žalovanou k umožnění prohlídky Jednotky ke kontrole provedených úprav- dne 6. 6. 2023 zaslala žalobkyně žalované dopis, nazvaný Výzva k zaplacení dlužné částky (čl. 22-23 spisu), kterým byla žalovaná vyzvána k úhradě částky 27 000 kč za užívání vnějších ploch Budovy od října 2022. Doručení této výzvy pak plyne z dodejky datové zprávy (čl. 23 p.v.) a mailové komunikace z téhož data (na čl. 24 spisu).- dle Stanov žalobkyně (na čl. 7-14) je tato pověřena správou Budovy, včetně jejich společných částí. Dle čl. 6.7) mohou být vývěsky, nápisy a další informační zařízení na domě umístěny pouze s předchozím písemným souhlasem statutárního orgánu žalobkyně, přičemž tento souhlas nenahrazuje pov