12 C 62/2023-323 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobci a), b) se podanou žalobou domáhají zaplacení částky ve výši 2 068 300 Kč s příslušenstvím, respektive 164 610 Kč s příslušenstvím jakožto škody, která žalobcům vznikla porušením smluvní povinnosti na straně žalované, která měla dle dohody žalobcům zajistit souhlas třetího subjektu s připojením specifikovaných pozemků (které žalobci koupili od žalované) ke komunikaci. V podrobnostech žalobci uvedli, že žalobce a) od žalované dne 24. 8. 2020 koupil pozemky p.č. , datum, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, dále též jen jako „Pozemky“). Pozemky žalobci kupovali se záměrem na nich vybudovat developerský projekt výstavby rodinných domů, přičemž již ve smlouvách o převodech Pozemků se žalovaná zavázala pro žalobce zajistit souhlas společnosti , jméno FO, ., s.r.o. s připojením Pozemků na komunikaci na pozemku p.č. , Anonymizováno, (dále jen „Souhlas“). Žalovaná byla dle smluvních ujednání povinna tento souhlas žalobci a) dodat do devadesáti dnů ode dne vyplacení deponované částky z úschovního účtu žalované a žalobci b) devadesáti dnů ode dne uhrazení doplatku kupní ceny na účet žalované od úvěrující banky. Tyto podmínky byl ze strany žalobců splněny a žalovaná tak byla Souhlas povinna doložit žalobci a) do 5. 1. 2021 a žalobci b) do 2. 2. 2022. Žalovaná však Souhlas žalobcům s velkým prodlením doložila až dne 18. 7. 2022, kdy tato prodleva mimo jiné vedla k zastavení stavebního a územního řízení ohledně výstavby rodinných domů na předmětných Pozemcích. Pro zajištění finančních prostředků na tuto výstavbu vydal žalobce a) emisi dluhopisů v celkové upsané částce 18 000 000 Kč se stanovenou pevnou úrokovou sazbou 7,5 % z jmenovité hodnoty dluhopisu, žalobce b) si za tímto účelem sjednal u , právnická osoba, . úvěr ve výši 5 188 525 Kč s RPSN 2,17 % ročně z poskytnuté částky. Vzhledem k prodlení žalované se zajištěním Souhlasu vznikla žalobcům škoda v žalované výši, spočívající v nutnosti hradit úroky z upsaných dluhopisů, resp. z čerpaného úvěru, za dobu, kdy z důvodu absentujícího Souhlasu nebylo možno realizovat výstavu domů na Pozemcích.2. Žalovaná navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout jako nedůvodnou, neboť podle ní nebyla žalobcům ze strany žalované způsobena žádná škoda. Předně žalovaná namítla, že ze smluvních ujednání mezi účastníky nijak nevyplývá, že by žalobci Pozemky kupovali se záměrem na nich provádět výstavu rodinných domů za komerčním účelem, přičemž žalobce b) jakožto fyzická osoba čerpal spotřebitelský hypoteční úvěr na bydlení. Co se týče prodlení s předáním Souhlasu, toto žalovaná nerozporuje, avšak absence Souhlasu nebyla jedinou překážkou po vydání stavebního povolení a eventuálního odkladu zahájení výstavby rodinných domů.3. Z předložených listinných důkazů zjistil soud následující podstatné skutečnosti: ze tří Smluv o převodu vlastnictví pozemků mezi žalovanou (pod dřívější obchodní firmou , právnická osoba, , jméno FO, s.r.o.) a žalobci z 24. 8. 2020, resp. 30. 10. 2020 (na čl. 8-11, 12-15 a 16-18 spisu) vyplývá, že těmto smlouvami došlo mezi účastníky k převodu předmětných Pozemků, přičemž vždy v bodě IV.-7. jednotlivých smluv se žalovaná zavázala kupujícímu předat za splnění ujednaných podmínek (do devadesáti dnů od vyplacení deponované částky z úschovního účtu, resp. od uhrazení doplatku kupní ceny) souhlas společnosti , jméno FO, ., s.r.o. s připojením Pozemků na komunikaci na pozemku p.č. 252/15 v k.ú. , adresa, .Ze dvou Smluv o advokátní úschově finančních prostředků číslo , hodnota, –1 a 1200788–2 z 23. 7. 2020 (čl. 19-23 a 25-29 spisu) uzavřených mezi žalobcem a), žalovanou, advokátní kanceláří , právnická osoba, a společností , právnická osoba, se podává, že žalobce a) se zavázal do advokátní úschovy složit částky 4 348 800 Kč a 4 423 600 Kč, kdy tyto prostředky měl být po splnění stanovených podmínek zaslány v částce 2x 3 600 000 společnosti , právnická osoba, a v částkách 748 800 Kč a 823 600 Kč zaslány žalované. Z výpisu bankovního účtu pro advokátní kancelář , právnická osoba, u Unicredit bank (čl. 24 spisu) vyplývá, že na něj dne 26. 8. 2020 byly složeny prostředky ve výši 4 423 600 Kč a 4 348 800 Kč, kdy tyto prostředky byly kompletně vyplaceny dne 11. 9. 2020 a 7. 10. 2020.Dle „Emisních podmínek dluhopisu společnosti , Anonymizováno, . – Dluhopis , Anonymizováno, , Anonymizováno, I (02/26)“ (čl. 264-268) byly žalobcem a) dne 7. 12. 2021 emitovány dluhopisy v jmenovité hodnotě 50 000 Kč, celkové hodnotě 18 000 000 Kč a s pevnou úrokovou sazbou 7,5 % p.a. Podle vyjádření společnosti , právnická osoba, z 27. 1. 2023 (čl. 269) byla celá emise dluhopisů úspěšně upsána. Ze Smlouvy o hypotečnímu úvěru mezi , právnická osoba, a žalobcem b) (čl. 252-262 spisu) se podává, že byl mezi těmito subjekty sjednán spotřebitelský úvěr na bydlení v celkové výši 5 188 525 Kč se zápůjční úrokovou sazbou 1,89 % p.a.Z „Oznámení zahájení společného řízení“ vydaného , právnická osoba, , adresa, , odbor výstavby ze dne 18. 10. 2021, č.j. MBE/62224/2021/VYST-Cp (na čl. 248-249 spisu), vyplývá zahájení společného řízení ve věci vydání povolení na stavbu dvou rodinných domů pro žalobce a), z obdobné listiny vydané totožným orgánem téhož dne pod č.j. MBE/62122/2021/VYST-Cp (čl. 246-247) se podává zahájení společného řízení ve věci vydání povolení na stavbu rodinného domu pro žalobce b). Z dvou Usnesení vydaných , právnická osoba, , adresa, , odbor výstavby ze dne 12. 1. 2022, č.j. MBE/02696/2022/VYST-Cp a MBE/02700/2022/VYST-Cp (na čl. 250-251 a 263 spisu), vyplývá zastavení společných územních a stavebních řízení ve věci novostavby rodinných domů žalobci a) a b), kdy z odůvodnění plyne, že důvodem zastavení je neodstranění vady žádosti spočívající v nedodání souhlasu vlastníka komunikace o připojení na komunikaci; dle sdělení totožného orgánu z 23. 2. 2022 (čl.250) byla žalobci a) vrácena projektová dokumentace k žádosti.4. Dále si soud vyžádal a připojil dva správní spisy , právnická osoba, , adresa, , odbor výstavby, sp. zn. 44082/2021/VÝST a 44086/2021/VÝST. Ze zde obsažených výzev ze dne 15. 11. 2021 se podává, že žalobci a) a b) byli tímto orgánem vyzváni, aby nejpozději do 31. 12. 2021 doložili souhlas vlastníka komunikace a pozemku parc. č. 252/15 s připojením na komunikaci, s tím, že pokud nebude tento nedostatek žádosti ve stanovené lhůtě odstraněn, bude řízení zastaveno; jiné vady žalobcům těmito výzvami vytknuty nebyly., právnická osoba, důkazu žalobci dále doložili rozsáhlou masu e-mailové komunikace mezi účastníky (založena na čl. 30 až 243). Po výzvě soudu žalobci označili ke svým skutkovým tvrzením jednotlivé zprávy, z nich vyplývají tyto podstatné skutečnosti:- v mailu z 10. 1. 2022 (čl. 311) žalobce b) vyjadřuje nelibost s průtahy s opatřením Souhlasu od žalované a žádá o kontakt přímo na developera , právnická osoba, ; dále upozorňuje žalovanou, že Souhlas je posledním chybějícím dokumentem a jeho absence by vedla k několikaměsíčnímu zdržení ve stavebním řízení- v mailu z 7. 2. 2022 (čl. 312) žalobce b) žalovanou upozorňuje na možné vymáhaní náhrady škody, pokud Souhlasy nebudou dodány včas- v mailu z 16. 2. 2021 (čl. 53 reverz), žalobce b) projevuje vůči žalované zájem o pozemek p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , neboť by takto vznikla nepřerušená řada čtyř domů- v mailu z 3. 1. 2022 (čl. 60) žalobce b) spolu s přáním k novému roku upomíná žalovanou na Souhlas pro všechny tři Pozemky- v mailu z 24. 2. 2022 (čl. 64 reverz) žalovaná sděluje žalobci b), že developer , právnická osoba, předá Souhlasy do několika pracovních dnů- v mailu z 9. 3 2022 (čl. 79 reverz) žalobce b) žalovanou upozorňuje, že absentující Souhlas brání získání stavebního povolení a u žalobců vede ke vzniku škody- v mailu z 21. 3. 2022 (čl. 80 reverz) se žalovaná omlouvá žalobci b) za dosud nedodané Souhlasy, ovšem s výpočtem škody nesouhlasí- v mailu z 6. 4. 2022 (čl. 83 reverz) se žalobce b) dotazuje žalované na stav s dodáním Souhlasu a upozorňuje žalovanou, že takto dojde zdržení ve stavebním řízení a zvyšování škody6. Právní posouzení věci: Podle ust. § 2951 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (díle také jen „o.z.“) se škoda nahrazuje uvedením do předešlého stavu; není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích. Dle § 2952 o.z. se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu7. Dle judikatury Nejvyššího soudu se o vztah příčinné souvislosti se jedná, vznikla-li škoda následkem protiprávního jednání škůdce. Protiprávním jednáním je i opomenutí či nečinnost tam, kde podle smlouvy bylo třeba jednat. (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2006, sp. zn. 25 Cdo 453/2005). Podle Rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 12. 2012, sp. zn. 25 Cdo 791/2011 se „za škodu v právní teorii i praxi považuje újma, která nastala (projevuje se) v majetkové sféře poškozeného (spočívá ve zmenšení jeho majetkového stavu) a je objektivně vyjádřitelná všeobecným e