30 C 85/2024-54 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobci se domáhali každý zaplacení částky 1 162 800 Kč s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení ve výši 14,75 % ročně z této částky od 17. 4. 2024 do zaplacení. Uvedli, že dne 9. 5. 2023 jako prodávající uzavřeli s žalovanou jako kupující kupní smlouvu č. 23O012NJ (dále jen „kupní smlouva“), touto smlouvou převedli na žalovanou každý svůj spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na pozemku parc.č. 434/8 v k.ú. , adresa, , o výměře 3877 m2, zapsaném v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště , jméno FO, na LV č. , hodnota, (dále jen „pozemek“). Kupní cena činila celkem 581 400 Kč, tedy pro každého z žalobců 290 700 Kč. Žalobci následně zjistili, že žalovaná nabytý podíl na pozemku o velikosti ½ prodala třetí osobě, společnosti , jméno FO, , Anonymizováno, za celkovou kupní cenu 2 907 000 Kč. Při přepočtu kupní ceny dle smlouvy s , jméno FO, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, činila cena za 1 m2 částku 1 499,60 Kč, což by odpovídalo částce 1 453 500 Kč na spoluvlastnický podíl obou žalobců, dle kupní smlouvy s žalobci činila cena za m2 částku 299,90 Kč. Plnění smluvních stran tak bylo v hrubém nepoměru a žalobci byli žalovanou neúměrně zkráceni ve smyslu § 1793 odst. 1 o.z., a to každý z nich nejméně o částku 1 162 800 Kč (1 453 500 Kč minus 290 700 Kč), čímž je naplněn judikatorní předpoklad pro aplikaci daného ustanovení, že neúměrným zkrácením je zkrácení přes polovinu. Žalobci dále uvedli, že uplatňují svá práva dle § 1793 odst. 1 o.z., avšak s ohledem na to, že žalovaná svým jednáním znemožnila navrácení v původní stav, požadují úhradu ve výši rozdílu mezi cenou obvyklou a cenou, kterou žalovaná uhradila každému z žalobců dle kupní smlouvy. Dle mínění žalobců by se měl soud rovněž zabývat otázkou platnosti kupní smlouvy, neboť při porovnání plnění dle této smlouvy a dle smlouvy mezi žalovanou a , jméno FO, , Anonymizováno, . je zřejmé, že plnění, které žalovaná obdržela od této společnosti, činilo 500 % plnění, které uhradila žalobcům. Takový nepoměr zakládá absolutní neplatnost kupní smlouvy s žalobci z důvodu jejího rozporu s dobrými mravy. Žalobci se nijak nevzdali práv z neúměrného zkrácení, ust. § 1794 o.z. se na danou věc nevztahuje, neboť žalobci neprohlásili, že by přijali plnění za cenu zvláštní obliby a hodnotu převáděného pozemku neznali ani znát nemohli, neboť pozemek nabyli darovací smlouvou a s prodejem nemovitostí nemají žádné zkušenosti. Žalobci neměli prostor si smlouvu předem prostudovat, žalovaná je kontaktovala telefonicky a smlouva byla uzavřena na pobočce , právnická osoba, , kam ji zástupce žalované přivezl, předal žalobcům k podpisu a vyplatil jim peníze v hotovosti.2. Žalovaná nároky žalobců sporovala a navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že v dané věci je třeba žalovat na zrušení smlouvy; doplnění, oč byli žalobci zkráceni, není jejich právem, ale právem žalované (alternativou facultas), a takový postup nemůže být zkrácenou stranou na straně zkracující vynucován. Žalobci by byli oprávněni požadovat navrácení do původního stavu pouze tehdy, pokud by smlouva byla zrušena, tento nárok však žalobci neuplatnili a ke dni 9. 5. 2024 prekludoval. Žalovaná poukázala na to, že žalobkyně se ve smlouvě vzdala práv z neúměrného zkrácení s tím, že ust. § 1793 a násl. o.z. je dispozitivní a strany se mohou dohodnout, že jej na své poměry neuplatní. K námitce absolutní neplatnosti smlouvy žalovaná uvedla, že tu nijak nezakládá skutečnost, že žalovaná pozemek následně prodala za vyšší cenu. Jakákoli následná jednání nemají na platnost smlouvy vliv. Je třeba na právní jednání hledět spíše jako na platné, nadto podle judikatury samotný nepoměr mezi vzájemným plněním k založení absolutní neplatnosti smlouvy nepostačuje. Jiné okolnosti, které by měly absolutní neplatnost smlouvy konstituovat, žalobci netvrdí. Žalovaná na ně nevyvíjela žádný nátlak, k uzavření smlouvy je nenutila, poskytla žalobcům návrh smlouvy k seznámení předem a ti měli dostatečný prostor na seznámení s jejím obsahem, což následně na základě svobodného rozhodnutí a vážné vůle učinili, Anonymizováno3. Soud zjistil tento skutkový stav: Mezi žalobci jako prodávajícími a žalovanou jako kupující byla dne 9. 5. 2023 uzavřena kupní smlouva č. 23O012NJ, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku za kupní cenu ve výši 581 400 Kč s tím, že každý z žalobců obdrží 290 700 Kč. V článku IV větě druhé smlouvy bylo uvedeno: „Prodávající podpisem této smlouvy prohlašuje, že se vůči kupujícímu vzdává jakéhokoliv nároku v souvislosti s § 1793 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.“ (zjištěno z uvedené kupní smlouvy č. 23O012NJ).4. Mezi žalovanou jako prodávající a společností , jméno FO, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . jako kupující byla dne 21. 12. 2023 uzavřena kupní smlouva č. , hodnota, , jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku za kupní cenu ve výši 2 907 000 Kč (zjištěno z kupní smlouvy č. , hodnota, ).5. Žalobci vyzvali žalovanou předžalobní výzvou datovanou 4. 4. 2024 k zaplacení částky ve výši 1 162 800 Kč každému z žalobců coby rozdílu mezi oběma kupními cenami; výzva byla doručena žalované dne 9. 4. 2024 (zjištěno z předžalobní výzvy a doručenky datové zprávy).6. Soud neprovedl žalobci navrhovaný důkaz ustanovením znalce k vypracování znaleckého posudku na ocenění pozemku k okamžiku uzavření kupní smlouvy mezi stranami, neboť to shledal nadbytečným s ohledem na dále uvedené právní posouzení věci, na něž by výsledek posudku neměl vliv. Soud neprovedl žalovanou navrhovaný důkaz rozsudkem zdejšího soudu ze dne 13. 5. 2024, č. j. 39 C 2/2024-54, neboť jej pokládal za součást její právní argumentace a nikoli důkazní prostředek prokazující skutkový stav, a pro nadbytečnost též neprovedl náhled části webových stránek žalované předložený žalobci směřující k prokázání tvrzení žalobců, že žalovaná obchoduje s nemovitostmi, neboť tuto okolnost nepovažoval mezi stranami za spornou a z níže uvedených důvodů ani za podstatnou.7. Právní posouzení: Podle § 1793 odst. 1 o.z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.8. Podle § 1974 odst. 2 o.z. právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.9. Podle § 1795 o.z. právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.10. Soud dospěl k závěru o nedůvodnosti žaloby. Z citovaného ustanovení § 1793 odst. 1 o.z. jednoznačně vyplývá, že zkrácená strana má právo požadovat zrušení smlouvy a navrácení do původního stavu, nemůže se nemůže domáhat doplnění, oč byla zkrácena, neboť takové právo jí citovaná norma nedává. „Zkrácená strana nemá právo volby; může požadovat jen zrušení smlouvy.“ (HULMÁK, Milan. Občanský zákoník V: závazkové právo: obecná část (§ 1721-2054): komentář. Velké komentáře. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2014). Doplnění, oč byla strana zkrácena, je tedy právem druhé smluvní strany, která ho může, ale nemusí využít, pokud chce smlouvu zachovat navzdory původnímu hrubému nepoměru plnění. Požadavek na zrušení smlouvy je tedy nezbytným prvkem toho, co žalobce musí požadovat, chce-li se domáhat práv dle § 1793 o.z., a není povinností, a ostatně ani právem soudu, aby tento požadavek namísto žalobce sám domýšlel, neboť takový postup by byl v přímém rozporu se zásadou dispozitivnosti, a ostatně i rovnosti účastníků. Soud má za to, že to platí i v případě, že druhá smluvní strana koupenou věc mezitím již prodala dále, jako je tomu v posuzované věci. Zrušení kupní smlouvy konstitutivním rozhodnutím soudu se lze domáhat bez ohledu na to, jestli druhá strana předmět plnění stále má, či nikoli. Z těchto důvodů shledal soud žalobu neopodstatněnou, neboť žalobci se nedomáhali zrušení kupní smlouvy uzavřené mezi stranami a nárok na pouhé zaplacení peněžité částky z ustanovení občanského zákoníku upravujících neúměrné zkrácení nevyplývá a toto právo žalobcům nepřísluší.11. Soud rovněž nemá za důvodnou námitku absolutní neplatnosti kupní smlouvy, kterou žalobci opřeli v zásadě opět výhradně jen o nepoměr vzájemných plnění. Vzájemný nepoměr plnění, dosáhne-li příslušné intenzity, je důvodem právě pro aplikaci institutu neúměrného zkrácení (avšak správným způsobem uvedeným soudem shora), a není na místě jej obcházet námitkou absolutní neplatnosti smlouvy. Takový postup by mohl vést k závěru, že by byla zcela obsolentní prekluzivní jednoroční lhůta pro možnost domáhat se práv z neúměrn