10 C 132/2022-376 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by došlo ke zrušení spoluvlastnictví k pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova s č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v katastrálním území , adresa, , v obci , adresa, , zapsaného na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném pro příslušné katastrální území Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „nemovitost“) tak, že nemovitost se přikáže do výlučného vlastnictví žalobkyni a žalobkyně uhradí žalované vypořádací podíl odpovídající výši spoluvlastnického podílu žalované – tj. 1/5 obvyklé ceny nemovitosti. Žalobkyně důvod ke zrušení spoluvlastnictví shledávala v tom, že nemovitost je v havarijním stavu, žalovaná není schopna a ochotna se podílet na nutných opravách a rekonstrukci nemovitosti, přičemž v důsledku stavu nemovitosti hrozí škoda, za kterou budou oba spoluvlastníci odpovědní (žalobkyně v rozsahu svého spoluvlastnického podílu, tj. 4/5). Žalobkyně a žalovaná přitom nejsou schopny spolurozhodovat o správě nemovitosti a nakládání s ní. Žalobkyně uvedla, že je připravena žalovanou okamžitě vyplatit.2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout z důvodu, že žaloba byla podána ve zjevně nevhodnou dobu a zrušení spoluvlastnictví by ji způsobilo závažnou újmu. O nevhodnou dobu se jedná z důvodu, že v nedávné minulosti došlo k překotnému růstu cen nemovitostí a žalovaná by za částku obdrženou jako vypořádání nebyla schopna najít odpovídající bydlení v dané lokalitě, kde dosud žila. Růst cen nemovitostí přitom neustále pokračuje a vypořádání dle znaleckého posudku již nebude v době pravomocného rozhodnutí aktuální. Závažnou újmu, kterou by zrušení spoluvlastnictví žalované způsobilo, spatřovala žalovaná v tom, že žalovaná nemovitosti obývá již více jak 50 let a chce zde bydlet i nadále. Jedná se o její domov, kde žila se svým manželem a kde má své zázemí i vzpomínky. K nemovitosti ji poutá silné citové pouto, které není možné vykompenzovat penězi. Žalovaná dále poukázala na svůj věk, tj. téměř 80 let, a skutečnost, že by pro ni bylo obtížné se stěhovat do nového a neznámého prostředí. Žalovaná dále namítla, že považuje podanou žalobu za zjevné zneužití práva, když žalobkyně dlouhodobě usiluje o odstěhování žalované z nemovitosti a žaloba má tak za účel zvýšit tlak na žalovanou, aby byla nucena vzdát se svého spoluvlastnického podílu výměnou za vypořádací podíl od žalobkyně.3. Z provedených důkazů a shodných tvrzení účastníků soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a učinil následující závěr o skutkovém stavu.4. Z výpisu z katastru nemovitostí k LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, a katastrální mapy včetně ortofotomapy, které jsou součástí znaleckého posudku , jméno FO, . , jméno FO, , soud zjistil, že žalobkyně a žalovaná jsou spoluvlastníky nemovitosti, přičemž žalobkyně vlastní spoluvlastnický podíl ve výši 4/5 a žalovaná spoluvlastnický podíl ve výši 1/5. Nemovitost je tvořena pozemkem o celkové výměře 1.403 m2, jehož součástí je hlavní stavba řadového rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , na který ze dvou stran přímo navazují sousední domy.5. Soud vzal za své skutkové zjištění shodné tvrzení účastníků řízení, že na pozemek je umožněn přístup z veřejné komunikace pouze ze strany, na které se nachází dům.6. Z dopisu právní zástupkyně žalobce ze dne 23. 7. 2020 označeného jako „Nabídka ke koupi spoluvlastnického podílu na nemovitosti“ soud zjistil, že žalobce nabízel v roce 2020 za odkup podílu žalované částku 3 500 000 Kč s případnou pomocí a součinností při hledání nového bydlení.7. Z výslechu jednatele žalované , jméno FO, soud zjistil, že podíl na nemovitosti nabyl jednatel od syna paní , jméno FO, v roce 2018 z důvodu neharmonického soužití rodiny. V roce 2019 jednatel nabízel panu Čechovi staršímu 3 500 000 Kč za jeho podíl a zajištění přestěhování, ale pan , jméno FO, si to rozmyslel. Po jeho smrti jednatel oslovil paní , jméno FO, , která nakonec odmítla nabídku 5 000 000 Kč za její podíl. Nemovitost obývá pouze žalovaná, která nemá finanční prostředky na celkovou rekonstrukci domu.8. Ze znaleckého posudku č. 2499/2025 ze dne 3. 2. 2025 vypracovaného , jméno FO, . , jméno FO, doplněného výslechem znalce , jméno FO, . , jméno FO, a doplňkem ke znaleckému posudku ze dne 9. 4. 2025, předloženým při jednání soudu dne 9.4.2025, soud zjistil, že hlavní stavba rodinného domu nacházejícího se na pozemku byla postavena v roce 1927. Dům není podsklepený, má 2 NP a půdu, která je částečně využitá jako obytné podkroví. Celkový stavebně technický stav rodinného domu velmi špatný až havarijní. Na objektu byly v minulosti provedeny pouze minimální stavební úpravy a údržba. Některé konstrukce jsou stavebně narušeny, přičemž přesný rozsah narušení by bylo možné určit až po jejich odkrytí. Nedostatečný je i stav hromosvodu a elektroinstalace v objektu rodinného domu, u které bylo revizním technikem z hlediska bezpečnosti stanoveno, že není vyhovující a schopná bezpečného provozu. Z tohoto , Anonymizováno, /2022 ze dne 17. 11. 2022 zpracovaného revizním technikem , jméno FO, a výzva ke zjednání nápravy stavebního úřadu ÚMČ , adresa, ze dne 18. 12. 2023 č. j. MCP8 , č. účtu, . Ze znaleckého posudku dále vyplývá, že pro plnohodnotné využití nutné celý objekt rekonstruovat, nicméně s ohledem na náklady takové rekonstrukce a zastaralost rodinného domu (s ohledem na aktuální standardy bydlení) je z hlediska vynaložených nákladů ekonomicky smysluplnější stavbu rodinného domu zbourat a postavit rodinný dům nový. Náklady na demolici mají negativní vliv na hodnotu nemovitosti. Na pozemku se dále nachází vedlejší stavba nezapsaná v KN – 5 stavebních buněk, na které je osazeno dalších 5 stavebních buněk. Stavba sloužila jako zázemí pro administrativní účely. Objekt je dlouhodobě nevyužíván. Tato stavba není v současné chvíli využitelná a má rovněž negativní dopad na hodnotu nemovitosti. Hodnota nemovitosti je proto tvořena hodnotou stavebního pozemku po odečtení nákladů na demolici stávajících budov nacházejících se na pozemku a uvedení pozemku do „čistého“ stavu. Ke shodnému závěru dospěli rovněž znalci , jméno FO, (viz znalecký posudek číslo , hodnota, -3/2022 ze dne 20. 1. 2022 zpracovaný , jméno FO, . , jméno FO, doplněný výslechem znalce , jméno FO, . , jméno FO, ) a , jméno FO, . , jméno FO, (viz znalecký posudek č. 1319/07/2022 ze dne 3. 10. 2022 zpracovaný , jméno FO, . , jméno FO, doplněný výslechem znalce , jméno FO, . , jméno FO, ). Na určení hodnoty nemovitosti tím způsobem, že bude určena obvyklá cena pozemku po zohlednění nákladů na odstranění stávajících staveb nacházejících se na pozemku, se tak shodli v podstatě všichni odborníci, kteří se stavem nemovitosti zabývali, a soud jejich závěry považuje za logicky odůvodněné a jako takovými se s nimi ztotožňuje.9. Pokud jde o posudek znalkyně , jméno FO, . , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne 13.5.2021 zpracovaný pro účely dědického řízení po zesnulém manželu žalované, který soud hodnotil jako listinný důkaz, a který stanovil obvyklou cenu nemovitosti ke dni 1.12.2020 na částku 14 000 000 Kč, tento považuje soud s ohledem na dobu, která uplynula od jeho zpracování, za zastaralý a jako takový pro stanovení ceny nemovitosti zcela nepoužitelný.10. Soud dále ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, ze dne 3. 2. 2025 vypracovaného , jméno FO, . , jméno FO, a výslechu tohoto znalce zjistil, že aktuální obvyklá hodnota pozemku bez zatížení stavbami (tzn. bez zohlednění nákladů na odstranění stávajících staveb) by byla 29 460 000 Kč, přičemž znalec vyšel z porovnávací metody, kdy vyhledal cenu obdobných pozemků nabízených k prodeji, kterou upravil o cenotvorné koeficienty (viz str. 27). Tento znalecký posudek shledal soud vzhledem k datu jeho vypracování pro učení obvyklé hodnoty nemovitosti jako vhodnější, než znalecký posudek původně předložený žalobkyní (viz znalecký posudek číslo , hodnota, ze dne 20. 1. 2022 zpracovaný , jméno FO, . , jméno FO, doplněný výslechem znalce , jméno FO, . , jméno FO, ), který byl ke dni vyhlášení rozsudku vzhledem k plynutí času a vývoji cen na trhu nemovitostí již méně odpovídající. Ostatně zpracování revizního posudku navrhla sama žalovaná, která původní znalecký posudek rovněž pokládala za již neaktuální.11. Cenu demoličních prací původně uvedenou ve znaleckém posudku znalec , jméno FO, . , jméno FO, následně korigoval v doplňku ke znaleckému posudku ze dne 9. 4. 2025 a jednotlivé položky podrobně vysvětlil při svém výslechu dne 9.4.2025 a to tak, že náklady demolice včetně odvezení a likvidace stavební suti na recyklační skládce vyčíslil na částku 1 557 040 Kč. Znalec dále uvedl, že kdyby uvažoval o nikoliv recyklační skládce, ale o skládce, na které by stavební suť již nebyla nijak využita, byly by dle jeho odhadu náklady na demolici podobné nákladům, jak je odhadl znalec , jméno FO, (viz znalecký posudek číslo , hodnota, -3/2022 ze dne 20. 1. 2022 zpracovaný , jméno FO, . , jméno FO, doplněný výslechem