12 C 365/2023-222 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobci se původně třemi samostatnými žalobami domáhali po žalované zaplacení částek 794 777 Kč s příslušenstvím (žalobkyně a), 582 057 Kč s příslušenstvím (žalobkyně b) a 606 697 Kč s příslušenstvím (žalobci c, d) z titulu vad nebytových jednotek, které žalobci zakoupili od původní žalované.2. V podrobnostech žalobci uvedli, že žalobkyně a) dne 25. 2. 2021 od původní žalované zakoupila nebytovou jednotku č. 72/2 (dále jen „Jednotka A“) budově č.p. 72, na pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, (dále také jen „Budova“) za částku 3 890 600 Kč, žalobkyně b) dne 26. 10. 2021 od původní žalované zakoupila v Budově nebytovou jednotku č. 72/3 (dále jen „Jednotka B“) za částku 2 827 000 Kč a žalobci c), d) dne 8. 3. 2021 od původní žalované zakoupili v Budově nebytovou jednotku č. 72/1 (dále jen „Jednotka C“) za částku 3 950 200 Kč (Jednotky , právnická osoba, dále společně také jen jako „Jednotky“). Ve všech Jednotkách se po jejich převzetí a užívání ze strany žalobců projevily obdobné závažné vady, spočívající v nadměrné vlhkosti v obvodových zdech a na stěnách Jednotek, což druhotně vede k vzniku plísní a opadávání malby ze stěn. Nadměrná vlhkost v Jednotkách byla potvrzena i znaleckým posudkem, kterým si žalobci nechali zpracovat společností , právnická osoba, . Žalobci vůči žalované uplatnili právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, kdy snížení uživatelské jakosti Jednotek stanovili na 20% kupní ceny Jednotek. Žalobkyně a) se tak po žalované domáhá zaplacení částky 794 777 Kč s příslušenstvím, žalobkyně b) 582 057 Kč s příslušenstvím a žalobci c), d) částky 606 697 Kč s příslušenstvím. Původní žalovaná však jejich nároky neuznala, kdy uvedla, že tvrzené vady Jednotek jsou pouze dočasným důsledkem nedávných stavebních úprav, případně, že ke vzniku vad přispěli sami žalobci nevhodným užíváním Jednotek, což žalobci jednoznačně odmítají. Nadto sama žalovaná předmětné Jednotky inzerovala ve vizualizaci obytného prostoru. Žalobcům, tak nezbylo, než se svého nároku domáhat soudní cestou.3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Co se týče údajné nadměrné vlhkosti v předmětných Jednotkách, jedná se dle žalované o přirozený , rodné přijmení, , vplývající z nedávné rekonstrukce Budovy, kdy zbytková vlhkost ze , právnická osoba, vlivem gravitace klesá do suterénních prostor, kde se nacházejí Jednotky a přibližně po dobu jednoho až dvou let dochází k vysychání této vlhkosti. Dále byly dle žalované v Jednotkách provedeny nevhodné stavební úpravy spočívající v nanesení neprodyšných nátěrů, které zabránily řádnému vysychání zbytkové vlhkosti. Všichni účastnící si zakoupili suterénní nebytové jednotky – ateliéry, čemuž odpovídá i jejich cena. Žalobci pak Jednotky v přímém rozporu s kolaudačním rozhodnutím a stanoveným způsobem využití neoprávněně využívají k dlouhodobému bydlení osob či ke krátkodobému komerčnímu ubytování cizinců, což vede k nadměrnému ulpívání vlhkosti na zdech.4. Tři řízení vedená u zdejšího soudu na základě podaných žalob žalobců po sp. zn. 12 C 365/2023, 13 C 140/2023 a 25 C 238/2023 byla usnesením ze dne 6. 12. 2023, č.j. 12 C 365/2023-69 z důvodu hospodárnosti spojena ke společnému řízení. V průběhu řízení zanikla v důsledku fúze sloučením původní žalovaná , právnická osoba, ., do právního postavení zanikající společnosti vstoupila nastupující společnost , právnická osoba, , Jméno žalované, . O změně na straně žalované bylo rozhodnuto usnesením ze dne 17. 9. 2024, č.j. 12 C 365/2023-110.5. Soud z listinných důkazů předložených účastníky zjistil následující podstatné skutečnosti:- dle kupní smlouvy z 25. 2. 2021 mezi původní žalovanou, jakožto prodávající a žalobkyní a), jakožto kupující, byla úplatně převedena Jednotka A za částku 3 890 600 (na čl. 10-14 spisu)- dle kupní smlouvy z 26. 10. 2021 mezi původní žalovanou, jakožto prodávající a žalobkyní b), jakožto kupující, byla úplatně převedena Jednotka B za částku 2 827 000 (na čl. 8-12 spisu 13 C 140/2023)- dle kupní smlouvy z 8. 3. 2021 mezi původní žalovanou, jakožto prodávající a žalobci c), d), jakožto kupujícími, byla úplatně převedena Jednotka C za částku 3 950 200 Kč (na čl. 9-14, spisu 25 C 238/2023, včetně plné moci na čl. 14-18)- dle protokolu o předání jednotky byla Jednotka A bez vad předána žalobkyni a) dne 26. 3. 2021 (čl. 16-17)- dle protokolu o předání jednotky byla Jednotka B bez vad předána žalobkyni b) dne 25. 10. 2021 (čl. 14-15 spisu 13 C 140/2023)- dle protokolu o předání jednotky byla Jednotka C bez vad předána žalobcům c), d) dne 9. 4. 2021 (čl. 20-21 spisu 25 C 238/2023)- dne 2. 3. 2023 všichni žalobci prostřednictvím právního zástupce třemi dopisy uplatnili vady jednotek u žalované spočívající v nadměrné vlhkosti a vyzvali původní žalovanou k poskytnutí slevy z kupní cen Jednotek ve výši 20% (čl. 18-19 spisu, čl. 16-17 spisu 13 C 140/2023, čl. 22-23 spisu 25 C 238/2023)- dne 21. 4. 2023 původní žalovaná právnímu zástupci žalobců třemi dopisy sdělila, že neuznává namítané vady Jednotek, které měly být způsobeny samotnými žalobci nedostatečným větrání, neodbornými úpravami a užíváním v rozporu se stavebními předpisy (čl. 20 spisu, čl. 18 spisu 13 C 140/2023, čl. 24 spisu 25 C 238/2023)- dle výpisu z katastru nemovitostí, LV , Anonymizováno, pro k.ú , adresa, , je žalobkyně a) vlastníkem Jednotky A a dále bytu č. , hodnota, v téže budově (na čl. 21-22)- dle výpisu z katastru nemovitostí, LV , Anonymizováno, pro k.ú , adresa, , je žalobkyně b) vlastníkem Jednotky B (čl. 19 spisu 13 C 140/2023)- dle výpisu z katastru nemovitostí, LV , Anonymizováno, pro k.ú , adresa, , jsou žalobci c), d) vlastníky Jednotky C (čl. 25 spisu 25 C 238/2023)- Městskou částí , adresa, byl dne 1. 12. 2021 kolaudační souhlas s užíváním Budovy (na čl. 65-67). Z rozhodnutí se mj. podává, že Jednoty jsou vymezeny jako nebytové prostory – ateliéry pro nerušící služby; při změnách Budovy bylo mj. změněno užívání 1. podzemního podlaží.- dle cenové nabídky od společnosti , právnická osoba, s. r. o. by předběžný rozpočet na odvlhčení a opravy zdi v Jednotce C byl v rozsahu 588 272 až 772 022 Kč bez DPH (na čl. 100)- dle cenové nabídky od společnosti , právnická osoba, s. r. o. by předběžný rozpočet na odvlhčení a opravy zdi v Jednotce A byl v rozsahu 743 697 až 957 447 Kč bez DPH (na čl. 101)- dle cenové nabídky od společnosti , právnická osoba, s. r. o. by předběžný rozpočet na odvlhčení a opravy zdi v Jednotce B byl v rozsahu 671 257 až 875 007 Kč bez DPH (na čl. 102)6. K důkazu byly soudem dále realizovány svědecké výpovědi tří svědků navržených žalovanou: , jméno FO, , externí řešitel reklamací pro žalovanou, , jméno FO, , externí zástupce při prodeji Jednotek a , jméno FO, , technik pro společnost , právnická osoba, . Svědek , jméno FO, uvedl, že v Budově řešil s kolegou drobné vady různých jednotek. Při tom ho kontaktovala obyvatelka (neví přesně o koho se jednalo) jedné z předmětných Jednotek, která ho upozornila na přítomnou vlhkost. Následně se byl podívat nejspíše do dvou z předmětných Jednotek, kdy zjistil, že na stěně je nanesena silikonová stěrka, která se nafoukla a odlupovala; nejednalo se o vzlínající vlhkost. Paní poučil o správné technice větrání. U jedné jednotky bylo před její prohlídkou nutno dle svědka počkat, než odsud odejde větší množství přítomných osob. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že v rámci své pracovní náplně nabízela jednotky v předmětné Budově k prodeji, prodávala i jednotky , právnická osoba, žalobkyním a), b). Klientům při prodeji zdůrazňovala, že se jedná o nebytové prostory vhodné např. jako kanceláře, což bylo zohledněno v jejich ceně. Svědkyni je ovšem známo, že jednotky jsou nabízeny ke krátkodobému bydlení turistů na stránkách typu Booking. V Budově svědkyně vídala a dosud vídá matku žalobkyně a), není však schopna říci, zda by tato osoba užívala Jednotku A k trvalému bydlení. O vadách Jednotek ani o vztazích mezi účastníky svědkyni není nic známo; klienty neupozorňovala na problematiku vlhkosti v jednotkách, pouze všem kupujícím dávala obecné upozornění stran řádného topení a větrání. Svědek , jméno FO, sdělil, že v předmětné Budově byl řešit vady Jednotek přibližně dvakrát, ovšem jednalo se jiné závady (elektřina, otevírání okna). Při návštěvě na něj Jednotka A působila, že je užívána jako bytový prostor. Problematiku vlhkosti s žalobci neřešil; v obecné rovině ohledně předmětných Jednotek uvedl, že jsou malé podlahové plochy, což v kombinaci se slabým větráním vede ke zvýšené vlhkosti.7. Žalobci k důkazu předložili znalecký posudek znalecké kanceláře , právnická osoba, č. 1105/2022 (čl. 138-190 spisu, kopie na čl. 23-48) a jeho dodatek č. , hodnota, (na čl. 192-203, kopie na čl. 120-126 spisu). K závěrům posudku byl soudem vyslechnut odpovědný zástupce zhotovitele , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, Ten uvedl, že na žádost žalobců provedl šetření v Jednotkách ohledně namítané vlhkosti, měřícím přístrojem byla zjišťována vlhkost zdiva až do hloubky 5 cm. Přímo na povrchu zdí vlh