18 C 296/2022-137 — Obvodní soud pro Prahu 9

Žalobkyně se svým návrhem z , datum, domáhala, aby soud uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni částku , částka, s příslušenstvím a náklady řízení. Svůj návrh odůvodnila tím, že uzavřela se žalovanými dne , datum, kupní smlouvu č. , Anonymizováno, , na základě které mělo dojít k převodu bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v nemovitosti č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti , Anonymizováno, na společných částech budovy a pozemku a rovněž tak spoluvlastnického podílu o velikosti , Anonymizováno, na nebytové jednotce č. , Anonymizováno, – garáž, se kterým mělo být spojeno právo užívání garážového stání č. , hodnota, a č. , hodnota, (dále jen „nemovitost“ nebo „předmětné nemovitosti“). Nemovitost žalobkyně vyhledala na webovém serveru Sreality, pod kterým byl veden inzerát pod , Anonymizováno, . Inzerentem uvedeného inzerátu byla společnost , Anonymizováno, , právnická osoba, , právnická osoba, ., IČ , IČO, , sídlem , adresa, (dále jen „realitní kancelář“). Žalobkyně řádně dle uzavřené smlouvy uhradila prostřednictvím úschovního účtu realitní kanceláře kupní cenu nemovitostí ve výši , částka, poníženou o provizi realitní kanceláře ve výši , částka, . Reálně tak byla žalovaným z úschovy účtu vyplacena částka , částka, . Dle čl. III. odst.1 kupní smlouvy bylo sjednáno, že kupní cena za spoluvlastnický podíl na nebytovém prostoru č. , Anonymizováno, je ve výši , částka, . Na základě uvedené kupní smlouvy byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to dne , datum, pod sp.zn. , Anonymizováno, . Dne , datum, došlo k fyzickému předání předmětných nemovitostí, přičemž fyzicky byla ze strany žalovaných předána žalobkyni i dvě parkovací garážová stání, konkrétně č. , hodnota, a , Anonymizováno, včetně dvou přístupových klíčů k parkovací garáži. Žalobkyně počátkem srpna 2021 obdržela od výboru Společenství vlastníků , adresa, , IČ , IČO, (dále jen „SVJ“) informaci, že vlastní pouze takový podíl na společných částech nebytového prostoru, který ji opravňuje v rozporu s tím, co bylo uvedeno v inzerátu realitní kanceláře a v kupní smlouvě a v předávacím protokolu k užívání pouze jednoho garážového stání. Následně předsedkyně výboru SVJ, paní , jméno FO, , předala žalobkyni kontakt na dosavadní vlastníky spoluvlastnického podílu na nebytovém prostoru za účelem řešení vzniklé situace, když tímto byli pan , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , kteří měli uvedený spoluvlastnický podíl opravňující k užívání jednoho garážového stání v SJM. Žalobkyně dne , datum, kontaktovala formou SMS dosavadního vlastníka spoluvlastnického podílu na nebytovém prostoru, konkrétně paní , jméno FO, , která žalobkyni nabídla k odkupu podíl na nebytovém prostoru č. , Anonymizováno, , se kterým je spojeno právo užívání jednoho parkovacího garážového stání. Dosavadní vlastník spoluvlastnického podílu na nebytovém prostoru popsal žalobkyni situaci, ke které došlo v roce 2010, kdy prodával dosavadní vlastník spoluvlastnického podílu na nebytovém prostoru bytovou jednotku, parkovací garážová stání a jedno venkovní stání, kdy kupujícími byli žalovaní. Katastrální úřad udělal chybu v zápisu do listiny vlastnictví a jedno parkovací garážové stání nepřevedl na žalované. Žalovaní neinformovali katastrální úřad o této chybě a nenechali se zapsat jako noví majitelé. Žalobkyně se na základě zjištěných skutečností opakovaně telefonicky obracela na realitní kancelář s tím, aby věc byla uvedena do požadovaného stavu a aby realitní kancelář zajistila nápravu, realitní kancelář žalobkyni sdělila, že úmyslem dosavadního vlastníka spoluvlastnického podílu na nebytovém prostoru bylo převést na žalované takový spoluvlastnický podíl na nebytovém prostoru, se kterým je spojeno právo užívání dvou parkovacích garážových stání, nikoli právo užívat jedno garážové stání, k čemuž však reálně nedošlo. Právní zástupce realitní kanceláře dále žalobkyni doporučil kontaktovat dosavadního vlastníka spoluvlastnického podílu a s ním věc vyřešit. Následně došlo k uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní a manželi , jméno FO, týkající se spoluvlastnického podílu opravňující užívání jednoho garážového stání. Žalobkyně se vůči žalovaným domáhá vydání bezdůvodného obohacení ve výši , částka, , neboť dle kupní smlouvy část kupní ceny ve výši , částka, se vztahuje k takovému spoluvlastnickému podílu na nebytovém prostoru, se kterým má být spojeno právo užívání dvou parkovacích garážových stání, nikoli pouze jednoho. Dále se žalobkyně domáhá vůči žalovaným úhrady smluvní pokuty ve výši , částka, představující 5 % z kupní ceny, neboť žalobkyně na základě řešení předmětného problému zjistila, že po uplynutí lhůty stanovené v kupní smlouvě došlo k porušení smluvní povinnosti žalovaných, neboť v rozporu s kupní smlouvou nedošlo k výmazu zástavního práva váznoucího na nemovitostí převáděné kupní smlouvou, které bylo zřízeno ve prospěch , právnická osoba, . Žalobkyně se rovněž domáhá úhrady smluvní pokuty ve výši 2 x , částka, za porušení smluvní povinnosti ze strany žalovaných uvedené v čl. VII. bod 6 kupní smlouvy týkající se uvedení nepravdivých údajů v předmětu koupě – nemožnost užívání dvou parkovacích stání a rovněž tak že na nebytovém prostoru s právem užívání jednoho parkovacího stání jako předmětu převodu váznou dluhy vůči SVJ v podobě neuhrazených poplatků za správu a užívání.Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Poukázali na skutečnost, že žalobkyně měla za to, že s daným spoluvlastnickým podílem jsou spjatá dvě garážová stání, nicméně se spoluvlastnickým podílem je vázáno pouze jedno garážové stání tak, jak vyplývá i z výpisu z katastru nemovitostí. Žalobkyně po tomto zjištění kontaktovala vlastníky spoluvlastnického podílu o velikosti , Anonymizováno, na nebytové jednotce č. , Anonymizováno, – manžele , jméno FO, - a uzavřela s nimi kupní smlouvu, na základě které jí byl převeden spoluvlastnický podíl na druhé garážové stání za částku , částka, . Žalovaní poukázali na skutečnost, že je nutné oddělit spoluvlastnický podíl a garážové stání. Poukázali na skutečnost, že předmětem převodu je spoluvlastnický podíl, s nímž je spojeno právo užívání garážového stání, kdy předmětem koupě nebylo garážové stání, ale byl to převod spoluvlastnického podílu, který byl řádně převeden tak, jak bylo v kupní smlouvě specifikováno a na straně žalovaných tak nemohlo dojít k bezdůvodnému obohacení. Rovněž uvedli, že žalobkyně kupovala byt prostřednictvím realitní kanceláře a kupní smlouva byla zpracována advokátem a žalobkyně tak měla možnost skutečnosti uvedené v kupní smlouvě si ověřit jak u zprostředkovatele z oboru realit, tak i u daného advokáta a rovněž tak údaji uvedenými v katastru nemovitostí, když z prohlášení vlastníka je zřejmé, že spoluvlastnický podíl na společných částech budovy v rozsahu , Anonymizováno, odpovídá možnosti užívat jedno garážové stání. Žalovaní rovněž uvedli, že bezdůvodné obohacení na straně žalovaných nevzniklo, a i v případě, pokud by byla žaloba podána důvodně, nejednalo by se o bezdůvodné obohacení, neboť bezdůvodné obohacení má pouze subsidiární charakter a subsidiární je právě kupříkladu vůči nárokům ze smluv tak, jak judikoval i Nejvyšší soud s tím, že tam, kde právní důvod existuje, není splněna jedna ze základních podmínek vzniku bezdůvodného obohacení dle ust. § 2991 o.z. Rovněž uvedli, že kupní smlouva mezi účastníky je stále platná, když nároky z bezdůvodného obohacení a nároky vyplývající ze smluv se vzájemně vylučují. Spoluvlastnický podíl byl řádně převeden na žalobkyni, když posléze bylo zjištěno, že nevykazuje vlastnosti deklarované ve smlouvě a bylo by tak možné uplatnit nároky z vadného plnění, což však žalobkyně neučinila. Dále poukázali i na skutečnost, že žalobkyně spoluvlastnický podíl na nebytovém prostoru opravňující užívání druhého garážového stání od manželů , jméno FO, zakoupila za cenu , částka, , tedy částku podstatně nižší, než jakou se žalobkyně vůči žalovaným domáhá. Pokud se pak týká smluvní pokuty na neprovedení výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí, pak povinnost žalovaných k její úhradě je rovněž nestíhá. Uvedli, že žalovaní učinili veškerou možnou aktivitu, kterou mohli pro to, aby bylo zástavní právo vymazáno a svému smluvnímu závazku dostáli. Jak vyplývá ze sdělení banky, vydání listin potřebných k výmazu zástavního práva, je činěno automaticky, když tyto listiny byly doručovány žalobkyni tak, aby na základě nich mohlo dojít k výmazu zástavního práva. Vlastníkem zástavy byla k datu vystavení dokumentace žalobkyně a z tohoto důvodu tak byly doklady zasílány k jejím rukám, nicméně zásilka se vrátila nevyzvednutá. Nemůže jít tedy k tíži žalovaných, že k výmazu zástavního práva v zamyšleném časovém horizontu nedošlo, neboť zde byla potřebná nezbytná součinnost žalobkyně, kterou však nevyvinula. Žalobkyně se tak nemůže domáhat úhrady smluvní pokuty ve výši 5 % z kupní ceny a rovněž tak ani úhrady smluvní pokuty ve výši , částka,