40 C 373/2024-43 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobce se žalobou domáhá určení, že žalovaný je povinen s účinností od , datum, platit žalobci měsíční nájemné ve výši , částka, (, částka, za 1 m2) za užívání bytu číslo , hodnota, nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží domu č.p., Anonymizováno, , který je součástí pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, , k.ú. , právnická osoba, , obec , adresa, a nachází se na adrese , adresa, (dále jen byt).2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s odůvodněním, že žalobcův návrh na zvýšení nájemného neobsahoval veškeré náležitosti vyžadované § 2249 odst. 1 o.z., kdy nebylo ze strany žalobce doložena výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase, a k takovému návrhu se tedy nepřihlíží.3. Důkazy v řízení provedenými zjistil soud následující skutečnosti rozhodné pro posouzení věci. Žalobce s žalovaným dne , datum, uzavřel nájemní smlouvu, jejíž předmětem je nájem bytu. Žalobce pověřil správou objektu, ve kterém se nachází byt obchodní společnost , právnická osoba, ., IČO: , IČO, , se sídlem , adresa, , a to příkazní smlouvou k zajištění agendy spojené se správou bytů a nebytových prostor v nemovitostech městské části , adresa, /, Anonymizováno, ze dne , datum, . Dle nájemní smlouvy je žalovanému stanoveno měsíční nájemné ve výši , částka, za 1 m2 (nájemní smlouva č. , Anonymizováno, ze dne , datum, ).Usnesením Rady městské části , adresa, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, bylo rozhodnuto, že se dosavadní výše nájemného ve všech bytech, které má ve svěřené správě žalobce, zvyšuje na , částka, za m2 a měsíc (usnesení Rady městské části , adresa, č.: , Anonymizováno, ze dne , datum, ).Znaleckým posudkem č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, , vypracovaným , jméno FO, , soudní znalkyní v oboru ekonomika-ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků, bylo stanoveno, že obvyklé nájemné v lokalitě k. ú. , právnická osoba, , ve které se nachází byt, činí částku ve výši , částka, /m2 u bytů do 50 m2 a , částka, /m2 u bytů nad 50 m2 (znalecký posudek č. , hodnota, -24 ze dne , datum, ).Dopisem ze dne , datum, žalobce navrhl žalovanému v souladu s § 2249 o.z. zvýšení nájemného z částky , částka, za 1 m2 na částku , částka, za 1 m2, tedy o částku , částka, , což je navýšení o 20 %. Součástí dopisu bylo tvrzení o tom, že žalobce nechal zpracovat znalecký posudek, dle kterého v lokalitě, kde se nachází byt, činí obvyklé nájemné částku ve výši , částka, /m2 u bytů do 50 m2 a , částka, /m2 u bytů nad 50 m2 (návrh pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne , datum, včetně dodejky a plné moci ze dne , datum, , evidenční list č. , Anonymizováno, ze dne , datum, ).Žalovaný na návrh na zvýšení nájemného reagoval dopisem ze dne , datum, , ve kterém namítal, že mu není jasné, z jakého důvodu má dojít ke zvýšení nájemného. Zároveň uvedl, že sporuje oprávněnost nároku žalobce na zvýšení nájemného s tím, že žalobce odkazuje na znalecký posudek, který má být podkladem ke zvýšení nájemného, ale tento posudek nebyl žalovanému, přes jeho žádosti, předložen (dopis ze dne , datum, ).Z ostatních důkazů provedených v tomto řízení soud nezjistil žádné skutečnosti rozhodné pro posouzení věci.4. Lze učinit následující závěr o skutkovém stavu. Návrh žalobce na zvýšení nájemného ze dne , datum, je neplatný, protože nebylo doloženo ze strany žalobce splnění podmínek dle § 2249 o.z., a v souladu s tímto ustanovením se k návrhu nepřihlíží.Žalobce s žalovaným dne , datum, uzavřeli nájemní smlouvu, jejíž předmětem je nájem bytu, s tím, že měsíční nájemné bylo stanoveno ve výši , částka, za 1 m2 a nájemní smlouva trvá dodnes. Usnesením rady žalobce ze dne , datum, bylo rozhodnuto, že se dosavadní výše nájemného ve všech bytech, které má ve svěřené správě žalobce, zvyšuje na , částka, za m2 a měsíc; toto rozhodnutí se týká i bytu. Dopisem ze dne , datum, žalobce navrhl žalovanému v souladu s § 2249 o.z. zvýšení nájemného z částky , částka, za 1 m2 na částku , částka, za 1 m2, tedy o částku , částka, , což je navýšení o 20 %. Součástí dopisu bylo tvrzení o tom, že žalobce nechal zpracovat znalecký posudek, dle kterého v lokalitě, kde se nachází byt, činí obvyklé nájemné částku ve výši , částka, /m2 u bytů do 50 m2 a , částka, /m2 u bytů nad 50 m2. Ohledně těchto svým tvrzení žalobce odkázal na závěry znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, .Soud se zabýval řádností návrhu na zvýšení nájemného učiněného žalobcem dne , datum, , protože žalovaný namítl, že žalobce v rámci svého návrhu na zvýšení nájemného nedodržel zákonné podmínky stanovené § 2249 o.z., kdy k návrhu nedoložil srovnatelnou výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. V dané věci soud vyšel z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , datum, sp. zn. , spisová značka, .Proces zvyšování nájemného z bytu zákon upravuje jako dvoufázový – nejprve musí účastníci nájemního vztahu jednat o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 2249 odst. 1 o. z.) a teprve v případě jeho neúspěchu rozhodne na návrh pronajímatele o zvýšení nájemného soud (§ 2249 odst. 3 o. z.). Nedojde-li k dohodě účastníků o nové výši nájemného a jsou-li splněny zákonné předpoklady, soud rozhodne o obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určit (s účinností od podání žaloby) konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) v řízení podle § 2249 odst. 3, 4 o.z. Žaloba na určení výše nájemného (§ 2249 odst. 3 o.z.) je žalobou určovací (právotvornou), nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, byť s účinky od podání žaloby (§ 2249 odst. 3 poslední věta o.z.). První fáze, která je obligatorní, začíná písemným návrhem pronajímatele, v němž nájemci navrhne zvýšení nájemného (§ 2249 odst. 1 o. z.) a končí (§ 2249 odst. 3 o. z.) tím, že nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu sdělí pronajímateli, že s návrhem souhlasí, popř. počínaje prvním dnem třetího měsíce následujícího po jeho dojití začne zvýšené nájemné platit, nebo dá pronajímateli najevo svůj nesouhlas (ať již výslovně nebo tím, že nechá marně uplynout zákonem stanovenou dvouměsíční lhůtu, aniž by začal zvýšené nájemné hradit. Cílem první fáze procesu zvyšování nájemného je umožnit stranám dohodnout se o úpravě výše nájemného mimosoudně. Druhá fáze začíná podáním žaloby pronajímatele o určení (nové) výše nájemného u soudu, kterou se soud může zabývat jen v případě, že žalobě předcházela první fáze; tedy jen v případě, že se pronajímatel neúspěšně pokusil o mimosoudní dohodu o zvýšení nájemného. Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. (tedy návrh, kterým začíná první fáze procesu zvyšování nájemného) je návrhem na změnu smlouvy o nájmu bytu, pro který stanoví zákon (stejně jako pro nájemní smlouvu v § 2237 o. z.) písemnou formu. Jedná se o jednostranné adresované hmotněprávní jednání; musí proto splňovat obecné náležitosti právního jednání, musí být adresován a doručen nájemci. Z jeho obsahu musí být zřejmé, od kdy má být nájemné zvýšeno, a musí být zřejmá i jeho navrhovaná výše. V § 2249 odst. 1 o.z. jsou stanoveny také další podmínky, které musí návrh pronajímatele splňovat. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného jen do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než 20 % a zvýšení nájemného může nájemci navrhovat až po uplynutí 12 měsíců od poslední změny výše nájemného. Podle § 2249 odst. 1 o.z. se k návrhu, který bude učiněn dříve, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek stanovených v tomto ustanovení, nepřihlíží.Úprava dvoufázového procesu zvyšováni nájemného, kdy v první fázi jednají strany o dohodě o nové výši nájemného, o níž se pronajímatel musí vždy pokusit (neúspěšné absolvování první fáze je hmotněprávní, obligatorní, podmínkou pro podání žaloby u soudu), klade zvýšený důraz na úpravu výše nájemného dohodou stran, bez ingerence soudu. Současně omezeními, kterými je v první fázi procesu zvyšování nájemného pronajímatel vázán, motivuje nájemce k uzavření takovéto mimosoudní dohody. Nájemce by měl být z návrhu schopen posoudit, zda pronajímatelem navrhované zvýšení odpovídá podmínkám stanoveným v § 2249 odst. 1 o.z., aby mohl zvážit, zda má akceptovat návrh na dohodu o nové výši nájemného. Je-li jednou z podmínek, že pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase, musí doložit i splnění této podmínky. Z návrhu pronajímatele by tedy mělo vyplývat, že výše nájemného, kterou nově navrhuje, nepřekračuje výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Povinnost doložit splnění podmínek, výslovně stanovenou v § 2249 odst. 1 o.z., tedy i výši srovnatelného obvyklého nájemného, nelze považovat za zbytečný formalismus a nadbytečnou zátěž pro pronajímatele. Koneckonců pronajímatele vede k zahájení první fáze zvýšení nájemného (zaslání návrhu nájemci) zpravidla jeho mínění, že současná výše nájemného již neodpovídá o