35 C 117/2019-410 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti uvedené ve výroku I tohoto rozsudku (tj. bytové jednotce č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, spoluvlastnickému podílu o velikosti , Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, a spoluvlastnickému podílu o velikosti , Anonymizováno, na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , dále i jen „bytová jednotka“ nebo „nemovitost“) a vypořádání spoluvlastnictví přikázáním nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce za přiměřený vypořádací podíl. Žalobce uvedl, že je podílovým spoluvlastníkem id. ½ uvedené nemovitosti, žalovaná je spoluvlastníkem ve stejném rozsahu. S ohledem na nedobré vztahy mezi účastníky není společné soužití možné. Žalobce má k nemovitosti blízký vztah, žil zde po celé své dětství. Bytovou jednotku chce do svého výlučného vlastnictví, neboť má 5 dětí a jeho prioritou je zajištění jejich bytové potřeby, jelikož v současné době nežijí všichni pospolu. Ke znaleckému posudku k obvyklé ceně nemovitosti zpracovaného dle zadání soudu žalobce uvedl, že posudek plně nereflektuje stav bytové jednotky, jako např. zastaralé vodovodní a kanalizační rozvody, elektroinstalace apod. Byt není tepelně odizolovaný a je umístěn vedle hlavních vchodových dveří. Otřesy z otevírání a zavírání dveří, i z procházení ostatních obyvatelů domu, se přenášejí do všech pokojů v bytě. Do bytové jednotky se rovněž nese hluk z ulice. Nemovitost není dostatečně prosvětlena, neboť je orientována na východ - západ. Ze západní strany stíní pokoj třináctipatrový sousední dům. Bytová jednotka není umístěna ani u metra nebo tramvaje a v okolí je pouze jedna zastávka autobusu. V blízkosti nejsou umístěny žádné popelnice a je zde rovněž nedostatečný počet parkovacích míst. V posudku absentují fotografie všech pokojů v bytové jednotce, jako i fotografie dokládající zatékání do nemovitosti, podrobný plánek bytu, ale i výpočet koeficientu opotřebení bytového vybavení. Z posudku není zřejmý stav nemovitostí, které znalkyně použila pro porovnání s předmětnou bytovou jednotkovou a absentuje rozbor nákladů, které by byly nutné pro uvedení bytu do standardního stavu. Ke schopnosti zaplatit protistraně vypořádací podíl žalobce vyjádřil připravenost vyplatit vypořádací podíl ve lhůtě 3 měsíců, a to to z hypotečního úvěru, který pro ten účel sjednal u , právnická osoba, . Uvedl, že z hypotečního úvěru ve výši , částka, bude rovněž refinancována půjčka žalobce u , Anonymizováno, , jméno FO, ve výši , částka, .2. Žalovaná se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví účastníků souhlasila a žádala, aby bytová jednotka byla přikázána do jejího výlučného vlastnictví za vypořádací podíl ve výši určené znaleckým posudkem. Spolubydlení se žalobcem a jeho rodinou rovněž vyloučila. Žalovaná uvedla, že v nemovitosti bydlí prakticky celý život a nemá možnost jiného bydlení. Ke znaleckému posudku žalovaná uvedla, že nesouhlasí se stanovenou výší obvyklé ceny nemovitosti, měla za to, že cena bytové jednotky je výrazně nižší s ohledem na původní stav a nutnost rekonstrukce. Ve znaleckém posudku dle žalované absentují údaje o stavu a vybavenosti bytu. Znalkyně rovněž nevzala v potaz hluk z bytů nacházejících se nad oceňovanou bytovou jednotkou, z chodby a hluk způsobený domovními dveřmi nacházejícími se na obou stranách bytového domu. Znalkyně dále nezohlednila umístění bytové jednotky v přízemí. Nemovitost by měla být přikázána žalované, neboť bytovou jednotku dlouhodobě užívá, stará se o ni a má zde vytvořené sociální vazby. Žalobce se naopak z bytu odstěhoval před 35 lety. Vypořádací podíl by žalovaná hradila z hypotečního úvěru. Uvedl, že spol. , Anonymizováno, a.s. žalované přislíbila hypoteční úvěr ve výši , částka, . Částku ve výši , částka, je žalovaná schopna uhradit z úspor, které má k dispozici na účtu. Žalovaná chce bytovou jednotku do budoucna využít k zajištění pomoci a péči dětem bez rodičů nebo dětem, které se ocitly v přechodné krizové situaci, a proto podala žádost o zařazení do systému pěstounské péče. Ke smlouvě o hypotečním úvěru uzavřené mezi žalobcem a , Anonymizováno, žalovaná tvrdila, že tato nemůže zajistit financování vypořádacího podílu, resp. žalobcem sjednaný finanční produkt nelze na financování vypořádacího podílu použít. Žalovaná tvrdila, že bylo vůlí otce účastníků, aby bytovou jednotku po jeho smrti užívala výhradně žalovaná.3. Žalobce se původní žalobou domáhal po žalované i zaplacení částky , částka, jako finanční hodnoty odpovídající tomu, že v době od května , Anonymizováno, do října , Anonymizováno, (, Anonymizováno, měsíců) byl žalobce vyloučen z užívání bytu, přestože byl jeho spoluvlastníkem. Žalovaná částka odpovídá násobku , Anonymizováno, měsíců a částky , částka, za každý měsíc „bezdůvodného“ užívání předmětného bytu žalovanou. Tento žalobní požadavek byl rozhodnutím ze dne , datum, soudem vyloučen k samostatnému řízení a bude dále řešen pod sp. zn. 35 C 47/2025.4. Žalovaná v průběhu předmětného řízení dne , datum, navrhla odklad zrušení a vypořádání spoluvlastnictví na dobu dvou let. O návrhu na odklad rozhodl zdejší soud částečným rozsudkem ze dne 5. 9. 2024, č. j. 35 C 117/2019-271, který nabyl právní moci dne 10. 2. 2025.5. Z provedeného dokazování a nesporných tvrzení stran učinil soud následující skutková zjištění.6. Otec účastníků , tituly před jménem, , jméno FO, , zemřelý dne , datum, , byl ke dni své smrti vlastníkem id. 2/3 podílu na nemovitosti. Usnesením Obvodního soudu pro Prahu 10 č.j. 27 D 109/2019-995 ze dne 7. 7. 2023, které nabylo právní moci dne 20. 2. 2024, bylo potvrzeno, že majetek náležející do pozůstalosti (včetně podílu na předmětné nemovitosti) nabývají podle dědických podílů ze zákona rovným dílem žalobce jako pozůstalý syn a žalovaná jako pozůstalá dcera po , tituly před jménem, , jméno FO, (nesporné tvrzení stran, citované rozhodnutí soudu).7. Žalobce a žalovaná jsou ke dni rozhodování soudu evidováni v katastru nemovitostí jako spoluvlastníci předmětné bytové jednotky. Každý z účastníků je vlastníkem podílu na nemovitosti v rozsahu id. 1/2 (viz informativní výpis z katastru nemovitostí).8. Znalkyně ustanovená soudem , právnická osoba, , , tituly za jménem, určila obvyklou cenu předmětné bytové jednotky částkou , částka, . Osobně si bytovou jednotku prohlédla dne , datum, . Obvyklou cenu stanovila porovnávacím způsobem, kdy vycházela z reálných (kupních) cen nemovitostí v dané oblasti, inzertních nabídek, informací a fotografií pořízených v prostorách nemovitosti. Znalkyně zohlednila, že parkování v dané lokalitě je nedostatečné, dostupnost městskou hromadnou dopravou je velmi dobrá. Rovněž přihlédla k občanské vybavenosti okolí bytové jednotky, jejímu umístění, rozloze, technickému stavu a vybavenosti. Jako srovnávací vzorek použila čtyři bytové jednotky, z toho dvě na , adresa, a dvě na , adresa, . V rámci porovnávání jednotek přihlédla k indexu bydlení, lokalitě, velikosti podlahové plochy, provedení a vybavení, celkovému stavu, typu vlastnictví a umístění bytu (viz znalecký posudek znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, k obvyklé ceně předmětné nemovitosti ze , datum, ).9. Znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, v rámci výpovědi při ústním jednání uvedla, že na závěrech písemného posudku setrvává. Při znaleckém zkoumání vycházela z nabídek na serveru , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , a to jak ze současných, tak i starších inzertních nabídek, propojených s informacemi o prodeji. U všech čtyř srovnávaných nemovitostí měla znalkyně k dispozici jak inzertní nabídku, tak i realizovanou kupní cenu. Jako srovnávací vzorek vybrala byty v původním stavu určené ke kompletní rekonstrukci v oblasti , adresa, a , Anonymizováno, . Jeden ze srovnávaných bytů je situován v přízemí. Jelikož bytovou jednotku srovnávala s nabídkami bytů již ve špatném technickém stavu, ponechala koeficient , Anonymizováno, . Informace o hlučnosti neměla ani v případě předmětného bytu ani u srovnávaných nemovitostí, nicméně vycházela z toho, že v bytech v přízemí panelových domů je obecně vyšší hlučnost a tuto skutečnost zohlednila v koeficientu , Anonymizováno, . Ve výsledné ceně je rovněž zohledněn fakt, že v bytové jednotce neproběhla od roku , Anonymizováno, žádná rekonstrukce ani jiné opravy. Otázka tepelné izolace byla rovněž zohledněna to skrze porovnání obdobného bytu situovaného v přízemí, jako i nedostatečné prosvětlení nemovitosti a její přístupnost z ulice (ve vztahu k možnosti vykradení takové bytové jednotky). , adresa, a otřesy se v panelových domech standardně vyskytují. Dostupnost městské hromadné dopravy je zohledněna v koeficient , Anonymizováno, . Situace ohledně parkování je špatná na celém území , Anonymizováno, u panelových domů obzvlášť. , adresa, od zatečení z horního bytu, příp. rozvodů, neměly vliv na o