11 C 41/2021-94 — Okresní soud Plzeň-jih

1. Žalobou ze dne 5.2.2021 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 50 585 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně je výhradním vlastníkem pozemku č. parc. st. [anonymizováno] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 1195 m2 v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaného na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ Pozemek“). Žalovaná je podílovým spoluvlastníkem o velikosti podílu [číslo] bytového domu [adresa], který stojí na Pozemku. Žalovaná za užívání Pozemku dlouhodobě neplatí a dochází tak na její straně k bezdůvodnému obohacení. Žalobkyně požaduje vydání bezdůvodného obohacení za dobu tří let před podáním žaloby v celkové výši 50 585 Kč, když dle ocenění [jméno] [příjmení], [IČO], činí roční tržní nájemné Pozemku částku 62 450 Kč, [číslo] z této částky pak činí 16 861,50 Kč. Žalobkyně dále požaduje zákonný úrok z prodlení z dlužné částky ode dne doručení výzvy k zaplacení do zaplacení. 2. Soud ve věci vydal dne 29.3.2021 platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná v zákonné lhůtě odpor. Ve svém odporu žalovaná uvedla, že považuje nárok žalobkyně za nadhodnocený. [jméno] [příjmení], který provedl ocenění tržního nájmu Pozemku, není soudním znalcem, nemá tedy povinnost podat pravdivý a nezkreslený posudek, a v případě zpracování posudku na přání žalobkyně tak nenese žádnou odpovědnost. [jméno] [příjmení] ve svém ocenění dále nezohlednil, že Pozemek není připojen na obecní kanalizaci ani na vodovod, kdy tato skutečnost snižuje hodnotu tržního nájemného. Žalovaná dále uvedla, že tato měla zájem na smírném vyřešení situace, kdy nabízela žalobkyni roční nájemné ve výši 5 Kč/m2, toto však žalobkyně neakceptovala. 3. Soud ve věci následně nařídil ústní jednání. Při tomto jednání účastníci setrvali na svých postojích. Žalobkyně dále navrhla s ohledem na postoj žalované, aby soud jmenoval znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady, oceňování nemovitostí, za účelem stanovení výše tržního nájemného z Pozemku za dobu tří let před podáním žaloby. 4. Z listinných důkazů předložených žalobkyní (výpis z katastru nemovitostí) i ze shodného tvrzení účastníků má soud za prokázané, že žalobkyně je výlučným vlastníkem Pozemku. Žalovaná je podílovým spoluvlastníkem budovy [adresa] stojící na Pozemku, když výše jejího spoluvlastnického podílu činí [číslo]. 5. Dle § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle § 2991 odst. 2 o.z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. 6. Pokud žalobkyně jako výlučný vlastník Pozemku nemůže tento užívat proto, že na něm stojí budova [adresa] ve spoluvlastnictví žalované, dochází na straně žalované k bezdůvodnému obohacení, které je tato povinna žalobkyni vydat. Dle judikatury vyšších soudů (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1466/2013 ze dne 4.9.2013 nebo rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 4930/2009 ze dne 12.5.2010) odpovídá v takovém případě výše bezdůvodného obohacení částce obvykle vynakládané v daném místě a čase za užívání obdobných (zastavěných) pozemků např. formou nájmu. Nejvyšší soud ve výše citovaných rozhodnutích zdůraznil, že při stanovení výše bezdůvodného obohacení nelze odhlédnout od skutečnosti, že pozemky jsou zastavěny stavbou jiného vlastníka. Jinak by se navozoval stav, který neodpovídá skutečnosti, a nemohla by být naplněna podmínka judikatury, podle níž v daném případě výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním cizí věci vznikl a jehož majetkovým vyjádřením je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy. Při stanovení výše obvyklého nájemného je třeba vycházet z pozemků obdobných, z čehož plyne i to, že by se mělo jednat o pozemky zastavěné stavbou jiného vlastníka. Pokud není reálně možné v daném případě zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se s uvedenou situací po odborné stránce vypořádal, resp. na soudu, aby zmíněné faktory zohlednil ve svých úvahách. 7. Byť žalobkyně předložila soudu ocenění zpracované [jméno] [příjmení], soud z tohoto ocenění nemohl při stanovení výše bezdůvodného obohacení vycházet, a to z důvodu, že toto ocenění nezohledňuje specifickou situaci stavby umístěné na cizím pozemku a pouze obecně vychází z obvyklého nájemného ve výši 5 % z tržní ceny pozemku, aniž by byl takový postup jakkoli zdůvodněn. Soud dal za pravdu žalované i v tom, že [jméno] [příjmení] není znalcem a v případě vědomě nepravdivého nebo zkresleného ocenění proto není za takový postup trestně odpovědný. 8. Soud proto při stanovení výše bezdůvodného obohacení vycházel ze znaleckého posudku znalkyně v oboru ekonomika, ceny a odhady, oceňování nemovitostí [celé jméno znalkyně] a z výslechu této znalkyně. Dle znaleckého posudku [číslo] 2021 ze dne 15.11.2021 pak činí výše obvyklého nájemného za užívání Pozemku v letech 2018 – 2021 částku 11 355 Kč za každý kalendářní rok. Znalkyně pak ve znaleckém posudku i ve své výpovědi uvedla, že cenu obvyklého nájemného určila porovnávací metodou, porovnávány byly nájmy pozemků pod stavbou, tedy analogické případy k předmětu ocenění. Znalkyně dále uvedla, že měla k dispozici poměrně velké množství vzorků k porovnání, těchto bylo kolem sta, ve všech případech vycházela z prokazatelně dosažené výše nájemného. S ohledem na skutečnost, že způsob zpracování znaleckého posudku koresponduje se závěry výše uvedené judikatury vyšších soudů, i s ohledem na skutečnost, že znalkyně byla v průběhu svého výslechu schopna závěry znaleckého posudku logicky zdůvodnit, vycházel soud při určení výše bezdůvodného obohacení právě z tohoto posudku, když výši bezdůvodného obohacení stanovil v souladu s velikostí podílu žalovaného na budově [adresa] jako [číslo] z částky 11 355 Kč ročně, tedy 9 198 Kč za dobu tří let před podáním žaloby. 9. Soud má dále z předložené písemné komunikace mezi účastníky za prokázané, že žalovaná byla dopisem ze dne 15.12.2020 vyzvána k úhradě bezdůvodného obohacení ve výši 50 585 Kč. S ohledem na skutečnost, že žalovaná částku představující bezdůvodné obohacení žalobkyni bez zbytečného odkladu po zaslání této výzvy neuhradila, ocitla se tato v prodlení a soud proto žalobkyni přiznal i nárok na úrok z prodlení z dlužné částky 9 198 Kč za dobu od doručení této výzvy do zaplacení. Ve zbytku pak byla žaloba zamítnuta. 10. Ohledně náhrady nákladů řízení soud postupoval dle ustanovení § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, když žalobkyně byla v 18 % úspěšná a v 82 % neúspěšná. Soud proto přiznal úspěšnější žalované náhradu nákladů řízení ve výši 64 % z účelně vynaložených nákladů v celkové výši 14 750 Kč sestávajících z odměny advokáta za tři úkony právní služby po 3 140 Kč dle § 11 odst. 1 AT (převzetí právního zastoupení, sepis a odůvodnění odporu a účast u jednání dne 18.1.2021), jednoho úkonu právní služby po 1 570 Kč dle § 11 odst. 2 AT za účast u jednání dne 15.6.2021, když tato jednání bylo bez zahájení odročeno za účelem mimosoudního jednání, čtyř režijních paušálů po 300 Kč a 21 % daně z přidané hodnoty ve výši 2 560 Kč. Žalované tak byla přiznána náhrada nákladů řízení ve výši 9 440 Kč.