12 C 6/2021-87 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhal určení nájemného za nájem bytu číslo [anonymizováno] 2+1 o výměře 61,49 m², který se nachází ve 4. patře domu [adresa], objekt bydlení, nacházející se na adrese [adresa žalobce a žalovaného], který je součástí pozemku [parcelní číslo], zapsaného na [list vlastnictví] pro katastrální území [obec], [územní celek], u [stát. instituce], [stát. instituce], a to ve výši 9 200 Kč měsíčně. Žalobce dále požadoval přiznat náhradu nákladů řízení. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je dům [adresa], objekt bydlení, nacházející se na adrese [ulice a číslo] [obec]. V domě, který je právě ve vlastnictví žalobce, jsou bytové a nebytové prostory, když na základě historicky uzavřené nájemní smlouvy se stal žalovaný nájemcem bytu číslo [anonymizováno] 2+1 o výměře 61,49 m², který se nachází ve 4. patře. S ohledem na tuto v minulosti uzavíranou smlouvu se k bytu vztahovalo tzv. regulované nájemné. K poslední úpravě nájemného došlo písemným oznámením žalobce o jednostranném zvýšení nájmu a přechodu na smluvní nájemné od [datum], a to tak, že celková výše nájemného bude činit částku 6 500 Kč měsíčně, výše samotného nájemného pak částku 6 200 Kč měsíčně. K jednostrannému zvyšování nájemného došlo k písemným oznámením ze dne [datum]. Od [datum] nedošlo ani k jednostrannému zvýšení nájemného, ani k dohodě. V průběhu první poloviny roku 2020 nabízel žalobce žalovanému úpravu práv a povinností vztahujících se k nájmu bytu, když mj. byl vznesen ze strany žalobce požadavek na úpravu výše nájemného na obvyklou výši v částce 9 200 Kč měsíčně. Tento požadavek byl žalovaným odmítnut. Je zřejmé, že výše nájemného za byt v domě v částce 6 200 Kč není obvyklou výší nájemného a žalobci nezbylo nic jiného, než učiní prostřednictvím svého právního zástupce písemný návrh žalobce jako pronajímatele na zvýšení nájemného do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Žalobce nechal vyhotovit odborné vyjádření realitním makléřem [jméno] [příjmení] ze dne [datum], ze kterého vyplývá, že výše obvyklého nájmu je 9 200 Kč. Návrh na zvýšení nájemného byl doporučeně odeslán žalovanému dne [datum], ten si převzal doporučenou zásilku dne [datum]. Žalovaný s návrhem žalobce na zvýšení nájemného nevyslovil souhlas, a to do dvou měsíců od doby, co obdržel návrh. Žalovaný byl v písemném návrhu upozorněn na to, že dle současné právní úpravy má právo vlastník domu jako pronajímatel po nájemci požadovat zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě bez jakéhokoliv omezení, a to vzhledem k tomu, že k poslední úpravě došlo oznámením ze dne [datum]. Žalovaný byl upozorněn na to, že pokud do dvou měsíců od dojití tohoto návrhu písemně nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, bude podán bez dalšího po uplynutí této lhůty soud návrh, aby výši nájemného určil soud. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil svým podáním ze dne [datum], ve kterém uvedl, že již bezmála 30 let bydlí v předmětném bytě, současným majitelem domu mu bylo sděleno, že hodlá zvýšit nájemné z dosavadní výše 6 200 Kč měsíčně na částku 9 200 Kč měsíčně za období od [datum] do [datum], a pro období od [datum] ve výši 10 200 Kč měsíčně. Se zvýšením nájemného nesouhlasil. Domnívá se, že by měla být zohledněna skutečnost, že uvedený byt dostal k užívání ve stavu 4 holých stěn, bez jakéhokoliv vybavení a rozvodů. Veškeré rozvody elektřiny, topení, vody a také veškeré základní vybavení bytu, zejména kuchyňskou linku s dřezem a vodovodních baterií, plynový sporák s troubou, vanu, umyvadlo, záchod, sprchové baterie, stropní svítidla atd. pořídil žalovaný na své náklady. Nesouhlasí s tržním oceněním výše nájmu nemovitosti, které vypracoval [jméno] [příjmení] dne [datum]. Je toho názoru, že při stanovení obvyklého srovnatelného nájemného nelze vycházet z výše nájemného v domech ve vlastnictví stejného pronajímatele. Žalobce žalovanému také navrhl, že ponechá nájem ve stávající výši za předpokladu, že ukončí nájem dohodou ke dni [datum]. S tímto rovněž nemůže souhlasit, protože má zažádáno o městský byt a není mu známo, kdy mu bude umožněno se přestěhovat. Obává se situace, kdy zůstane na ulici, taková situace je pro něj nepřijatelná, a to vzhledem ke svému věku a zdravotnímu stavu. Navrhuje tedy zamítnutí žaloby. 3. Po vypracování níže uvedeného znaleckého posudku žalobce doplnil svá tvrzení podáním, v rámci kterého mimo jiné uvedl, že došlo k podstatné na změně poměrů, kdy nájem bytu skončil dne [datum]. Z tohoto důvodu omezil období pro zvýšení nájemného od [datum] do [datum]. S ohledem na vypracovaný znalecký posudek pak navrhl, aby bylo současně rozhodnuto o rozdílu, které za předmětné období činí částku 7 819 Kč. 4. Soud výše uvedené podání hodnotil jako změnu žaloby, z tohoto důvodu usnesením Okresního soudu Plzeň-město ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] rozhodl o tom, že změna žaloby, navržená žalobcem v podání ze dne [datum], kterou se domáhá zaplacení částky 7 819 Kč, se připouští. 5. Při nařízeném jednání účastníci setrvali na svých procesních postojích. 6. Soud ve věci provedl následující listinné důkazy, z nichž vyvodil daný skutkový stav. 7. Z výpisu katastru nemovitostí je zřejmé, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavební objekt [adresa]. Tato skutečnost nebyla ani mezi účastníky sporná. [ulice] otázka nebyla ani ohledně existence nájemního vztahu. 8. Přípisem ze dne [datum] zaslal právní zástupce žalobce žalovanému návrh pronajímatele na zvýšení nájemného. Z přípisu vyplývá, že toto učinil právní zástupce na základě plné moci ze dne [datum]. V přípise je popsán předmětný byt, dále že bylo naposledy zvyšováno nájemné ke dni [datum] na částku 6 200 Kč. Dále byla navrhnuta nová výše nájemného ve výši 9 200 Kč měsíčně. 9. Dopisem ze dne [datum] žalobce oznámil jako pronajímatel jednostranné zvýšení nájmu a přechod na smluvní nájemné od [datum] s poukázáním na zrušení účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. V listině je popsán předmětný byt, smluvní nájemné pro byt ve výši 6 200 Kč. 10. Z odborného vyjádření [jméno] [příjmení], realitní makléře, ze dne [datum] vyplývá výše obvyklého nájmu ve výši 9 200 Kč měsíčně, a to s přihlédnutím k technickému stavu a vybavení posuzovaného bytu. 11. Z předávacího protokolu sepsaného mezi účastníky ke dni [datum] vyplývá, že došlo k ukončení nájmu předmětného bytu. 12. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] ustanovil soud znalkyni [jméno] [příjmení] k provedení znaleckého posudku za účelem určení obvyklé výši nájemného bytu 2+1 v budově na adrese [adresa žalobce a žalovaného]. Ze znaleckého posudku, který nebyl stranami nijak rozporován, vyplývá, že obvyklá cena nemovitých věcí je v daném případě určena částkou 7 000 Kč měsíčně. 13. Dle § 2249 odst. 1 zák. č. 89/2012, občanský zákoník (dále jen „obč. zákoník“) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. 14. Dle § 2249 odst. 3 obč. zákoníku souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 15. Dle § 3074 odst. 2 obč. zákoníku ustanovení § [číslo] odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § [číslo] odst. 3 se použije obdobně. 16. Soud v daném případě posuzoval otázku určení obvyklé výše nájemného, a to dle výše uvedené právní úpravy obč. zákoníku. Soud dospěl k závěru, že vzhledem k odstupu času od posledního zvyšování nájemného je nárok žalobce opodstatněný. Soud však musel vzít v úvahu námitku žalovaného ohledně odborného vyjádření realitní makléře [jméno] [příjmení], když tento vycházel pouze z bytů ve vlastnictví žalobce. V takovém případě se skutečně nejedná o výši obvyklou v místě a čase. Za tímto účelem soud nechal zhotovit znalecký posudek, který byl vypracován znalkyní [jmé