16 C 42/2021-371 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou ze dne 10. 3. 2021 domáhal se žalobce jakožto nájemce rozhodnutí ve smyslu § 1765 o.z., tedy aby soud upravil smlouvu nájemní ze dne [datum], ve znění Dodatku [číslo] jejímž předmětem byly prostory určené k podnikání v obchodním centru [příjmení] [příjmení], provozované žalobkyní pod označením [anonymizována dvě slova] v [obec], [ulice a číslo] o výměře 91,36 m2 ve 2. NP objektu. Důvodem byla pandemie covid a následný razantní pokles tržeb z provozovny. Původní znění navržené úpravy je uvedeno v podání z 10. 3. 2021 (č.l. 8), na které se pro stručnost odkazuje, neboť soud nebyl petitem vázán. 2. Následně též došlo k úpravě petitu (podání ze dne 5.1.2023 č.l. 290) a změna petitu byla připuštěna usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací]. Žalobkyně se tedy posléze domáhala změny tak, že závazky vzniklé mezi žalobkyní a žalovanou v Nájemní smlouvě uzavřené mezi žalovanou jako pronajímatelem na straně jedné a žalobkyní jako nájemcem na straně druhé dne [datum], jejímž předmětem je nájem nebytových prostor Obchodního centra [příjmení] [příjmení] označených číslem [anonymizováno], ve znění Dodatku [číslo] k nájemní smlouvě datovaného dnem [datum], se mění a obnovuje se rovnováha práv a povinností stran, a to způsobem, že nad rámec práv a povinností uvedených v nájemní smlouvě se sjednává, že žalovaná poskytuje žalobkyni slevu na fixním„ Základním nájemném“ uvedeném v čl. 22 .1.4 Zvláštních podmínek Nájemní smlouvy za celé období do 14. 3. 2020 do 9. 2. 2022 ve výši 35%. 3. Žalovaná jako pronajímatel navrhovala zamítnutí žaloby, neboť zejména návrh podaný vůči žalované ve smyslu § 1765 odst. 1 o.z. (domáhat se vůči pronajímateli obnovení jednání o smlouvě) byl podán dne 19. 2. 2021, což bylo opožděně ve smyslu § 1766 odst. 2 o.z. Navíc nájemce převzal na sebe nebezpečí změny okolností (§ 1765 odst. 2 o.z.). Nedošlo ani ke vzniku zvlášť hrubého nepoměru mezi stranami, uvedla žalovaná. 4. Soud zjistil tento skutkový děj: 5. Bylo nesporné vlastnické právo žalované k předmětu nájmu. 6. Účastníci [datum] uzavřeli nájemní smlouvu (č.l. 12), a to na dobu určitou do 31.8.2026 (k tomu viz ustanovení č.l. 14 pv). 7. Smlouva obsahuje jednak zvláštní podmínky (č.l. 12 – 22), jednak všeobecné podmínky (č.l. 23 – 40). 8. Pro přehlednost se uvádí, že částečná fotodokumentace a situační plán k předmětu nájmu (tyto listiny nejsou součástí smlouvy) jsou založeny na č.l. 41 – 42. 9. Ohledně nájemného bylo sjednáno následující: 10. V bodě 22/1/4 zvláštních podmínek (č.l. 18 p.v.) bylo sjednáno tzv. základní nájemné („ base rent“), které spočívalo v tom, že celkově hrazené nájemné nikdy nesmí klesnout pod základní nájemné. Byly zde výslovně uvedeny roční částky za jednotlivá léta, kde podstatné je, že od 5. 10. 2019 do 30. 9. 2019 činilo základní nájemné 27 407,80 € ročně. 11. Od 1. 10. 2019 bylo sjednáno roční základní nájemné 32 889,40 € ročně, což podle smlouvy měla být pevná částka, která by byla hrazena až do 30. 9. 2022. 12. Od 1. 10. 2022 bylo základní nájemné 38 371 € ročně, přičemž od této doby by byla zohledněna indexace (v podstatě úprava podle inflace, k tomu viz bod 22/2 těchto podmínek (č.l. 18 p.v.). 13. V bodě 22 zvláštních podmínek (č.l. 18) je sjednáno jednak tvz. dodatečné nájemné („ variable rent“) ve výši 7% z obratu. Toto bylo počítáno vždy ročně – podstatné je to, že měsíčně se tedy platilo fakticky 7 % měsíčního obratu. 14. Z obsahu smlouvy vyplývá celková konstrukce nájemného, která je následující. Pokud by se nájemci ekonomicky nedařilo, platil by pouze základní nájemné. Nikdy by celkové nájemné nesmělo klesnout pod základní nájemné. Pokud by se nájemci ekonomicky dařilo, měl platit 7% z obratu. 15. Tento závěr byl ve smlouvě formulován poněkud neobvykle, avšak o významu nebylo sporu. Formulace zněla, že celkové nájemné je součet základního a dodatečného nájemného, přičemž„ dodatečné nájemné je kladný rozdíl mezi 7% obratu a základním nájemným.“ Tolik výpočet nájemného ve zvláštních podmínkách. 16. Ve všeobecných podmínkách pak o nájemném nebylo uvedeno nic odchylného (č.l. 31). Shodou okolností nebo úmyslem obou účastníků byly příslušné články všeobecných podmínek rovněž očíslovány jako 22 a násl., tedy shodnými čísly, jako obdobné články zvláštních podmínek. Pouze zde byla definována indexace základního nájemného v závislosti na inflaci. Indexace základního nájemného byla žalovaným provedena správně (nesporné). 17. Nájemné mělo být hrazeno vždy měsíčně, ve výši 1/12 ročního nájemného. 18. Během trvání nájmu, a to na podzim 2019 vešla ve známost epidemie koronaviru COVID-19, nejprve v Číně, přičemž počátkem r. 2020 byla poprvé evidována v České republice. 19. Dne 12. 3. 2020 byl vládou vyhlášen nouzový stav a za nesporné lze považovat, že všeobecně v české veřejnosti docházelo k poklesu zájmu spotřebitelů o veřejné hromadné stravování v uzavřených prostorách, jelikož bylo známo, že nový virus je prudce nakažlivý. 20. Dne [datum] účastníci uzavřeli Dodatek číslo 1 ke smlouvě (založen na č.l. 56 – 59). 21. V tomto Dodatku č. 1 jednak odkázali na Program podpory podnikatelů, postižených nemocí covid – 19 (dotační program České vlády) z 18. 5. 2020. Podmínkou poskytnutí dotace, která by činila 50% měsíčního nájemného bez obratové složky, a to pouze pro měsíce IV – VI/2020, bylo to, aby pronajímatel nájemci poskytl v těchto měsících slevu ve výši nejméně 30% nájemného, proto se strany na takovéto slově dohodly. Sleva byla pro uvedené 3 měsíce (duben – červen 2020) ve výši 30%. Týkala se základního nájemného. 22. Zároveň v dodatku, bod 2.3, se nájemce vzdal práva požadovat jakoukoliv další slevu či jinou úlevu na nájemném, v souvislosti s pandemií COVID – 19 (č.l. 57 p.v. – přesná citace byla podrobnější, avšak bez vlivu na shora citovaný závěr). 23. Zároveň byl nájem prodloužen do 30. 11. 2026 (bod 3.2 Dodatku, číslo listu 57 pv; původní trvání smlouvy bylo sjednáno rovněž na dobu určitou, avšak pouze do 31. 8. 2026). 24. Žalovaný přikládal Dodatku č. 1 ten význam, že žalobce se již v původní smlouvě (bod 41, číslo listu 22) zavázal nést riziko změny okolností (§ 1765 odst. 2 o. z.), jednak také znovu tak učinil v Dodatku č. 1. Tedy v době, kdy již žalobci byla známa existence pandemie. Tudíž dle názoru žalovaného již nadále není v žádném případě aplikovatelný § 1765 odst. 1 o. z., a to bez ohledu na další vývoj pandemie po podpisu Dodatku (26. 6. 2020). Tolik k obsahu Dodatku č. 1. 25. Ohledně dalšího vývoje pandemie COVID – 19 v ČR soud považuje za velmi podstatnou všeobecně dostupnou informaci, a to graf (č.l. 228), který sice zobrazuje pouze případy laboratorně prokázaného onemocnění, avšak ohledně celkových trendů dobře vyjadřuje situaci, jak byla vnímána celkovou veřejností. Vlna registrovaných případů v dubnu 2020 obnášela cca 5000 případů, další vlna začínající v srpnu 2020 vrcholila v listopadu 2020 s počtem cca 120 000 evidovaných případů. 26. Následný vývoj je již podstatný pro objasnění situace žalobce, v níž se nacházel v době podání návrhu na obnovení jednání o smlouvě (19. 2. 2021). 27. Další vlna COVID-19 po vlně z listopadu 2020 totiž nastala právě v lednu 2021 (znovu až 120 000 případů) a později pak v březnu 2021 (160 000 případů). 28. Počátkem r. 2021 se také žalobce dozvěděl přesný součet tržeb v dané provozovně za rok 2020, které činily pouze 42 % hodnot z roku 2019. 29. V lednu 2021 činily tržby žalobce 365 969 Kč. 30. Dne 19. 2. 2021 doručil žalobce žalovanému žádost o obnovení jednání o smlouvě (č.l. 60), kde vedle epidemie zejména poukázal na vládní krizové opatření účinné od 9. 10. 2020 (omezení většího počtu osob v nákupních centrech, zákaz veřejného stravování po 20 hodině), kde později od 28. 10. 2020 byl zakázán prodej veřejného stravování v rámci nákupních center (opatření číslo 432/ 2020 Sb.). Tím byla možnost žalobce využívat provozovnu pro sjednaný účel nejprve výrazně omezena, následně pak zmařena. Dále žalobce tvrdil porušení exkluzivity, kterou mu měla zaručovat nájemní smlouva (pozn.: s touto argumentací se žalovaný správně vypořádal v reakci ze dne 10. 3. 2021). 31. Dne 26. 2. 2021 vyhlásila vláda pod č. 96/ 2021 Sb. nouzový stav do 11. 4. 2021, což sice přímo neupravovalo povinnosti těchto smluvních stran, když šlo zejména o administrativní přesun určitých kompetencí na moc výkonnou. Relevantní zde však je psychologický dopad na obyvatelstvo, neboť občanům bylo zjevné, že nouzový stav bude pravděpodobně prodlužován. 32. V únoru 2021 činily tržby žalobce 384 510 Kč. 33. Vzhledem k nouzovému stavu žalobce od 1. 3. 2021 do 31. 3. 2021 provozovnu uzavřel. Uzavření provozovny v březnu 2021 je dostatečně prokázáno čestným prohlášením jednatele žalobce (č.l. 64). 34. Žalovaný 10. 3. 2021 odmítl (č.l. 73) žalobcův návrh na obnovení jednání o smlouvě. Pokud jde o žalobcem namítané porušení exklusivity nájemce, což byl jeden z argumentů žalobce, potom žalovaný poukázal (dle názoru soudu správně) na to, že tato exklusivita se týkala pouze bageterie a prodeje sendvičů. Exklusivita