17 C 82/2025-165 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobce se žalobou ze dne 18. 3. 2025 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zpřístupnit bytovou jednotku specifikovanou ve výroku tohoto rozsudku. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu č. p. , hodnota, postaveného na pozemku p. č. , adresa, . V domě jsou vymezeny bytové jednotky, kdy žalovaná je vlastníkem jednotky č. , hodnota, , Anonymizováno, (dále také jen byt či bytová jednotka). Žalovaná v bytě realizuje stavební úpravy, kdy rozsah a obsah těchto úprav není žalobci znám. Žalobci je známo, že u příslušného stavebního úřadu bylo vedeno řízení o odstranění stavby jehož podkladem bylo odborné vyjádření z vizuální prohlídky a dostupných dokladů ke dni 25. 4. 2022 zpracované , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , kdy v bytě byla realizována nepovolená stavební úprava spočívající ve vyříznutí otvoru v jedné z nosných příček. Řízení o odstranění stavby bylo skončeno rozhodnutím ze dne 13. 5. 2024, č. j. UMO3/23136/24 o nařízení odstranění stavby, resp. uvedení do původního stavu. Dle informací žalobce se ke dni podání žaloby nepodařilo stavebnímu úřadu realizovat kontrolní prohlídku, a to z důvodů obstrukcí na straně žalované. Žalobce dále uvedl, že z hluku a vibrací v bytě je zřejmé, že stavební úpravy jsou v bytě stále prováděny, kdy současně na vstupních dveří do bytu je umístěn dokument označený jako „Oznámení stavby“. Žalobce dále uvedl, že má obavy, že prováděním stavebních prací v bytě dochází k zasahování do společných prostor domu, tak jak jsou vymezeny v prohlášení vlastníka v čl. III. a vycházejíc z textu odborného vyjádření, má žalobce obavu, že použitým materiálem při stavbě a povahou úprav (odstranění jádra, práce na podlahových krytinách) dojde k narušení statiky domu, tedy k zásahu do společných částí domu. Žalobce dále konstatuje, že zpočátku bylo žalovanou umožněno provést kontrolu bytu a probíhajících prací, což vyústilo k podání podnětu stavebnímu úřadu. Na následné žádosti žalobce o umožnění kontroly bytu již nebylo žalovanou reagováno a prohlídka bytu nebyla umožněna. Žalovaná nezaslala k žádosti žalobce ani jednoduchý náčrtek, ze kterého by byl jasný rozsah rekonstrukce a statický posudek. Žalobce uvedl, že nedisponuje jakýmikoliv informacemi o charakteru stavebních úprav a považuje za nezbytné realizovat v bytě kontrolu stavebních úprav za účasti osoby odborně způsobilé k posouzení stavebních úprav ve vztahu ke statice domu. Žalobce dále poukázal na povinnosti žalované, které jí vyplývají ze stanov společenství a odkázal na ust. § 1182 odst. 2 z. č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník, dále jen o. z.), které žalobci umožňuje vstoupit do bytové jednotky za účelem zjištění, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu, kdy pouze po takovéto prohlídce by se žalobce mohl úspěšně domáhat případného odstranění nedovolených zásahů do společných částí domu.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 9. 4. 2025 (čl. 82-83) a uvedla, že nárok vznesený žalobcem považuje za šikanózní. Žalobci je dle žalované velmi dobře známo, jaké stavební úpravy žalovaná v bytě realizuje, když zástupci žalobce byli v bytě minimálně 3x a na základě jejich podnětu byla věc řešena i stavebním úřadem. Žalovaná provádí stavební úpravy na základě žádosti k provedení stavebních prací, kdy bylo zahájeno řízení u stavebního úřadu dne 18. 5. 2022, které se týkalo dodatečného povolení stavby. Uznala, že na její straně došlo k omylu způsobeného posouzením odborníka, kdy došlo skutečně k zásahu do nosné konstrukce domu, což bylo následně vyřešeno v rámci řízení se stavebním úřadem. Výbor žalobce byl vždy v komunikaci se stavebním úřadem, byl informován, a to i přesto, že žalobce nebyl účastníkem stavebního řízení. V rámci řízení vedeného před stavebním úřadem došlo k vydání několika rozhodnutí, kdy dne 15. 3. 2024 byla zamítnuta žádost o dodatečné povolení stavby, kdy z původního řízení byla vyčleněna výlučně část týkající se stavebního otvoru v nosné zdi a současně bylo vydáno usnesení o zastavení řízení o dodatečné povolení stavby, neboť se jednalo o stavební úpravy nezasahující do nosných konstrukcí a žádost se tak stala bezpředmětnou. Následně bylo vydáno rozhodnutí o nařízení odstranění stavby, tedy stavební úpravy, která zasáhla do nosných konstrukcí a žalovaná toto rozhodnutí respektovala a stavbu odstranila. Zbývající stavební úpravy v bytě však již nepodléhaly žádnému ohlášení či kontrole stavebního úřadu. Z důvodu právní jistoty si nechala žalovaná zhotovit i odborné posouzení statika, který zbývající úpravy popsal skutečně jako drobné, nezasahující do nosných ani ztužujících konstrukcí. Žalobce byl seznámen s povahou prací díky projektové dokumentaci již od roku 2022 a jen díky šikanóznímu jednání došlo k průtahům v rekonstrukci bytu. Žalovaná dále popírá, že by neposkytla žalobci žádnou součinnost, když v bytě se konalo několik prohlídek a kontrol. Žalovaná dále sporovala, že by bylo možno poukazovat na ust. čl. 3.1. stanov, když v bytě neprobíhají žádné stavební úpravy nebo změny společných částí domu. Žalobce disponuje projektovou dokumentací i ve smyslu čl. 11 stanov a je mu znám stav bytové jednotky, provedení všech prací, když se seznámil se stavební dokumentací, včetně projektové a o tom svědčí i vyjádření odborníků, které si žalobce přizval. S ohledem na nepřiměřenost zásahu do soukromí a šikanózní jednání žalobce, odmítla žalovaná souhlasit se vstupem žalobce do bytu.3. V replice ze dne 5. 5. 2025 (čl. 100-102) žalobce uvedl, že nejméně od 25. 9. 2023 neměl možnost seznámit se s povahou realizovaných stavebních úprav v bytě, které tam stále probíhají. Dále uvedl, že do doby, než mu soud zaslal vyjádření žalované, nedisponoval žalobce ani odborným posouzením stavebních úprav z října 2024, které vyhotovil , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , ani statickým výpočtem , tituly před jménem, , jméno FO, , které žalovaná předložila k důkazu. Dále opětovně zkonstatoval, že žalovaná neposkytuje potřebnou součinnost a upozornil, že dosud nebylo postaveno najisto, zda žalovaná skutečně splnila své povinnost a neoprávněnou stavbu odstranila. Žalobce se důvodně domnívá, že žalovaná zasahuje do společných částí domu.4. Soud na základě důkazů provedených při jednání a dále i na základě nesporných tvrzení účastníků řízení dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.5. Z výpisu z katastru nemovitostí (čl. 41 a čl. 45-47) soud zjistil, že v budově č. p. , hodnota, vystavěné na pozemku p. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, , jsou vymezeny jednotky a že výlučným vlastníkem jednotky č. , hodnota, je žalovaná.6. Z odborného vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, ze dne 26. 4. 2022 (čl. 52-55) soud zjistil, že toto odborné vyjádření zhotovil , tituly před jménem, , jméno FO, jako první dokument k posudku požadovaném Policií ČR, Městské ředitelství policie , adresa, , Obvodní oddělení , adresa, (bez bližšího uvedení o jaké řízení policie se jedná). Vyjádření provedl na základě vizuální prohlídky z místa-bytu dne 25. 4. 2022. Přílohou odborného vyjádření jsou fotografie stavebních úprav v bytě a kopie výkresu z projektu úprav v bytě, zhotoveného , tituly před jménem, , jméno FO, . , tituly před jménem, , jméno FO, konstatuje jaké změny byly v bytové jednotce provedeny a jaká opatření je nutné, a to především vzhledem k otvoru v nosné stěně, provést. S ohledem na skutečnost, že tuto listinu předložil soudu k důkazu žalobce současně s podanou žalobou, má soud za zjištěné, že s obsahem tohoto vyjádření a jeho příloh byl žalobce ke dni podání žaloby seznámen a jeho obsah mu byl znám.7. Z protokolu o kontrolní prohlídce stavby, sepsaného Úřadem městského obvodu , adresa, , odbor stavebně správní a investic (čl. 62-67) pod sp. zn. 520403/15668/22, soud zjistil, že dne 20. 4. 2022 proběhlo v bytové jednotce místní šetření stavebního úřadu a kontrola prováděných stavebních prací, a to za účasti mimo jiné dvou členů výboru žalobce, a to , jméno FO, a , jméno FO, . Při této kontrole bylo zjištěno, že v bytě jsou prováděny stavební práce velkého rozsahu, na místě bylo stavebním úřadem nařízeno bezodkladné zastavení stavebních prací a dále bylo nařízeno zabezpečení otvoru, který byl vyříznut do panelu ztužující stěny. Kontrola provedení zabezpečovacích prací byla současně naplánována na 22. 4. 2022 s tím, že žalované bylo uloženo i předložení statického řešení stavebních úprav. Součástí protokolu jsou i 10 ks fotografií, zachycujících stav stavebních prací v bytě v den kontroly.8. Z protokolu o kontrolní prohlídce stavby, sepsaného Úřadem městského obvodu , adresa, , odbor stavebně správní a investic (čl. 42) pod sp. zn. SZ UMO3/15668/22/Hk, soud zjistil, že se dne 22. 4. 2022 uskutečnilo v bytě další místní šetření, a to opět za účasti členů výboru žalobce (, jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, ). Při této kontrole bylo zjištěno, že zabezpečovac