17 C 99/2023-177 — Okresní soud v Pardubicích

1. Žalobkyně se svým žalobním návrhem domáhala, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit jí 700 000 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že mezi účastníky byla dne 24. 7. 2020 uzavřena Smlouvu o zprostředkování, kterou se žalovaná zavázala vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne žalobkyni příležitost uzavřít kupní smlouvu ohledně nemovitostí v k.ú. , adresa, . Pro případ opatření příležitosti se žalobkyně zavázala zaplatit žalované provizi ve výši 4 % z kupní ceny + DPH. Žalovaná zájemce o koupi opatřila s tím, že kupní cena bude činit 18 500 000 Kč a dne 21. 8. 2020 se účastníci a zájemce (, jméno FO, ) sešli k podpisu rezervační smlouvy. Žalobkyni bylo sděleno, že za sjednanou kupní cenu požaduje zájemce ještě další pozemek, který nebyl předmětem prodeje zprostředkovaným žalovanou. Tímto vyvolané rozrušení pana , jméno FO, (společníka a jednatele žalobkyně) bylo žalovanou zneužito tak, že žalobkyni byl předložen k podpisu nejen Dodatek č. , hodnota, ke Smlouvě o zprostředkování (tímto byla změněna kupní cena), ale i Dodatek č. , hodnota, (žalobce se domníval, že podepisuje druhé vyhotovení Dodatku č. , hodnota, ), kterým byla stanovena fixní odměna zprostředkovatele ve výši 895 400 Kč; zároveň bylo žalobkyni předloženo k podpisu také Prohlášení o uznání dluhu. Žalobce tak byl lstivě uveden v omyl a Dodatek č. , hodnota, podepsal.Dne 24. 8. 2020, kdy mělo dojít k uzavření Rezervační smlouvy (tato nebyla dne 21. 8. 2020 podepsána) zájemce sdělil, že požaduje kupní cenu ve výši 17 500 000 Kč a rozšíření předmětu koupě. , jméno FO, , který byl v této době pod tlakem insolvenčního návrhu a zisk žalobce z této transakce nutně potřeboval k uhrazení svých dluhů, v tomto stavu tísně a rozrušení s návrhem změn souhlasil a rezervační smlouvu uzavřel. Zájemce však svým povinnostem nedostál, když nebyl schopen prokázat svoji solventnost k úhradě kupní ceny a k uzavření kupní smlouvy nedošlo.Žalovaná však následně proti žalobkyni podala žalobu na zaplacení částky 895 400 Kč s návrhem na vydání předběžného opatření (tomuto bylo vyhověno a žalobkyni tak znemožněno disponovat s jejími nemovitostmi). Tímto se , jméno FO, dostal do závažné tísně, neboť za situace, kdy na něho byl podán insolvenční návrh, chtěl prodejem nemovitostí žalobkyně své dluhy uhradit (žalobkyně mu totiž dlužila finanční prostředky, které mohla získat prodejem předmětných nemovitostí, finanční prostředky následně splatit , jméno FO, , čímž by došlo k odvrácení insolvence), což bylo žalované známo.S ohledem na uvedenou situaci a akutní tíseň vyvolanou žalovanou , jméno FO, , kterému hrozilo prohlášení úpadku, s ohledem na nemožnost získání finančních prostředků k úhradě svých dluhů a odvrácení prohlášení úpadku, souhlasil s uzavřením dohody o narovnání a sepsání notářského zápisu dne 18. 12. 2020. Ve skutečnosti však žalobkyně v tísni uznala neexistující pohledávku, neboť žalovaná řádného zájemce o koupi nemovitostí neopatřila (tohoto si byla vědoma, neboť k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu nesolventnosti zájemce), nedošlo tedy k obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu, žalovaná tak nebyla při sjednávání dohody o narovnání v dobré víře ohledně existence pohledávky, kterou dohoda upravovala a právo na úhradu provize jí tak nevzniklo.Uvedená právní jednání (Dodatek č. , hodnota, smlouvy o zprostředkování, Dohoda o narovnání ze dne 18. 12. 2020 a notářský zápis ze dne 18. 12. 2020 ) naplňují dle žalobkyně znaky lichvy ve smyslu ust. § 1796 občanského zákoníku, neboť ze strany žalované ve vztahu k žalobkyni došlo ke zneužití tísně (o tísni, resp. situaci , jméno FO, byla žalovaná informována, přičemž tíseň , jméno FO, , jako jednatele a majoritního společníka žalobkyně, lze považovat za tíseň osoby blízké, kterou žalobkyně pociťuje jako tíseň sobě vlastní) a uzavření smlouvy se vzájemným plněním, které je v hrubém nepoměru (jelikož žalobkyně měla plnit na neexistující pohledávku, což žalovaná věděla). Žalobkyně tak považovala Dodatek č. , hodnota, ke Smlouvě o zprostředkování, Dohodu o narovnání a související notářský zápis ze dne 18. 12. 2023 za neplatné.Konečně žalobkyně namítla, že částka 700 000 Kč byla koncipována jako smluvní pokuta, která mezi stranami nebyla původně vůbec ujednána, a to zejména z toho důvodu, aby se žalovaná vyhnula placení DPH. Proto žalobkyně považovala dohodu o narovnání za rozpornou s dobrými mravy.2. Žalovaná navrhla zamítnutí žalobního návrhu v celém rozsahu. Odmítla tvrzení, že by jakýmkoli způsobem zneužila finanční tísně jednatele žalobkyně p. , jméno FO, , která jí v podrobnostech nebyla známa; stejně tak jí nebyla známa tíseň žalobkyně. Ohledně Dodatku č. , hodnota, ke Smlouvě o zprostředkování uvedla, že p. , jméno FO, se od počátku zabýval tím, jak „optimalizovat“ své daňové povinnosti a navrhoval, aby kupní cena uvedená ve smlouvě byla výrazně nižší, než cena faktická (v e-mailech zmiňoval cenu 13 000 000 Kč). Proto bylo mezi účastníky dohodnuto, že jednání se zájemcem povede ohledně kupní ceny sama žalobkyně s tím, že žalovaná příležitosti k uzavření kupní smlouvy opatřila a vznikl jí nárok na provizi ve sjednané částce.Dohodou o narovnání ze dne 18. 12. 2020, které předcházela poměrně dlouhá jednání, byl pak sporný nárok na provizi nahrazen závazkem novým. Dohoda byla připravována s pomocí právních zástupců a podepsána u notáře, tedy se nejednalo o překotný postup. K uzavření Dohody o narovnání přistupovala žalovaná vážně a v dobré víře, že narovnáním bude dosaženo smírného řešení sporu. Rozhodně pak nevyvolala tíseň u p. , jméno FO, , se kterým žádné spory neměla, a jak sám tvrdil, jeho hospodaření bylo na hospodaření žalobkyně, jako jiného subjektu, zcela nezávislé. Navíc žalobkyně měla možnost pokračovat v zahájeném soudním řízení a nyní tvrzený postoj ohledně provize obhájit. Z tohoto pohledu se nynější postup žalobkyně jeví nemravným, když Dohodu o narovnání zřejmě uzavírala ve zlé víře, pouze „na oko“, avšak i tak by se jednalo o vnitřní výhradu žalobkyně, která nemá na platnost Dohody o narovnání žádný vliv. Tvrzení žalobkyně o lichevnosti dohody o narovnání tak nemůže obstát.K § 1904 o.z., tj. k otázce dobré víry při uzavření Dohody o narovnání žalovaná uvedla, že mezi stranami byla sporná samotná existence pohledávky, a na platnost narovnání tak nemá vliv, pokud by event. některá ze stran byla v omylu ohledně existence pohledávky, natož pak, aby byl takový omyl vyvolán lstí žalované. Protože mezi stranami byla sporná právě existence pohledávky (nikoli pouze např. její výše), která se stala předmětem Dohody o narovnání, nelze postupovat ani dle věty druhé daného ustanovení.3. Jednatel žalobkyně , jméno FO, uvedl, že podpisu Dodatku č. , hodnota, ke Smlouvě o zprostředkování si vůbec nebyl vědom, neboť měl za to, že podepisuje stejnopis Dodatku č. , hodnota, . V době podpisu Dohody o narovnání potřeboval získat finanční prostředky k odvrácení své osobní insolvence. Jediné nemovitosti, jež nebyly zatíženy zástavním právem a bylo je možno prodat, patřily žalobkyni a byly postiženy předběžným opatřením. , jméno FO, do společnosti žalobkyně investoval své finanční prostředky formou půjček, avšak tyto nechtěl nikdy vrátit. Dohodu o narovnání tak nemyslel vážně, potřeboval pouze zrušit předběžné opatření.4. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, , manžel zájemkyně o koupi nemovitostí uvedl, že o ujednání účastnic ohledně sjednané odměny ani ohledně podpisu Dodatků č. , hodnota, a č. , hodnota, ke Smlouvě o zprostředkování mu není nic známo.5. Smlouvou o zprostředkování a poskytování služeb uzavřenou dne 24. 7. 2020 mezi společností , Jméno žalované, ., jako zprostředkovatelem, a společností , Jméno žalobkyně, ., jako klientem, vzal soud za prokázané, že touto se zprostředkovatel zavázal vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne klientovi příležitost uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí se zájemcem o převod předmětu převodu (tj. pozemek st. 1193/1, včetně veškerých staveb na pozemku, na LV , adresa, , jméno FO, ). Pro případ opatření příležitosti se klient zavázal zaplatit zprostředkovateli provizi ve výši 4 % z kupní ceny + zákonem stanovená sazba DPH 21 % s tím, že kupní cena byla stanovena na 22 900 000 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu tří měsíců.Dodatkem č. , hodnota, ze dne 21. 8. 2020 byla kupní cena předmětu převodu ponížena na 18 500 000 Kč.Dodatkem č. , hodnota, ze dne 21. 8. 2020 bylo konstatováno, že po uzavření dodatku č. , hodnota, oznámil klient zprostředkovateli, že se se zájemcem opatřeným zprostředkovatelem domluvil na tom, že cena, která bude uvedena v rezervační smlouvě a následně ve smlouvě kupní či smlouvě o smlouvě budoucí kupní, bude výrazně nižší, než kupní cena původně sjednaná ve smlouvě o zprostředkování. Smluvní strany se proto dohodly na tom, že vyjednávání o výši kupní ceny a o způsobu jejího zaplacení převezme a povede klient a že výsledek těchto jednání bude zprostředkovateli toliko oznámen. Dále se smluvní strany dohodly na tom, že změny ohledně