35 C 125/2020-61 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se předmětné částky domáhal s tím, že s žalovanými uzavřel smlouvu o zprostředkování ze dne [datum], na základě které měl žalovaným obstarat příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouvu na prodej bytu [číslo] na adrese [ulice a číslo] [obec] (dále jen„ byt“), přičemž sjednaná provize činila 3 % z kupní ceny navýšená o DPH. Žalobce sehnal žalovaným kupce [jméno] [příjmení] (dále jen„ kupující“), který podepsal s žalovanými rezervační smlouvu na koupi bytu za cenu 4 600 000 Kč. Žalobce požadoval uhrazení sjednané provize z kupní ceny včetně DPH, a to spolu se zákonným úrokem z prodlení. 2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Jako důvod zamítnutí uvedli, že žalobce jako podnikatel se dopustil vážných profesních pochybení, když původně sjednaná kupní cena byla postupně podstatně snižována z částky 5 500 000 Kč až na 4 300 000 Kč. Žalobce dále ve smluvní dokumentaci k prodeji věci opomněl zahrnout jejich podíl o velikosti 1/8 na nebytové jednotce [číslo] v budově [adresa] na parcele č. [číslo] k. ú. [obec] (dále jen„ nebytový prostor“), přičemž se nebyl schopen vypořádat s vyřešením zákonného předkupního práva na podílu na nebytovém prostoru, které ani v rezervační smlouvě nereflektoval. Ze všech těchto pochybení žalovaní dospěli k závěru, že s žalobcem nechtějí nadále spolupracovat a dne [datum] se dovolali neplatnosti a odstoupení od rezervační smlouvy pro absenci podpisu 1. žalované, přičemž s ohledem na tento dokument dle jejich názoru odstoupili též od zprostředkovatelské smlouvy bez udání důvodu, když ta byla uzavřena mimo žalobcovy obchodní prostory a žalobce je o právu odstoupit od smlouvy řádně nepoučil. Navíc všechny tyto modifikace považovali žalovaní za nepřiměřená ujednání dle § [číslo], ke kterým se nepřihlíží. I kdyby však od zprostředkovatelské smlouvy neodstoupili, tak ta zanikla již dne [datum], když uplynula doba její platnosti. 3. Mezi stranami nebyl spor, že účastníci (žalobce a žalovaní jako manželé) uzavřeli smlouvu o zprostředkování, na základě které se žalobce zavázal žalovaným zprostředkovat prodej bytu. Žalobce tuto činnost fakticky dělal nejméně do podpisu dokumentu označeného jako rezervační smlouva, kterou podepsal žalobce, 2. žalovaný a kupující. Mezi stranami nebyl dále spor, že žalovaní prodali předmětný byt za cenu 4 600 000 Kč právě kupujícímu. 4. Soud po provedeném dokazování má za prokázané, že dne [datum] strany uzavřely smlouvu o zprostředkování prodeje bytu za cenu 5 500 000 Kč, přičemž tuto cenu bylo možné po vzájemné dohodě stran snížit nebo zvýšit. Smlouva byla sjednána na dobu určitou do [datum], přičemž tato doba mohla být po předchozí dohodě stran prodloužena. Strany si dále ujednaly, že změny smlouvy mohou být činěny písemnými dodatky (prokázáno předmětnou smlouvou). Ve smlouvě pak byl dán telefonický kontakt na oba žalované a e-mailový kontakt na 2. žalovaného. Žalobce pak byt nabízel na internetu (prokázáno inzerátem), prováděl prohlídky bytu, a to i po době sjednané ve smlouvě s plným vědomím žalovaných (prokázáno e-mailovou komunikací např. e-mailem ze září 2019). V průběhu nabízení bytu se začal řešit i prodej podílu na nebytovém prostoru (prokázáno e-mailovou komunikací). 5. Dne [datum] podepsal žalobce, 2. žalovaný a kupující dokument označený jako smlouva o rezervaci. Dle něj se ve prospěch kupujícího rezervuje byt a podíl na nebytovém prostoru za částku 4 600 000 Kč po dobu 60 dní, přičemž žalovaní a kupující se zavázali za podmínek smlouvy spolu uzavřít kupní smlouvu k těmto nemovitostem. Smlouva obsahuje prohlášení, že kupující byl sehnán na základě zprostředkovatelské činnosti (prokázáno smlouvou o rezervaci). 6. Dne [datum] zaslali žalovaní žalobci a kupujícímu dovolání se neplatnosti smlouvy o rezervaci z důvodu absence souhlasu 1. žalované a z důvodu neurčitosti. Zároveň z těchto důvodů od smlouvy o rezervaci též odstupují (prokázáno tímto dovoláním). 7. Soud posoudil věc tak, že účastníci uzavřeli smlouvu o zprostředkování dle § 2445 a násl. o. z., jejímž předmětem bylo zajištění příležitosti k prodeji bytu za předběžnou cenu 5 500 000 Kč. Tato smlouva byla uzavřena na dobu určitou do dne [datum] s tím, že dohodou stran může být prodloužena. Soud se v prvé řadě zabýval otázkou, zda tato smlouva byla dohodou stran prodloužena. 8. Z nesporných tvrzení účastníků a jejich e-mailové komunikace je zřejmé, že žalobce se souhlasem nejméně 2. žalovaného vykonával činnost odpovídající obsahu zprostředkovatelské smlouvy. 9. Podle § 714 odst. 1 věta 1., v záležitostech týkajících se společného jmění a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, právně jednají manželé společně, nebo jedná jeden manžel se souhlasem druhého. 10. Soud se zaobíral otázkou, zda prodloužení smlouvy o zprostředkování konkludentním souhlasem může učit toliko jediný manžel, tedy zda jde o běžnou správu jmění manželů. Běžnou správou jmění lze vnímat takové jednání, které je mezi manželi obvyklé, které lze běžně ze strany druhého manžela očekávat a nevymyká se okolnostem jednání a samo o sobě nezatěžuje společné jmění nad míru obvyklou. V situaci, kdy oba manželé shodně uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem je vykonávání zprostředkovatelské činnosti po určitou dobu na prodej nemovitosti, lze za běžnou správu považovat i její prodloužení, pokud obsahem tohoto prodloužení není jiná změna obsahu smlouvy. V posuzovaném případě se pak obsah smlouvy prováděním v nemovitosti a inzerováním nemovitosti na internetu nezměnil a rozhodně se nejednalo o neobvyklý zásah do společného jmění. 11. I kdyby se však nejednalo o běžnou správu jmění, tak z provedeného dokazování a z tvrzení žalovaných a jejich dalšího jednání je zřejmé, že žalovaní měli zájem o prodej bytu a nebytového prostoru za účelem nákupu nové nemovitosti. Své konání jednoznačně směřovali k prodeji bytu, prohlídky v bytě akceptovali a toto sdělovali žalobci. Nelze tak než vyložit, že s prodloužením zprostředkovatelské smlouvy souhlasili oba manželé. 12. Žalovaní však dále namítli nedostatek formy tohoto prodloužení dle čl. 7 citované smlouvy 13. Podle § 582 odst. 2 o. z., není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona. 14. Pokud žalovaní namítají, že k prodloužení smlouvy bylo třeba písemného dodatku ke smlouvě, tak tato námitka není namístě. Soud konstatuje, že v prvé řadě ze smlouvy nevyplývá, že by prodloužení smlouvy a změna ceny musely být formou písemného dodatku. I když si strany výslovně v čl. 7 smlouvy ujednaly, že smlouvu je možné měnit nebo doplňovat jen formou písemných dodatků, tak toto ustanovení smlouvy je třeba vnímat jako obecné pravidlo, které je možno v jiných částech smlouvy pro konkrétní ujednání upravit. V čl. 7 si strany ujednaly, že doba, na kterou je smlouva uzavřena, může být dohodou stran prodloužena. Ze smlouvy je zřejmé, že vůlí stran bylo nechat termín ukončení smlouvy ve volnějším režimu než její zbytek, protože jinak by bylo ujednání stran o prodloužení zcela nadbytečné. Za této situace nelze než uzavřít, že ustanovení čl. 7 smlouvy se nedotýká ujednání o termínu ukončení smlouvy. 15. Je také třeba připomenout, že žalobce poskytoval na základě smlouvy plnění i po původním termínu ukončení smlouvy, a to s vědomím 2. žalovaného (a s faktickým souhlasem 1. žalované, jak jej soud dovodil shora), když ten například dne [datum] poděkoval žalobci za provedení prohlídky dne [datum]. Občanský zákoník při tom stojí na neformálnosti vztahů mezi účastníky a na jednání stran je třeba spíše hledět jako na platná než neplatná (viz § 574 o. z.). Doktrína k tomuto uvádí, že mezi stranami nemusí být vždy zachována smluvně sjednaná forma změny smlouvy, když je zřejmé, že strany chtějí být změnou smlouvy vázány a písemnou formu opustí. Z dikce ustanovení § 582 odst. 2 o. z. je pak zřejmé, že nedostatek formy nemůže být namítán, pokud již bylo plněno tak, jak se to stalo v předmětném případě. I z tohoto ustanovení je pak zcela zřejmé vůle zákonodárce chránit i jednání, která nedodržují smluvní formu. 16. Ze všech těchto důvodů soud uzavřel, že k platnému prodloužení smlouvy nejméně do podpisu smlouvy rezervační došlo. 17. Pokud žalovaní namítají, že takovéto ujednání je nepřiměřené podle § 1815 o. z., tak soudu není zřejmé, proč by takové ujednání mělo být nepřiměřené. Jako nepřiměřené ujednání lze vnímat pouze takové ujednání, které bez přiměřeného protiplnění vychyluje smlouvu ve prospěch podnikatele. Takovýmto ujednáním z povahy věci nemůže být prodloužení smlouvy na základě projevu vůle spotřebitele, když se spotřebitel sice zavazuje k plnění po delší dobu, ale stejným způsobem se zavazuje též podnikatel. Za této situace tak byla námitka vznesena nedůvodně. 18. Žalovaní namítali, že od zprostředkovatelské smlouvy odstoupili dovoláním se neplatnosti smlouvy o rezervaci ze dne [datum], a to s odkazem na ustanovení