36 C 450/2018 — Okresní soud Praha-východ

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zaplacení žalované částky. Žalobu odůvodnil tím, že žalovaný je vlastníkem pozemku parc. [číslo] (vedeného jako ostatní plocha) o výměře 219 m2, [katastrální uzemí]. Součástí pozemku parc. [číslo] je stavba bez čp./če, v níž se (v podkroví) nachází obytné prostory se samostatným přístupem venkovním schodištěm, skládající se z tří samostatných pokojů, obývacího pokoje spojeného s kuchyní a terasy (dále jen„ předmětné prostory“). V roce 2014 uzavřeli účastníci ústní nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem (v té době stavebně nedokončených) předmětných prostor, které byl žalobce oprávněn užívat bezplatně na dobu neurčitou. Zároveň se účastníci dohodli, že žalobce provede do předmětných prostor investice, aby byly způsobilé k bydlení. V období duben 2014 – červenec 2014 investoval žalobce do předmětných prostor finanční prostředky a stavebně předmětné prostory dokončil, čímž došlo k jejich zhodnocení. Před provedením investic prostory sloužily jako sklad, byly zaplněny starými náhradními díly na motocykly, které žalobce vyklidil a prodal. Prostory byly v neobyvatelném stavu, nebyly v nich podlahové krytiny, vnitřní zdi byly poškozené (bylo nutné je opravit a vymalovat), vnitřní krovy byly v místech střešních oken popraskané (bylo potřeba je opravit, zbrousit a znovu natřít), bylo nutné vyměnit tři okna, nebyla dokončena elektroinstalace (zásuvky, vypínače), do obytných prostor nebyla přivedena elektřina ze spodní části stavby, kde se nachází hlavní jistič, voda a odpad byly sice do předmětných prostor přivedeny, ale nebyly funkční. Obytné místností v předmětných prostorách nebyly zařízeny, vybaveny topením, topilo se pomocí přenosných přímotopů. Žalobce v rámci svých investic do obytných prostor uhradil za účelem dokončení a zařízení koupelny vanu, světla, záchod včetně těsnění, izolační desku WC, geberit, koupelnový nábytek, sprchu a obklady, baterie, sifon včetně věcí potřebných k jejich instalaci (ytong, lepidlo, těsnící lištu, přechodový profil + lepidlo, profil, záslepky) v částce cca 40 000 Kč, za účelem dokončení a zařízení kuchyně a chodby zakoupil digestoř, dřez, sifon, baterie, kuchyňskou desku, kuchyňský nábytek, dřevěný schod, světla, dlažbu (včetně úhrady práce), hradil výměnu okna včetně montážní pěny, vše v částce cca 46 452 Kč, na dokončení obývacího pokoje hradil profil, lišty, miralon, položení podlah, roletu zn. Velux, dlažbu (včetně práce), výměnu okna včetně montážní pěny a parapetu, vše v částce cca 37 529 Kč, v ložnici došlo k zakoupení a výměně okna, zhotovení parapetu, lišt, byly položeny podlahy (za tímto účelem uhradil i lepidlo a montážní pěnu), vše v částce cca 16 040 Kč, v pokoji – pracovně byly položeny podlahy, z tohoto důvodu zakoupil lišty a miralon v částce cca 6 850 Kč. Dále byl zakoupen materiál potřebný pro dokončení elektřiny (jističe, zásuvky, skříň), žalobce hradil elektropráce, napojení na bojler a revizi (v částce cca 22 000 Kč). Konečně žalobce pořídil čtyři vnitřní dveře, zakoupil těsnění a lak na okna a barvu na vymalování prostor (v částce cca 18 400 Kč) a financoval dlažbu v částce cca 30 000 Kč. Nájemní vztah účastníků byl ukončen k 31. 8. 2018 poté, co žalovaný začal v rozporu s dohodou účastníků po žalobci požadovat od ledna 2018 úhradu částky 8 000 Kč měsíčně. S odkazem na § 2220 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, žalobce po žalovaném nárokoval zhodnocení prostor, jehož výši určil podle znaleckého posudku [číslo] [rok] vypracovaného znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] na částku 990 000 Kč. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě žalované částky. Žalobce započetl vzájemné pohledávky účastníků (pohledávku žalovaného na částku 64 000 Kč jako nájemné za leden až srpen 2018 oproti částce 990 000 Kč) a vyzval žalovaného dopisem ze dne 31. 10. 2018 doručeným žalovanému dne 1. 11. 2018 o zaplacení částky 926 000 Kč do 7 dnů od doručení výzvy, tedy do 8. 11. 2018. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Potvrdil své vlastnictví k pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí], jehož součástí je stavba bez čp/če, nezkolaudovaná pro účel bydlení i skutečnost, že součástí stavby jsou samostatně přístupné předmětné obytné prostory sloužící k bydlení. Současně popřel, že by mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva nebo dohoda o investicích do předmětných prostor nacházejících se v jeho nemovitosti. Žalovaný umožnil žalobci bezplatně užívat uvedené prostory za účelem bydlení z důvodu, že je jeho synem a prožil tam dětství. Předmětné prostory byly novostavbou před dokončovacími pracemi, před nastěhováním žalobce sloužily žalovanému jako sklad náhradních dílů na motorky. Žalobce s vědomím žalovaného investoval do dokončení předmětných prostor pouze z důvodu, aby mu mohly sloužit k účelu bydlení (ze strany žalovaného nebylo užívání prostor žalobcem nebo délka užívání podmiňována provedenými investicemi). K tomu stačilo pouze osadit na stěnách zásuvky, vypínače světel, zapojit elektrický rozvaděč, položit dlažbu v kuchyni, chodbě a části obývacího pokoje, položit plovoucí podlahu (tu žalobci poskytl žalovaný), dokončit koupelnu (obklady, osadit umyvadlo a vanu), současně odmítl, že by zdi nebo krovy byly poškozené. Žalobce vyměnil tři dřevěná okna za plastová (120 x 120 cm) a osadil vnitřní dveře. S objemem investic vymezených žalobcem v bodu 1. rozsudku žalovaný souhlasil (viz ústní jednání konané dne 13. 6. 2019) nesouhlasil s jejich oceněním. Výši investic sám odhadoval na částku cca 140 000 Kč. Současně poukázal na to, že investice do předmětných prostor financoval nejen žalobce, ale i jeho tehdejší partnerka [celé jméno svědkyně], která s ním předmětné prostory užívala. V roce 2018 požadoval žalovaný po žalobci úhradu částky 8 000 Kč měsíčně jako příspěvek na údržbu nemovitosti (tedy celého pozemku parc. [číslo] sousedního pozemku žalovaného, ke kterému měl žalobce taktéž přístup), neboť žalobce v rozporu s původní dohodou údržbu jím užívané nemovitosti neprováděl. Žalobce s úhradou nesouhlasil a ukončil užívání předmětných prostor na konci října 2018. Z opatrnosti vznesl námitku promlčení, neboť investice byly žalobcem provedeny v roce 2014 před nastěhováním žalobce do předmětných prostor, aniž by mezi účastníky existovala dohoda o užívání předmětných prostor nebo o investicích. Podle názoru žalovaného se tak jednalo o plnění bez právního důvodu a počátek běhu promlčecí doby spadal do okamžiku provedení investic. Konečně vznesl námitku započtení své pohledávky na bezdůvodné obohacení za užívání předmětných prostor žalobcem, ve výši obvyklého nájemného v místě a čase (cca 160 m2) podle znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], tedy ve výši 16 000 Kč měsíčně, za období září 2016 – říjen 2018 v částce 416 000 Kč, s poukazem na to, že sám žalobce si odečetl určitou částku odpovídající nájemnému za určité období z žalobou uplatněného nároku a dal tím najevo svou vědomost o tom, že by měl za užívání předmětných prostor poskytnout žalovanému protiplnění. 3. V reakci na vyjádření žalovaného žalobce odmítl promlčení svého nároku. Poukázal na to, že investice byly provedeny s vědomím žalovaného a za účelem bezplatného užívání investicí zhodnocených prostor žalobcem. Bezdůvodné obohacení na straně žalovaného mohlo vzniknout (a vědomost žalobce o něm) až v okamžiku ukončení užívání předmětných prostor, neboť tehdy odpadl důvod jejich provedení. Promlčecí doba tak ke dni podání návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu ještě neuplynula. K námitce žalovaného, že investice zčásti financovala i jeho tehdejší partnerka [celé jméno svědkyně], uvedl, že se s ní žalobce finančně vyrovnal. Pokud žalovaný sám uvedl, že žalobce nechal bezplatně v prostorách bydlet, neboť se jednalo o jeho syna, a následně v průběhu řízení vznáší kompenzační námitku ohledně údajného nároku na obvyklé nájemné, činí tak v rozporu s dohodou účastníků o bezplatném užívání. Navíc žalovaný nezohlednil, že společně se žalobcem užívala předmětné prostory i jeho tehdejší partnerka [celé jméno svědkyně]. Nakonec namítl s odkazem na § 1987 odst. 2 zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku nezpůsobilost pohledávky žalovaného na bezdůvodné obohacení za užívání předmětných prostor k započtení, z důvodu její neurčitosti a nejistoty, neboť je pochybnost o jejím vzniku a výši. 4. Výpisem z katastru nemovitostí ze dne 1. 10. 2018 bylo doloženo vlastnické právo žalovaného k pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra], [katastrální uzemí], v katastru nemovitostí vedeného jako ostatní plocha. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že součástí pozemku je stavba bez čp/če (neevidovaná v katastru nemovitostí), k níž má vlastnické právo žalovaný, přičemž v podkroví stavby se nachází samostatně přístupné obytné prostory. Mezi účastníky byl dále nesporný rozsah investic do předmětných prostor, uskutečněných v roce 2014 (viz bod 1 až bod 3 rozsudku), i skutečnost, že investice byly provedeny za účelem realizace bydlení v předmětných prostorách žalobcem s vědomím žalovaného a konečně že žalovaný umožnil žalobci bezp