22 C 244/2021 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce podal soudu žalobní návrh, jímž se domáhal uložení žalované povinnosti k úhradě částky 200 000 Kč s následujícími skutkovými tvrzeními. Místně a věcně příslušným soudem k projednání věci je Okresní soud Praha-východ, § 85, § 9 odst. 1 o. s. ř. Dne 28. 1. 2019 byla mezi žalovaným, budoucí prodávající, žalobcem, budoucím kupujícím, uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, dodatek z 27. 12. 2019, kdy smluvní strany přijaly závazek uzavřít mezi sebou a ve stanovené lhůtě, nejpozději do 31. 5. 2020, kupní smlouvu, předmětem převod vlastnického práva k nemovitostem list vlastnictví [číslo] obec a [katastrální uzemí]. Dle ustanovení čl. 2 smlouvy budoucí žalobce složil ve prospěch žalovaného zálohu na kupní cenu 100 000 Kč. Nedošlo k uzavření kupní smlouvy ve stanoveném termínu do 31. 5. 2021, žalobce dle ustanovení čl. 2 smlouvy budoucí odstoupil 18. 11. 2020 od budoucí smlouvy, vyzval žalovanou k vrácení uhrazené zálohy na kupní cenu 100 000 Kč. Požadavek na vrácení zálohy na kupní cenu mimo jiné odpovídá čl. 2 smlouvy. Žalovaná k výzvě žalobce z 18. 11. 2020 na vrácení zálohy z titulu bezdůvodného obohacení neplnila, přestože, pokud by došlo k vrácení zálohy na kupní cenu, další nároky vůči žalované by žalobce zřejmě již neuplatňoval, věc považoval za vyřízenou. Dle čl. 2 smlouvy budoucí sjednaly strany nárok na smluvní pokutu 100 000 Kč. Tuto je povinna uhradit smluvní strana způsobivší neuzavření kupní smlouvy dle smlouvy budoucí. Nemovitost, stavba [adresa], inzerována jako objekt k bydlení. Žalobce projevil zájem, uzavřel smlouvu budoucí, složil zálohu na kupní cenu. Dle smlouvy budoucí se účastníci zavázali k budoucímu převodu vlastnického práva k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví [číslo] obec a [katastrální uzemí], s tím, že způsob využití stavby [adresa] bude„ bydlení“, kdy předmětná stavba byla k okamžiku, kdy mělo dojít nejpozději k uzavření kupní smlouvy, 31. 5. 2021, v katastru evidována jako„ stavba občanského vybavení“. Dle čl. 1 a čl. 1 budoucí smlouvy se žalovaná, budoucí prodávající, zavázala vlastním nákladem, vlastní zodpovědnost, provést skutečné zaměření stavby a rekolaudaci stavby k užívání k bydlení. Zápis stavby [adresa] v katastru nemovitostí„ stavba občanského vybavení“ bránila kvůli vyloučení možnosti financovat kupní cenu hypotečním úvěrem (úvěr pro bydlení) v uzavření kupní smlouvy dle smlouvy budoucí. Jedná se tak o relevantní okolnost způsobující závadu předmětu koupě, za kterou dle žalobce odpovídá žalovaná. Přes veškerou snahu nedošlo budoucím prodávajícím k nápravě závadného stavu. Žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu, čl. 2 smlouvy budoucí, eviduje pohledávku 100 000 Kč, smluvní pokutu, když žalovaná zmařila uzavření smlouvy kupní dle smlouvy budoucí. Žalovaná k výzvě žalobce z 23. 2. 2021 k uhrazení 100 000 Kč z titulu smluvní pokuty neplnila. Od 26. 11. 2020 (odstoupení doručeno 20. 11. 2020 + 3 pracovní dny) je v prodlení s úhradou 100 000 Kč z titulu bezdůvodné obohacení. Dále od 19. 3. 2021 (odstoupení doručeno dne 4. 3. 2021 + 15 dnů) je v prodlení s úhradou 100 000 Kč z titulu smluvní pokuty. Žalobci pro prodlení žalované s úhradou 200 000 Kč vznikl nárok na zákonný úrok z prodlení, repo sazba ČNB platná pro první den kalendářního pololetí, v němž byla žalovaná prvně v prodlení, zvýšené o osm procentních bodů 8,25 % p. a. (ročně). Žalobce se tak domáhá uložené žaloané zaplatit 200 000 Kč, úrok z prodlení v zákonné výši 8,25 % p. a. (ročně) z částky 100 000 Kč od 26. 11. 2020 do zaplacení, z částky 100 000 Kč od 19. 3. 2021 do zaplacení. Žalobci vznikl nárok na náhradu nákladů právního zastoupení. Dne 3. 3. 2021 vypravil k rukám žalované předžalobní upomínku datovanou 23. 2. 2021, předžalobní výzvou, § 142a zákona č. 99/1963, občanský soudní řád, v platném znění. 2. Ještě před jednáním ve věci žalobce učinil zpětvzetí části žalobou uplatněného nároku pro částku 100 000 Kč, kteréžto úhrady se domáhal z titulu bezdůvodného obohacení žalované. 3. Žalovaná tvrdila následující. Dne 7. 9. 2021 uhradila 100 000 Kč, záloha na kupní cenu dle smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 28. 1. 2019 v rozhodném znění, což jest součást žalobního nároku uplatňovaného žalobcem. Touto úhradou neuznává žádný ze zbývajících (dílčích) nároků žalobce v řízení uplatněných. Žalovaná žalobní návrh neuznává pro úhradu smluvní pokuty 100 000 Kč, uznává úhradu složené částky 100 000 Kč na kupní cenu, kdy tuto částku uhradila ihned po doručení platebního rozkazu. Částka 100 000 Kč byla složená dle smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 28. 1. 2019. Žalobní návrh je předčasný, žalovaná nezavdala příčinu k podání návrhu. Uzavřela s žalobcem 28. 1. 2019 smlouvu o smlouvě budoucí (podpisy stran na smlouvě neověřeny). Součástí smlouvy bylo prohlášení, že žalovaná vlastní nemovitost pozemek parc. č. st. [anonymizováno] o výměře 842 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba [adresa], bydlení, stavba stojí na pozemku parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí], čl. I, odst. 1.1 smlouvy, žalovaná, budoucí prodávající, se zavázala nechat vypracovat geometrický plán ke skutečnému zaměření domu, součást pozemku [číslo] zaměření dalších vedlejších staveb, skutečné výměry předmětu převodu dle smlouvy a s tím související další úkony nutné k zápisu skutečného stavu na příslušném katastrálním úřadu nejpozději do 31. 7. 2019, čl. I., odst. 1.7 smlouvy, dále žalovaná, budoucí prodávající, se zavázala vlastním nákladem zajistit veškeré revize nutné pro uvedení domu do užívání, kolaudace, nejpozději do 31. 7. 2019, čl. I, odst. 1.8 smlouvy, žalobce se zavázal složit depozitum vedlejšímu účastníku smlouvy 100 000 Kč, záloha na kupní cenu do tří dnů ode dne podpisu smlouvy, čl. 2, odst. 2.4 smlouvy. V případě odstoupení od smlouvy o budoucí smlouvě kupní se strana, která způsobila neuzavření smlouvy kupní dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní, zavázala zaplatit smluvní pokutu 100 000 Kč splatnou do 15 dnů od odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě, čl. 2, odst. 2.7 smlouvy. Dále se smluvní strany zavázaly uzavřít budoucí kupní smlouvu nejpozději do 31. 12. 2019, kdy lhůta může být prodloužena (realizováno dodatkem, 27. 12. 2019, do 31. 5. 2020, zhojena dříve vzniklá prodlení ujednání smlouvy), nedojde-li v této lhůtě k uzavření smlouvy, účastníci mají právo od smlouvy jednostranně odstoupit, odst. 2.5 smlouvy. Nesjednána splatnost pro vrácení žalobcem složené zálohy na kupní cenu (odst. 2.8. smlouvy). Ujednání odst. 2.7. smlouvy není ujednáním o smluvní pokutě, úhrada není vázána na porušení smlouvy, ale odstoupení od ní (§ 2048 odst. 1 o. z.), což je neplatné pro rozpor se zákonem. Současně s podpisem smlouvy o smlouvě budoucí byla 28. 1. 2019 na žádost žalobce mezi žalovanou, vlastníkem objektu, žalovaným, nájemcem, uzavřena nájemní smlouva k části nemovitosti k deklarovanému zájmu žalobce o koupi nemovitostí, což bylo důvodem mimořádně nízkého nájmu 3 000 Kč. Nájem byl pro podnikatelské účely, skladování. Žalovaný byl podrobně seznámen se stavem nemovitosti, byl jejím uživatelem, nájemcem. Nájem byl sjednán do 31. 12. 2019, žalobce užíval nemovitost do 17. 1. 2021. Předmětná nemovitost je v obci [obec], stavba [adresa], byla nabízena jako komerční objekt s bytem, nezkolaudovaným. Ujednání v čl. I. odst. 1.7. smlouvy nutno interpretovat jako závazek žalované uvést kolaudační určení stavby a zápisy katastru nemovitostí do souladu se skutečným stavem (žalobce s tímto byl prokazatelně podrobně seznámen), nikoli naopak. Tomu odpovídala i cena 2 300 000 Kč, cena dohodnutá mezi žalovanou jako prodávající a žalobcem jako kupujícím, 2 150 000 Kč, tržní cena nemovitosti dle cenových map a srovnání však činila 4 100 000 Kč. Po dílčích zdrženích, zejména dílčí průtahy v postupu správního orgánu, jednání s žalobcem o konkrétním způsobu řešení věci (navrhoval, že bude nemovitost sám rekonstruovat, zajistí projekt a řešení veškerých správních administrativních záležitostí, spor žalobce a vlastníka sousedního pozemku - opakovaně útěk psa žalobce na sousední pozemek, když žalobce objekt užíval, který s ohledem na tylo spory odmítal podepsat směnnou smlouvou), bylo v souladu se závazkem žalované dle čl. I, odst. 1.7. smlouvy 4. 10. 2019 vydáno kolaudační rozhodnutí čj. [číslo] [spisová značka] (sp. zn. [spisová značka]), vypracován a příslušným stavebním úřadem schválen geometrický plán [číslo]. Kompletně splněno odkazované ujednání smlouvy v polovině prosince 2019, což smluvní strany reflektovaly dodatkem z 27. 12. 2019, kdy s podpisem dodatku žalobci předán nový list vlastnictví a pasport nemovitosti. V rámci navazujících jednání, červenec, srpen 2020, o úpravách smlouvy o smlouvě budoucí (po předchozí odmlce žalobce v jakékoli komunikaci s žalovanou, kdy údajně pro neposkytování podnikatelských úvěrů bankami v pandemickém období žalobce nebyl schopen zajistit finančního poradce) dle tvrzení žalobce v návaznosti na hypoteční financování koupě nemovitosti došlo ke vzniku rozporu mezi účastníky. Situace byla taková, že žalobce odmítl uzavř